璧山中小總部基地建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 4 第二章 項目建設的必要性 一、 項目提出背景 在“ 1 小時經濟圈”的規劃下，璧山成為重慶主城拓展區。區域城鄉空 間發展布局為“一心四帶五區”，璧山與都市區、江津城區一同構建核心發展區。璧山是歷史人文古城，擁有市級風景名勝區， 旅游資源豐富 。 是重慶市 西 面的一座衛星城市，是集“優美、生態、文化、宜居”為一體的現代生活高品質城區。同時，在區域工業增長極、主城后臺服務區及的規劃下，璧山城市經濟得以高速發展，城市地位迅速提升， 發揮著承接城市核心區、輻射城市核心區外延區的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。為實現 璧山 城市發展目標， 推進城市經濟快速發展，提升城市對外形象，本文 對該項目進行了研究分析。 二、 本項目建設的必要性 重慶作 為中國 5大城市之一 、長江上游地區經濟中心、國家重要的現代化制造業基地、西南地區綜合交通樞紐和國家級歷史文化名城，城市的 價值將城市自身的發展動力進一步激發， 為實現 城市綜合實力 不斷 增長 、 城市經濟 進一步快速增長 ， 推動城市全方面的迅速進步 ，必須找到城市發展的新動力。而 “兩江新區”的正式啟動，將使得 重慶乃至整個西部地區的 重要經濟體在未來十年甚至更久的時間里，均保持著 經濟 高速增長的勢頭 和產業升級換代 。 璧山縣 政府高度重視 工業 的發展，把 工業園作為 作為本地區的一個長期堅持的建設重點。 目前工業園區共引進 175 家企業，其中投產 105 家， 2020 年產值 97 億元，規劃 2020 年產值將達到 500 億元， 2020 年將達 1500 億元。璧山工業園區目前以發展制鞋業和機械制造加工業為主，園區產業處于發展初級階段，園區龍頭企業尚未發展穩定。 根據璧山產業規劃，到 2020 年，重慶璧山工業園區總建成面積將達 25平方公里，其中工業用地 21平方公里，區域范圍包括璧城片區 15平方公里和青杠片區 10 平方公里，以生態工業園區為載體，建設千億工業集聚區。 璧山 隨著 大學城隧道的貫通， 經濟的發展與重慶市中心的聯系日益增進 。工業是璧山縣經濟增長的主要動力，因此固定資產 投資中用于工業的占到了 56%左右，在政府大力的發展下，其目前擁有良好的產業基礎。隨著璧山縣經濟、交通、城市的發展，將提升城市地位及增強城市輻射力，加之生態工業園區加速推進、璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 5 西永微電園拓展區啟動及建設建造千億級工業園的規劃，使璧山縣工業快速發展，為工業園帶來大量產業及企業的集群，為打造總部經濟創造了良好條件 ，總部基地的建設也成為未來發展的趨勢 。 加之 重慶總部經濟開發處于較低發展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發水平亟待提升 。 鑒于以上原因，在本區域選擇 總部基地 建設 是十分必要的 。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 6 第三章 投資環境分析 一、 重慶投資環境 (一 ) 重慶城市經濟：工業投資領漲，城市經濟迎萬 億平臺 1. 經濟總量 至直轄 12 年以來，重慶地區生產總值由 1997 年的 1510 億增加至 2020 年的6530 億，翻了 2番。特別是至 2020 年以來，年均增速均保持在 10%以上，且近年來，增長速度還有擴大的趨勢，位居全國前列。 根據目前公布的數據顯示， 重慶 產業結構的快速調整，及以民生為導向的一系列改革舉措， 2020年重慶經濟保持了快速發展的良好勢頭， GDP同比增長 17%，經濟總量達到 8000 億。 按照目前重慶經濟的發展形勢，到 2020 年，重慶 GDP 總值將邁上萬億元新臺階！跨入全國“萬億俱樂部”！ 按照目前重慶的“十二五”規劃目標，到 2020 年重慶要實現“ 4大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強大的經濟中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統籌城鄉改革的“先行區”。 具體而言，在“十二五”期間，重慶的目標是， GDP 翻一番，年均增長 %，達到 萬億元，相當于上海目前的體量，人均 GDP 翻一番，達到 8000 美元 ，相當于 2020 年北京的水平，重慶整體進入現代化階段。 2. 產業結構 重慶作為老工業基地，第二產業歷來都是重慶的支柱產業。 2020 年開始，工業產值比重已過半壁江山。目前，重慶市已開始了產業升級戰略，按照重慶“十二五”規劃，第一產業在經濟總量的比例將會下降到 5%，第二產業所占比例將上升到 50%，而第三產業所占比例將上升到 45%左右。 隨著“兩江新區”工業區，西永微電園區、長壽晏家化工園區等工業園區的陸續推進，重慶未來的工業實力將更為雄厚，為第二產業的高速發展提高堅實的基 礎。同時，服務業、金融業也正式啟動了升級，如江北嘴 CBD 建設提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產業也將在未來呈現強勁的增長勢頭。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 7 二、三產業的結構升級，將會加速將重慶推向國家重要的現代化制造業基地和長江上游經濟中心。 圖表 19972020 年重慶市產業結構走勢示意圖 數據來源：重慶市統計局 3. 固定投資 至 2020 年以來，重慶市固定資產投資穩步增長，數據顯示 2020 年，全市全社會固定資產投資完成 6400 億 元，同比增長 %，較全國高出 個百分點。 在“五個重慶”建設的指導下，基礎設施投資額度也明顯增加，這帶來的是城市交通的通暢、環境的靚麗。另外，基礎設施建設作為房地產開發的先行條件，它的提速也會加快房地產開發的進程。 圖表 20202020 年重慶市基礎設施投資額走勢示意圖 數據來源：重慶市統計局 4. 工業發展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現代制造業基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進。特別是“兩江新區”工業區、璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 8 西永微電園區已經成為重慶工業的戰略平臺和強大引 擎。 重慶將由區域性的工業城市轉變為國家重要的現代化制造業基地，這將從根本上改變重慶的經濟結構和增長方式。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財政”，而重慶工業經濟的強勁發展，將使政府擺脫對“土地財政”的依賴，使城市發展更具可持續性。 5. 消費收入 圖表 19972020 年重慶市城鎮居民人均可支配收入走勢示意圖 數據來源：重慶市統計局 圖表 19972020 年重慶市社會消費品零售總額走勢示意圖 數據來源：重慶市統計局 隨著居民收入的持續穩定增長，市民消費觀念有所變化，吃、穿、用消費比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費漸成熱點，這推動了消費市場的活躍。按照重慶市政府“十二五”計劃，到 2020 年，社會商品零售總額將達到 6000 億。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 9 (二 ) 重慶 城市 定位 ： 定位超前 ，城市價值創歷史新高 1. 五 大定位引 領城市發展 、構建內陸全功能商貿物流中心 圖表 城市定位 重慶，中國西部地區唯一的直轄市和中心城市，是中國內陸出口商品加工基地和擴大對外開放的先行區、重要的現代制造業基地、國家高科技產業基地、長江上游的航運中心。作為國家定位的西部物流區域核心城市、全國性物流樞紐城市，重慶發揮其是西部地區唯一擁有公、鐵、水、空等綜合交通特大城市的資源優勢，承西啟東，接南轉北。 推動中西部地區與國際物流的有機結合，實施“一江兩翼三洋”的國際物流大通道戰略，構建長江上游的商貿中心和物流中心。 2. 五大中心加冕 提升城市地位 首先，全國性中心城市的戰略首次將重慶與成都 兩顆西部重鎮從平衡的格局中脫離，這意味著至少在政策的推動上，在未來 10年，重慶將作為整個西部的首要扶持對象。這種政策上預期將在城市發展的方方面面推動重慶向名副其實的全國中心城市進軍。而以目前的形式來看，進軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機會。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優秀是投資，這將大大的推動重慶經濟繼續保持快速增長。 其次，全國性中心城市的戰略將重慶推向了整個西部的門戶，代表著整個西部向全國展示西部大開發的成就，向全世界展示中國的持續發展動力。這種門戶璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 10 作用，一方面昭 示了城市未來廣闊的發展空間，另一方面，也使得城市各方面的輻射、吸引能力得到了顯著的提升，城市化進程將不再是簡單匱乏的自然變動，以高素質人才流動為核心的主動遷入將在城市發展中占據更大份額。 其三，全國性中心城市的戰略作為一種價值催化劑將城市自身的發展動力進一步激發，城市綜合實力增長將在較長的時期內處于價值預期增長與城市經濟增長兩者之間快速相互激發的和諧過程。這種和諧將以加速加速度的作用推動城市全方面的迅速進步。 3. 成渝經濟合體 圖表 “ 成渝經濟區”規 劃概念示意圖 成渝經濟區初步擬定五大戰略定位 —— 西部大開發的增長極或經濟高地，國家重要的先進裝備制造業、現代服務業、高新技術產業和農產品基地，全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，國家內陸開放示范區和國家生態安全保障區等五大戰略定位。 所謂 國家中心城市指的是國家城鎮體系頂端的城市，這些城市要在全國具備引領、輻射、集散功能，這種功能表現在政治、經濟、文化諸方面。 是通過綜合經濟能力、科技創新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達能力、信息交流能力、可持續發展能力等 七大指標考察綜合而得。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 11 (三 ) 重慶 城市規劃：規劃利好，城市發展潛力強勁 1. 兩江新區掛牌 2020 年 6 月 18 日，作為“試驗區”的配套政策之一“兩江新區”正式掛牌，標志著重慶正式進入中國第三區時代。 1200 平方公里， 10年之后地區年產值預期等于目前整個重慶的生產總值（目標 6000 億），占當時城市生產總值的 1/4，簡單兩個數字指標已經把“兩江藍圖”描繪得淋漓盡致。 “兩江新區”實質是五大中心城市的重要配套政策，其正式掛牌標志著重慶五大中心城市進程的正式起航，標志著重慶未來經濟增長進入了多輪驅動給力時代，增速與增效都將在接下來的十年里發生天翻地覆的變化。 2. 物流交通規劃 從真正意義上 締造中國內陸物流中心 （ 1） 一大四小開創重慶全新航空物流環境 圖表 “重慶機場”區位示意圖 除江北國際機場、萬州五橋機場、黔江周白機場以外，重慶還規劃有仙女山機場、巫山神女峰機場兩個支線機場 （ 2） 向大西南鐵路樞紐全速邁進 圖表 重慶鐵路 路網示意圖璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 12 目前，我市境內已形成“一樞紐五干線二支線”，在建項目有宜萬鐵路、蘭渝鐵路、渝利鐵路、遂渝二線鐵路、南涪鐵路、渝懷二線、達萬鐵路電氣化改造等 7 個鐵路項目。近期，還將開工黔張常鐵路、鄭萬鐵路、安張鐵路、渝昆鐵路等項目。 （ 3） 高速路網規劃聯通重慶輻射全國 圖表 重慶高速路網示意圖 重慶市高速公路網布局由 3條環線、 10 條放射線、 3條聯線組成，簡稱“三環、十射、三聯線”，總規模約 3888 千米。 璧山中小 總 部基地建 設項 目可行性 研 究 報 告 13 (四 ) 政策環境：高壓調控立苛政時代，商業及工業 地產遇新機 2020 年，在“調結構、穩物價”的大背景下，中央政 府繼續加強房地產調控： 1月，“國八條”、房產稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從 2020 年的不足 20 個大幅增加到 40 多個； 7月初，國務院常務會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市數增加到近 50個； 10月底， 1000萬套保障房建設計劃提前實現；始于 2020年的這一輪房地產調控在 2020年不斷細化和落實，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經濟手段進一步細化。 政策環境趨嚴，市場難于快速回暖。高壓調控立苛政時代，商業及工業地產遇新機。 小結 ： 重慶 是 一個極具發展潛力的國家級中心城市，城市定位、城市規劃、城市建設引領著城市經濟高速持續穩步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區的發展影響，重慶城市社會結構、產業結構、城市環境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內外資金進入重慶，提高市民收入，增加市民消費能力；另外，隨著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內陸的交