武漢后湖花園完整可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 武漢市房地產市場展望（億房 2020年湖北省房地產價格從低迷狀態中走出，呈現出逐季上揚的態勢。因此 2020年也是武漢市房地產發展的重要一年。 1． 2020年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產開發方面的投資達到 100億 ，住宅竣工面積達 500 萬平方米，這預示著將掀起一輪新的房地產經濟熱潮。 2020 年開發主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 2． 2020年，武漢市房改的總體目標是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會化、商品化程度，建立適應社會主義市場經濟的城鎮住房新制度，落實住房補貼分配，釋放購買力。 3．繼續加強經濟適用住房的建設，并在 2020年武漢市將建立起經濟適用房的審核機制。經濟適用房的總量在與商品房協調發展的基礎上實現三個控制：一是銷售對象 的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。 4． 2020年，武漢市市級和各區級房地產有形市場即將全面建成并實現互相連通。將提供規范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務，對促進市場流通將有重要的推動作用。 5．建立高效的房地產行政管理體系，積極推進房地產交易與權屬管理一體化，落實《簡化房地產交易與房屋權屬登記程序的指導意見》，切實解決目前房地產交易與權屬登記中審批環節多、提供要件繁雜、辦件時間過長等問題。推行一個窗口收件，一個窗口發證，簡化程序，降低收費，為促進房地產交易起積極的推動作用 。 6．規范物業管理，明確物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規范物業管理收費并加強監管。同時修訂和完善原有的政策法規，對物業管理發展和市場行為進行有效規范，力爭形成一個系統完整的物業管理政策法規體系。 7．積極推進武漢市國民經濟和社會信息化進程，啟動房地產信息化、網絡化的建設，扶持一批像“億房網”一樣的高科技企業，建立、完善和規范房地產信息咨詢服務體系，大力發展房地產業的電子商務。 另據專家預測， 2020年房地產價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈“軟升“狀態。 支持軟升的主要有以下因素，首先是 多項房地產扶持政策聯動將拉動房價上揚， 2020 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應體制的重大調整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發展，加強住宅產業化，提高住宅建設整體質量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關金融政策措施的實施，也會對房地產起推動作用，如 2020年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發展住宅組合貸款業務，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消 化，提高市場價格起到積極作用。（《長江日報》 2020’ 9） (三 )有利投資經濟形勢成因分析（億房 （一） 國家宏觀經濟的影響 截止 11 月份，我國經濟保持 %的高速增長。是亞洲金融危機以來表現最好的一年。主要表現如下： 11月份，全國完成工業增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續保持比較快的增長勢頭。 111 月累計完成工業增加值 21327億元，比上年同期增長 %。國有和股份制企業生產增長速度超過集體、外商及港澳臺投資企業生產增長，表明我國經濟 已經走上健康發展軌道。 工業產品銷售率穩定提高。 11 月份工業產品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產銷率基本持平。 111 月累計，工業產品銷售率為 %,比上年同期提高 。前 11 個月累計出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 11 月份全國居民消費價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲%， 111 月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲 %和 %。 （二） 武漢市 經濟發展勢頭良好 今年以來，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長率，因 GDP 增長帶來的財政收入增長額約為 13億元左右。 10月份，全市國有工業及年銷售收入 500萬元以上的非國有工業企業完成工業增加值 億元，按可比價格計算，比上年同期增長 %。各種經濟類型工業競相增長，外商及港澳臺經濟增幅最高。國有經濟、集體經濟、股份制經濟、外商及港澳臺經濟分別完成工業增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長%、 %、 %和 %； 1－ 10月份 ，全市完成固定資產投資 ， 比上年同期增長 %。其中基本建設完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產完成 ，增長 %。消費品市場繁榮興旺，外貿出口大幅增長。對外貿易 10月份實現外貿出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。截止 11 月底，全市國有工業企業總產值同比增長 %，產品銷售收入增長 ，實現利稅增長 %，實現利潤總額由去年同期的負 2億元到今年盈利 ，虧損企業的虧損額由去年同期 的 。 （三）全國整體房地產市場發育發展情況良好 11 月，空置面積分類指數值為 點，明顯低于去年同期 。 今年前 11 個月，商品房空置面積的增長速度為 %，當月凈增空置面積 169萬平方米。 在銷售持續升溫的推動下，商品房銷售價格穩中趨升。截至 11 月，全國商品房平均銷售價格為每平方米 2091元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價格為每平方米 1962元，比前 10個月增加 47元。 今年，房地產開發投資明顯快于同期基本建設和更新改造投 資增長速度。今年前 11 個月，全國完成房地產開發投資 ，同比增長 %，增幅比去年同期提高 ，房地產開發投資占固定資產投資比重達 %。 受房地產開發與銷售快速增長的影響，土地開發面積明顯高于去年同期。前 11 個月，全國累計土地開發面積 5337萬平方米，同比增長%。 （三） 積金歸集、商業銀行住房貸款的有力支持 據統計，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計歸集額為 22 億元。另外，商業銀行住房貸款的程 序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產市場個人消費創造了條件。 在充分的資料基礎上，綜合上述房地產投資環境分析和經濟形式成因分析，可得出結論：國家宏觀經濟形式是可喜的，與房地產有關的政策和法規有利于房地產市場的進一步發展和活躍，因此可以說后湖花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據的。 第三章 項目周邊物業市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環境，后湖地區區域房地產市場，地區既有的 生活消費條件，后湖地區住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據。 該項目位于江岸區后湖鄉，現在先對江岸區房地產市場作簡要的概述。下圖表是江岸區 2020年的房地產價格和指數： 江岸區價格 江岸區指數 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2020 年第四季度江岸區的價格指數走勢由上季度的下跌轉變為小幅上揚，但指數仍沒有達到二季度高度，因為江岸區的房地產價格水平在武漢市 是屬于較高的，而今年房地產開發大多集中在江南地區，使得該區的住宅價格徘徊不前，江岸區由于自然條件的限制使得住宅開發投資大部分都分布在中北部地區，建設大道南北，臺北路、香港路一帶，是房地產開發投資較集中的地帶，主要原因是該地區的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業區較近，這一代擁有臺北花園、臺南花園、德富花園、澎湖高級公寓、臺北花苑，碧波公寓、國信城園林小區等眾多的住宅小區。位于高雄路的國信城園林小區， 1998 年 5 月開盤，目前已屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現房價格出售了 4500平方米，銷售業績較好 。 后湖、竹葉山一帶也是該區房地產投資的熱點地區之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據“城市空心化”的理論，離市中心區有一定的距離，自然環境較好，并且有開發大片住宅小區的條件，是未來最適合居住的地區之一。這一帶已經有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態花園等住宅小區。這一地區在未來升值的可能性較大。位于該地區的東方恒星園，本季度期房銷售價格為 1886元 /平方米，低于江岸區的均價，本季度銷售了 。 一、投資地塊的地理環境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所處的地 理位置，周邊的自然環境，人文環境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環境入手調查分析。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮建設用地構成，較平整。 該地塊位于江岸區后湖鄉石橋村，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成），新春村（有 2020 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布 在地塊周圍。 該地塊總體來看屬于平原地區，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個方向的環境情況： 遠望是一條長條沿路而建的現代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過，由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設，使得該方向上無論近看或遠望的視線都被干擾，另外區域環境因建設公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區沿堤分布，大片的湖泊 ，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠方較開闊，中部為建設中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現代都市居民區，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中 調查。 1． 地形地貌狀況（詳見附圖地形地貌圖） 2． 物業形態劃分圖（詳見附圖物業形態劃分圖） 3． 局部放大圖（詳見附圖局部放大圖） 附圖說明 自然環境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉。后湖鄉鄉政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有什么大型的污染源。 社會環境：道路路面狀況較差，經常有載貨的大卡車經過，到市內的交 通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運站，有許多通向周圍縣市的長途客車。水電氣的基礎建設均以到位，電話線已鋪設，但沒有網絡線和有線電視線（新建小區除外）。路邊附近有 23個門診部，有中國信合，農行等金融機構的分點。石橋村對面有華中高級中學，但距石橋村較遠。沒有大型的娛樂場所，只有幾家小型的臺球廳。 人文環境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工。同時有黃陂等附近區縣的居民。他們大多是出外打工來到這里，租用當地居民的住房，沿 路地帶和石橋村大概有 23千人。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。 經濟環境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業，承包隊，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發展第三產業，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。 此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊，該隊共有 60戶，約 250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對村大隊而言，收入主要以“賣地”為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發放補助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。該村交通不發達，小學，中學都比較遠。居民主要以石橋村人為主，有一些來自黃陂等地區的打工者。工廠很少，只有幾個村民自辦的個體小企業。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎設施和公共設施都不完善。 自然環境：沿線區域自然風 景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護林區和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。 社會環境：該區域位于江岸區邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。給排水設施齊備，供電設施相對不足，但具備發展條件，有待進一步建設，通訊便捷，暖氣設施有待進一步開發建設，有液化汽供應站。 經濟環境：該區 域人口經濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業大都以民營，私人企業為主，現達到大都處于半停產狀態，但私營企業仍