商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資可行性分析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，百戶擁有量為 18，其刺激周邊區(qū)縣和臨近城市的商業(yè)消費(fèi)，以及沿 4 環(huán)線的交通便利地段的商業(yè)需求，燕莎 outlas 就是一個(gè)例子，它位于東南四環(huán)主要依靠汽車(chē)帶來(lái)人流，同時(shí)它對(duì)停車(chē)場(chǎng)要求很大。它是停車(chē)量決定人流量的一個(gè)重要參考值。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性。 各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同，其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決 定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對(duì)商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。再例如包頭市，包鋼的每一次發(fā)薪水，就是包頭各商廈營(yíng)業(yè)收入最火的一日，作為包頭的主要支柱產(chǎn)業(yè)、包鋼效益影響著商業(yè)的方方面面。在藥業(yè)為主導(dǎo)性城市通化，或以旅游為主導(dǎo)城市如北戴河等，尤為明顯。 四、未來(lái)規(guī)劃發(fā)展 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃； 政府的商業(yè)規(guī)劃是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛А? 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有 50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢(shì)，規(guī)劃發(fā)展 1—— 2 個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和若干個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，形成以地區(qū)級(jí)商業(yè)中心為核心，以社區(qū)商業(yè) 中心為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營(yíng)業(yè)面積在 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)。每個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心一般只能安排 1—— 2個(gè)營(yíng)業(yè)面積 5000 平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展 5000 平方米以上的大型超市（包括大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)），與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000 米。 北京市各級(jí)商業(yè)中心（區(qū)）的分布 根據(jù)北京的“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將北京的商業(yè)區(qū)域劃 分為，城市中心區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、中關(guān)村科技園區(qū)、商業(yè)圈、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心、特色的商業(yè)街（區(qū)）社區(qū)商業(yè)中心。 北京市的發(fā)展重點(diǎn)是：提高三區(qū)，繁榮三圈，開(kāi)拓十城，完善 400 社區(qū)，從而在總體上初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街 400 社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；以四類(lèi)發(fā)揮北京優(yōu)勢(shì)的商業(yè)為龍頭、以突出北京特色的輻射型、服務(wù)型商業(yè)為主體的現(xiàn)代大都市商業(yè)體系。 三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門(mén) —— 大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國(guó)門(mén)外、朝陽(yáng)門(mén)外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān) 村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； 三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購(gòu)物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級(jí)、地區(qū)級(jí)商業(yè)中心約有 50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。 十城，即開(kāi)拓十個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心； 十街，即培育十條左右各具經(jīng)營(yíng)特色的商業(yè)街（區(qū)）； 400 社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn) 400 個(gè)左右社區(qū)商業(yè)中心。 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃， 發(fā)展規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃； 城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 在二，三級(jí)城市中，如市政府遷移，新城區(qū)建立這種大型規(guī)劃，對(duì)商業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響。 道路規(guī)劃中如單行線的設(shè)立和道路中設(shè)置隔離帶，從而使地面交錯(cuò)人流只有通過(guò)地道或高架橋相通，對(duì)兩旁商業(yè)的邊際價(jià)值大大減低，使在地道口或高架橋兩頭商業(yè)物業(yè)價(jià)值因人流突增而升值。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車(chē)流的單向行駛從而冷清。 道路規(guī)劃中如大型城市地鐵、輕軌的出入口的設(shè)立，使其地面物業(yè)因交通工具的便捷而形成新的商業(yè)熱點(diǎn)，如北京原五道口，因輕軌站的設(shè)立，使輕 軌出口處開(kāi)的盈通大廈，沃爾瑪入駐就是看出依靠輕軌便捷龐大的人流運(yùn)輸。 交通規(guī)劃中常見(jiàn)的有立交橋的興建，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)在很多地方都在十字路口，但隨著經(jīng)濟(jì)的李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 發(fā)展，十字路口因不堪交通流量大，于是立交橋興建，立交橋使地面車(chē)流在橋上而過(guò)，從而原很熱鬧的商廈，因門(mén)前車(chē)輛不易到達(dá)變冷落，另一方面橫著一座橋，視覺(jué)影響很大，立交橋興建在投資初期尤為關(guān)注規(guī)劃。 某些區(qū)域因主干道貫通，從而使其原本商業(yè)很差，但因道路改變帶來(lái)新的人流車(chē)流從而欣欣向榮。此類(lèi)例子舉不勝舉。 土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場(chǎng)的土地來(lái)源屬于政府劃撥土地 或臨建物，例如全國(guó)各地在 9 94 年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場(chǎng)，就是對(duì)土地利用的一種違規(guī)臨建，通過(guò)土地規(guī)劃，可以了解未來(lái)區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來(lái)主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。 例如：北京雅寶路市場(chǎng)以前是臨街小鐵皮房，由街道辦的，其土地規(guī)化為綠地，這就意味在不久將來(lái)這些大批臨建鐵皮房拆遷，將產(chǎn)生大的商機(jī)，于是雅寶路后來(lái)的吉利大廈的興起，就吸納了一大批這些拆遷戶，同樣的如秀水街，原建外街道的一條通往美國(guó)大使館的路，因經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而封道為市，哪怕秀水生意再好，違反土地利用規(guī)劃，不能長(zhǎng)久，于 2020 年拆了。 劃撥 土地改為商用土地，改變土地利用性質(zhì)，或是工業(yè)、住宅用地改性為商業(yè)用地，此都是常見(jiàn)的一些案例。 人口未來(lái)規(guī)劃。 在許多城市統(tǒng)計(jì)年鑒和未來(lái)發(fā)展計(jì)劃中，常常可見(jiàn)未來(lái)規(guī)劃區(qū)人口 萬(wàn)，在未來(lái) 年，城市規(guī)劃人口可達(dá) 萬(wàn)人，此與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度聯(lián)系一些，通過(guò)此可了解未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)總量過(guò)程，了解商業(yè)的總需求的趨勢(shì)。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類(lèi)市場(chǎng)外，對(duì)一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過(guò)程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專(zhuān)賣(mài)店， 到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場(chǎng)以及水貨、翻版機(jī)市場(chǎng)等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。導(dǎo)致其營(yíng)銷(xiāo)渠道的改變，以及其商業(yè)模式的變革。 如家電業(yè)，最初在百貨商場(chǎng)內(nèi)零售，到后來(lái)產(chǎn)生家電市場(chǎng)，再由國(guó)美、蘇寧、大中連鎖店的遍地開(kāi)花，其營(yíng)銷(xiāo)渠道也就逐漸轉(zhuǎn)為在家電連鎖店內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)的模式。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 五、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法。 宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來(lái)界定趨勢(shì)的，是研判區(qū)域的趨勢(shì)上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。 區(qū)域的范圍界定中 分核心區(qū)域與輻射區(qū)域。 在一、二級(jí)城市中輻射區(qū)域較大，在三級(jí)城市中一般較小，僅以核心區(qū)域計(jì)算，但要考慮商圈間隸屬關(guān)系。核心區(qū)域人口與人均 GDP 值是驗(yàn)證 GDP 總量的指標(biāo)。 人口人均 GDP=GDP 總量 輻射區(qū)域人口輻射區(qū)域的 GDP=輻射 GDP 總量。 區(qū)域社會(huì)零售總額，人均可支配收入，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，與 GDP 總量是 得出區(qū)域的總的商業(yè)消化量，即總的商業(yè)消費(fèi)支撐量的參考值。 面積，人口密度 人口247。面積 =人口密度 人均 GDP 與人均可支配收入是互相驗(yàn)證值 總的商業(yè)消費(fèi)量247。面積 =單 位面積的商業(yè)消費(fèi)量。 人均可支配收入人口密度 =單位面積的支配收入 這兩個(gè)值驗(yàn)證單位面積的商業(yè)消費(fèi)量，即單位面積的商業(yè)支撐量。 總體規(guī)劃與人均 GDP 增長(zhǎng)率 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率是推出未來(lái)的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長(zhǎng)率就是未來(lái)的放大量。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來(lái)供應(yīng)量 從以上幾點(diǎn)的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來(lái)放大量，針對(duì)區(qū)域現(xiàn)量和未來(lái)放大量做比較。 就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。 尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況，城市化進(jìn)程，人均 GDP 這四 個(gè)參數(shù)是對(duì)區(qū)域商業(yè)運(yùn)行特征及特殊性的驗(yàn)證值。 恩格爾系數(shù)，百戶汽車(chē)擁有量，與人均 GDP 驗(yàn)證值，是用來(lái)對(duì)城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗(yàn)證做判斷。 以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均 GDP、增長(zhǎng)率，這 4 個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這 4個(gè)值的分析是必備的。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 第二章投資技術(shù)參數(shù) 一、地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識(shí)解答： 什么是房地產(chǎn)之項(xiàng)目管理程序 答：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、預(yù)銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證以及物業(yè)管理。一般情況下，可以劃 分為準(zhǔn)備、施工和經(jīng)營(yíng)三個(gè)階段。前期的準(zhǔn)備階段，主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)；工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到客戶可以住用程度的過(guò)程；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、出租和抵押實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資收益的行為。 房地產(chǎn)商的戰(zhàn)略規(guī)劃是靠“項(xiàng)目”去實(shí)施的，而“項(xiàng)目”的實(shí)施則是要靠戰(zhàn)略規(guī)劃來(lái)指導(dǎo)的。 項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。 概念階段的主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目 并確定項(xiàng)目是否可行。 規(guī)劃階段是對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備。 實(shí)施階段是按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作。 結(jié)束階段是項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作。 當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒(méi)有嚴(yán)格地分開(kāi)，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。 下面簡(jiǎn)單闡述一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段主要工作內(nèi)容。 一、概念階段 1．根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。 2．請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測(cè)算等 ），提出項(xiàng)目建議書(shū)。 3．通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 二、規(guī)劃階段 1．確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 2．確定項(xiàng)目經(jīng)理。 3．確定項(xiàng)目組主要成員。 4．確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 5．提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 6．通過(guò) 公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對(duì)項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 三、實(shí)施階段 1．建立項(xiàng)目組織。 2．取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 3．制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專(zhuān)業(yè)性、可行性）。 4．通過(guò)項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購(gòu)、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。 5．通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門(mén)審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。 6．合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 7．項(xiàng)目銷(xiāo)售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。 8．水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場(chǎng)。 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門(mén)之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷(xiāo)售等。 四、結(jié)束階段 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 3．配合物業(yè)公 司交房。 4．項(xiàng)目清算。 5．資產(chǎn)清理。 6．文檔總結(jié)。 7．對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 8．解散項(xiàng)目組。 9．對(duì)項(xiàng)目組成員的考核延長(zhǎng) 2～ 5 年。 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對(duì)項(xiàng)目群進(jìn)行管理。這就要求分管項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人有高超的管理項(xiàng)目群的能力。同時(shí)，還要求公司有較完善的規(guī)章制度與之配套。 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門(mén)制、公司制、純項(xiàng)目制和專(zhuān)業(yè)管理制等四種。部門(mén)制 項(xiàng)目管理按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置拓展、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷(xiāo)售、辦公室等部門(mén)，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況按矩陣模式設(shè)立項(xiàng)目部，也是大多數(shù)地產(chǎn)商所采用的一種模式。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。純項(xiàng)目制項(xiàng)目管理是地產(chǎn)商根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)項(xiàng)目部。項(xiàng)目部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)