中海房產項目市場定位報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 州工業園區管理委員會負責金雞湖 70 平方公里環湖區域這一園區中重點開放空間的開發工程。目的在于創一個高科技的商業與居住的混合型濱水社區，以滿足國際化大企業的辦公與生活標準。這片地區最終將容納超過 60 萬的居民。 (遠期 ) 環金雞湖地區建成“鬧市”，成為全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所 園區將高起點、高標準把環金雞湖地區建成全市市民消費社交、休閑娛樂的重要場所。推進環湖商業、文化設施建設把發展大商業、推進大旅游作為今后 發展的重要的新增長點和新亮點。加快國際博覽中心、科技文化藝術中心等 50 余項實事工程建設進度，大力發展商業、飲食業、零售業、賓館業和旅游業，并建成更多安全、舒適、文明的生活小區，集聚人氣商氣，擴大消費群體，努力將環金雞湖區域建設成為“鬧市”。 第二部分 蘇州新加坡工業園區房地產市場 一、園區房地產發展及走勢 97 年開始，園區開發量一路迅猛增長， 2020 年預計開發量 200 萬平方米。 1994 年啟動的蘇州工業園區，遵循“先工業、再住宅、后商業”的開發規律，將建成一個工業園區和住宅相結合的高檔區域。園 區房地產開發于 1997 年啟動，園區房地產開發在 8 年中，一躍成為蘇州市區房地產市場的主渠道，中新合作區內開發量迅猛增長。 2020 年開發量 153 萬平方米， 2020 年預計開發 200 萬平方米。 圖 12： 19982020 年園區開發量變化走勢（單位：萬平方米） 目前竣工戶數占批準預售商品房套數的 %，目前實際入住及裝修完畢套數占竣工戶數的 % 至今中新合作區已批準預售商品房面積 350 萬平方米，共計 25926 套，樓盤總體銷售形勢看好。據統計，目前中新合作區內已竣工交付使用住宅 14075 戶，實際居 住為 11325 戶，入住率為 80． 46％；已裝修未入住的為 869 戶，占總戶數的 ％，其余未裝修戶為 1881 戶，占總戶數的 ％。分析表明， 2020年底以前交付使用的住宅項目，入住率已超過 85％， 2020 年后交付的房屋因交房時間短等因素入住率相對低，園區住宅總體入住情況尚屬正常。 10 223668 712001530501001502002501998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 200 4年 計劃園區開發量2020 年，預計蘇州市區商住房實際上市預售或銷售量可達 500 萬平方米左右，其中園區為 180 萬平方米左右。據初步統計， 2020 預計園區商住房實際上市預售或銷售量 萬套。 圖 13：批準預售、竣工交付、入住套數比較表 2592614075121940100002020030000套數批準預售商品房 竣工交付使用 實際居住及在裝修 二、園區供應情況 板塊劃分格局 蘇州工業園區根據其市場特征劃分為兩個板塊 ,即：湖東和湖西。下面對各個板塊的現狀和特點以及未來的發展趨勢進行介紹和分析： （ 1）湖西板塊 板塊現狀： 競爭激烈，促使樓盤品質不斷向上突破 湖西板塊位于園區西部，金雞湖與老城區中間，系園區內的黃金板塊，開發啟動早，各開發商均在此投入了極大的人力物力和財力，周邊的生活配套較為齊全，截止至今，湖西板塊已開發樓盤近 30 個，由于土地所剩不多，所以后續產品不會太多。該地區主力面積范圍： 110150 平方米，總價： 6080 萬左 右。湖西代表樓盤：湖左岸、都市花園天域。 湖西有園區的“高起點規劃”，又依托老城區發展起來，樓盤眾多，已進入一個 “比規劃、比實力、比品牌、比特色 ”的競爭階段。但也因現已開發較多樓盤，使得該地區土地儲備量較為稀缺，下一輪發展將以湖東為開發重點。 表 6: 目前湖西在售個案情況列表 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖左岸三期 蘇惠路 /星漢街 55005800 三房 140 7781 20% 加城國際 星漢街 58 號 48005800 三房 128 6874 50% 名城印象二期 星海街 /蘇茜 路 5800 3+1 房 6986 20% 加城新天地 星港街 /蘇春西路 5000 三房 106120 5360 70% 都市花園天域 星漢街 188 號 7500（裝1800） 三房 160170 120128 60% 高爾夫花園 機場路 /星港街 5000 三房 128168 6484 70% （ 2）湖東板塊 板塊現狀： 湖東板塊相對湖西而言開發較晚，各地塊基本處于處女地狀態，周邊配套基本沒有。但隨著金雞湖大橋的通車，湖東的交通將變得越來越便利，古城區與湖東傳統意義上的空間和心理 距離正被無限縮短。吸引人氣的不僅是便利的交通、優美的環境，還有便捷的商貿服務，包括國際博覽中心、 F 城、湖東鄰里中心等在內各類項目的開工建設，將使湖東商圈聚起更多的商氣、人氣，環金雞湖地區的蘇州城市副中心和湖東新商圈的地位將更加凸現。金雞湖東，曾經是偏僻的遠郊，如今卻成炙手可熱的都市黃金地段。 而有關數據顯示，湖東到 2020 年底累計商品房竣工量將達 260多萬平方米，超過湖西2020 年年底累計商品房竣工量將達 240 多萬平方米的水平。換而言之，湖東住宅開發 4 年（ 20202020）的水平將超過湖西 10 年（ 1995— 2020）的水平，在二三年后園區湖東就是一個成熟的社區。而且，根據規劃，湖東房產的總量將是湖西的五倍以上。這也是浙江南都、南京棲霞、天津順馳、上海中華企業等諸多國內著名房地產企業“逐鹿”湖東的原因。 先期在此落戶的樓盤有東湖 春之韻，東湖大郡以及南都 玲瓏灣，目前又有順馳的湖畔天城。隨著湖西房地產投資競爭的不斷加劇，湖東處女地的優勢逐漸顯現，極強的可塑性，巨大發展空間以及較為平和的競爭環境使得越來越多的開發商將目光投向了湖東。 該地區主力面積范圍： 120140 平方米，總價： 70 萬左右。湖西代表樓盤：東湖春 之韻、南都玲瓏灣。 表 7: 目前在售個案情況列表 板塊 名稱 地址 均價 主力面積 主力總價 去化率 湖 東 東湖大郡 二期 方盛街 方洲路 4600 三房 140 64 70% 湖畔天城 鐘園路 津梁路 5000 三房 135145 6873 20% 東湖春之韻 二期 鐘園路 5300 三房 128138 6873 50% 南都玲瓏灣 現代大道、玲瓏街 4800 三房 140165 6779 80% 金水灣 別墅 金雞湖路88 號 9000 含車庫 雙拼 221263 199236 含車庫 90% 三、園區銷售情況 近年來，蘇州工業園區房地產供銷兩旺。但由于價格突破 5000 元 /平方米后，受到市政規劃配套的相對滯后性影響，逐漸進入了瓶頸階段，樓盤銷售遇阻，漲幅趨緩。 近年來蘇州工業園區房地產供銷兩旺，相對于蘇州全市的樓市成交情況來看，園區的物業非常良好。這一方面說明園區世界一流的規劃，理想的居住環境在消費群中已獲得認可，另一個重要的原因，應歸功于蘇州工業園區特殊的社會保障體系，作為全國唯一的區域性公積金制度，目前已為萬名以上園區內工作人士提供了完備的公積金貸款， 且目前公積金會員仍以每半年將近 5000 人的數量遞增。這項社保體系已為園區內的房地產繁榮起到積極的推動作用，成為保障園區房地產開發量消化的“發動機”。 但 2020 年，園區的樓盤單價逐個突破 5000 元 /平方米大關后，銷售火爆的趨勢明顯有所降溫。單價 5000 元 /平方米以下的樓盤明顯去化較快，以湖東為例，售價在 4600 元 /平方米的東湖大郡市場反響較好。與之相反單價 5000 元 /平方米以上則去化費力， 2020 年 6月開盤的順馳湖畔天城定價在 5000 元 /平方米以上，雖經過半年來的蓄水，開盤后銷售情況仍不理想。 從園區第一批 商品房（ 19982020 年）的定價來看一般不超過 2020 元 /平方米左右，而如今園區湖西板塊的均價定在了 5800 元 /平方米左右。在這短短幾年的時間里，房價卻翻了 2番多， 園區的房價上漲幅度實在快的驚人，與買房者的承受范圍差距逐步拉大，目前市場觀望情緒濃重，樓盤銷售可謂進入了瓶頸時期。 園區房地產開發地域性較強，買房者有“地方品牌意識”比較排外，因此當地開發商建設的樓盤銷售較順利，對本項目而言塑造區域“領導盤”困難比較大。 蘇州園區的房地產開發可謂有較強的地域性，且蘇州的買房者具較強的“地方品牌”意識，對于外來 的，非蘇州本地，不熟知的開發商品牌，無論開發實力大小，均有一定的抵制情緒。例如蘇州工業園區的建屋集團在當地就享有較高的知名度，建屋發展有限公司是集民用住宅、辦公商住、工業廠房等各類房地產開發為一體的大型地產開發企業，園區政府下屬企業，是蘇州地區最大的房地產開發商之一。 與之相比順馳集團雖然開發商規模也不小，但業務主要在天津、河北和上海，在蘇州園區遭受了冷遇，湖畔天城推出后市場反響平淡，連蘇州媒體的配合度也明顯比較差。 因此對本項目而言塑造區域“領導盤”困難比較大，需等候時機，并適當加大宣傳推廣費用。 四 、園區商品房價格走勢及與其他片區房價比較情況 得益于高起點規劃的園區，近年來房價持續上漲。 1997 年均價 1556 元／平方米上升至 2020 年均價 4042 元／平方米，上漲了 ％；2020 年同比 2020 年上漲了 ％（包括東湖大郡一期的園區公積金會員優供房），價格漲幅較 20 2020年有所放緩。但今年一季度，園區新開樓盤房屋均價近 5000元／平方米，比上年增長了 ％。 圖 14： 19972020 年園區房地產均價變化走勢（單位：萬平方米） 2020 年園區商品住宅預售均價約在 4600 元 /平方米，相比市中心與高新區，將近高出972 元 /平方米和 111 元 /平方米。 由于園區房地產的品牌效應，自 1999 年起園區房地產價格在蘇州市區一直處于領漲地位。 2020 年和 2020年園區平均房價分別高出市區平均房價 541 元和 1029 元。 2020年以來，園區房價繼續上漲，湖西地區的毛坯房房價從年初的均價 4300元左右漲到目前的 4700元左右，但漲幅有所減緩。 50001556 16941899 204525554300353501000202030004000500060001997年 1998年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020園區房地產均價區域性房地產的競爭也有一個“性價比”的問題。蘇州市區的房價上漲是 2020 年下半年起由園區先行領跑的，隨后推進到古城區補漲，然后再完成新區的補漲過程，通 過這二年的補漲，市區各區的房價都達到了一個相對的高度。在這過程中，由于性能價格比的原因，對園區的購房意愿比例有所下降、上升也是符合商品消費規律的。但從 2020年年中以來，園區與蘇州市區其他區域的房地產價格差異在縮小。 根據蘇州市統計局統計， 2020 年第三季度商品住宅預售登記備案均價分區情況看，工業園區為 4305 元 /平方米，（由于均價 3200 元左右東湖大郡 23 萬平方米計算在內，扣除這一因素的影響，湖西地區的均價為 4600 元 /平方米左右）。中心城區為 3414 元 /平方米 (其中定銷房為 1987 元 /平方米，其他商品住 宅為 3628 元 /平方米 )，高新區為 4489 元 /平方米，吳中區為 2953 元 /平方米，相城區為 3073 元 /平方米。 園區與蘇州市區其他區域的價格差異縮小，園區房地產的性能價格比又處在一個較好的時期，園區房地產的品牌效應再次顯現。 2020 年 6 月，湖西板塊的均價已漲至 5800 元 /平方米左右，而湖東也已突破 5000元 /平方米大關。 園區目前房價基本上定位為蘇州高檔區域房價，湖西板塊的均價在 5800 元 /平方米左右，高于蘇州老城區、新區。而湖東的大片土地開發尚未全面動工，配套設施也基本沒有，但就東湖春之韻、湖畔天城 幾個盤的售價情況看，均價也已突破 5000 元 /平方米。 五、園區未來房地產市場分析與預測 問題 4：園區湖東板塊未來的供應情況如何？房價會出現什么趨勢？ 解答：供應量分析 2020 年，預計蘇州市區商住房實際上市預售或銷售量可達 500 萬平方米左右，其中園區為 180 萬平方米左右。 園區房地產開發八年，中新合作區內已批準預售商品房面積 350 萬平方米，樓盤總體銷售形勢看好，銷售率近 99％。 350 萬 /25926＝ 135 平方米 /每套 預計園區商住房實際上市預售或銷售量 180 萬 /135＝ 萬套 表 8：未來湖東地區及項目周邊供應： 湖西地區房價緩漲、湖東地區大漲 2020 年，園區房價步步攀升， 2020 年園區樓市又以其強勁的動力繼續保持著高速增長的勢頭。園區未來二三年的發展勢頭，我們認為，園區房地產市場雖然處于高位運行狀態，但需求仍很旺盛，房地產價格仍處于上升空間，具體表現