房地產銷售案場執行管理手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ）節 點 流 程（ C） 操作人 流程圖 相關文件或表單 客戶 案場經理、銷售人員、 客戶 案場經理 案場經理、銷售人員 銷售人員 案場經理 銷售人員 銷售人員 案場主管 項目負責人、案場經理 《退定申請書》 了解退定的真實意圖并告知可能產生的經濟損失 《退定（更名、換房）申請表》 《退款流轉單》 《退款通知單》 退款類：收回原《認購合同》加蓋作廢章，收回原《定金收據》 非退款類：留存 客戶的《退定申請書》 注： 退定申請表上必須由購房者本人寫明退定理由、愿意承擔的定金損失，并簽字確認； 原認購書上的所有客戶均須本人到場，帶好身份證，如只有一人到場的，其他購房共有人必須提供委托書； 作廢《 認購 合同 》 及客戶資料 必須交回公司，不得遺失 ， 由銷售 人 員全程陪同 ； 銷售人員在接待客戶過程中，應了解客戶退定的真實意圖，在案場經理幫助下，盡力挽回； 退款款項根據發展商要求進行退款時間安排，并提前通知客戶； 正式退定表單須有發展商確認人簽字蓋章確認并由項目經理、案場經理、客戶簽 字，非上述原因發生的退定（更名、換房）表單須有項目經理、案場經理簽字確認。 更名 / 換房 客戶提出退定 /更名 /換房書面申請 銷售員和案場經理與客戶進行洽談 案場經理完成內網中退定（更名、換房）申請 客戶書面申請報開發商同意 填寫退款通知單（ B） 收回定金合同和定金收據 送客 網上房地產備案登記 否 等待交易中心撤消登記 是 銷售平臺房源打開 退定 大定流程 公司內網中按照實際 的退款金額做退款登記 第 18 頁 共 53 頁 簽 約 節 點 流 程 圖（ D） 操作人 流程圖 相關文件或表單 客戶 銷售人員 銷售人員 銷售人員、開發商財務、客戶、案場主管 案場主管 銷售人員 案場經理、開發商指定確認人、客戶 銷售人員 客戶、銷售人員 銷售人員 銷售人員 銷售人員、案場主管 《 認購 合同》、《定金收據》、簽約人身份資料、簽約人私章等 如需貸款則另提供貸款資料（資料 明細單由銀行開具） 一式二聯《付款通知單》 《預售合同》 《客戶資料檔案袋》 注： 客戶前來簽約 ,首先應要求客戶出示《認購合同》，并檢查是否攜帶所有文件及物件。 簽約后應重點審核購房合同：蓋騎縫章、公章、法人章等，審核客戶簽字及簽字頁的內容； 備案登記、貸款資料準備要求：購房合同、身份證復印件、戶口簿、收入證明等貸款資料裝入《客戶資料檔案袋》，并在檔案袋的明細表上注明當日收交的資料內容，如有缺件應注明客戶須提交的時間； 復印合同主要頁 （合同代碼、購房人姓名、購買樓室號、購買金額、付款方式、簽字頁）； 所有合同條款的修改必須經開發商同意，在合同的修改頁須有發展商的合同公章加蓋，視作其同意； 銷售人員有義務和責任完成簽約全過程并配合銀行簽定貸款合同，督促客戶交齊所有貸款資料。 N Y 核對簽約資料 簽約信息登記 開具房款付款單 銷售平臺收款登記 備案登記材料是否齊全 移交準備 留存 送客 網上大定轉簽約 客戶進門 翻外網 客戶及開發商（公司 指定專人）網上合同確認 客戶簽署預售合同 復印客戶資料及預售合同 網上預售合同打印 客戶支付首付款 第 19 頁 共 53 頁 退 房 /換 房 節 點 流 程（ E） 操作人 流程圖 相關文件或表單 客戶 案場經理 、 銷售人員 開發商確認人 案場經理 客戶 、 銷售人員 案場主管 案場主管 案場主管 銷售人員 案場經理 《退房 /換房申請書》 了解客戶真實的退房意圖，告知可能產生的經濟損失并盡力挽回 《退房 /換房申請表》 收回原《合同》加蓋作廢章，由發展商財務收回原《發票》并作廢 《退款通知單》 注： 原《預、出售合同》上的所有客戶均須本人到場，帶好身份證原件； 作廢《預 、出 售合同》必須交 給發展商 ，不得遺失 ，退房 全過程由銷售 人 員陪同 ； 《預、出售合同》需到交易中心辦理注銷手續后，才能辦理退款手續，請于事先告知退房客戶； 退款款項根據發展商要求進行退款時間安排，并提前通知 客戶； 正式退房 /換房表單須有發展商確認人簽字蓋章確認，并由項目經理、案場經理、客戶簽字，非上述 原因發生的退房 /換房表單須有項目經理、案場經理簽字確認 。 客戶提出退房 /換房書面申請 銷售人員 /案場經理洽談 案場經理完成內網提交退房 /換房操作 開發商對客戶申請書面確認 陪同客戶辦理交易中心撤消房屋登記手續 填寫退款通知單 收回交易文本（預售合同、房款發票） 送客 銷售系統打開房源進行銷售 內網中做退款登記 第 20 頁 共 53 頁 辦 按揭 節 點 流 程（ F） 操作人 流程圖 相關文件或表單要求 客戶、銷售人員 銀行人員、銷售人員 銀行人員 發展商 案場主管 案場主管 案場主管、銀行人員、開發商 案場主管 銀行人員 案場主管 銷售人員 ： 預售合 同、身份證及首付發票復印件、登記申請書及委托書原件及復印件。 ： 預售合同、身份證及首付發票復印件、貸款申請書、婚姻狀況證明、收入證明、提供公積金帳號、貸款合同及辦理貸款所需的其它資料。 ： 除第二條中所規定的材料外，客戶本人及共有人需全部到場，并帶好保險費。 ： 預售合同、貸款合同、抵押登記申請書及委托書、客戶身份證復印件。 ： 預售合同、貸款合同及開發商所需的其它資料。 ： 預售合同、貸款合同、預告登記證 明、還款信用卡及其它相關資料。 注： 案場每日需做合同留存表、補件移交清單，要日日平帳，清楚每套合同的狀態，銷售人員進行動態跟蹤； 銷售人員 需仔細辦理每一位客戶的貸款手續，了解每一筆業務的辦證情況進度，并及時督促客戶補齊資料和領取還款資料； 銷售人員與開發商進行合同交接，需由開發商簽字確認。貸款發放后，客戶領取預售合同及還款資料需客戶簽收； 銷售人員需妥善協調銀行與交易中心的合作關系，處理好與發展商之間的協作。 簽定貸款合同、收取貸款資料 銀行見證，付保險費 辦理貸款抵押登記 憑放款憑證，銀行放款至發展商 移交合同，開發商存檔 客戶帶齊登記、貸款資料交給銷售員 獲取到帳信息通知客戶領取預售合同及貸款合同等 一本預售合同交銀行，銀行交一套貸款合同給發展商 開發商蓋擔保章 交易中心預告登記、 收件收據、取證 內網中做辦證登記 第 21 頁 共 53 頁 特殊事務審批流程 要求： 1］ 如在銷售過程中出現特殊事務，須提前報備案場經理； 2］經最終負責人同意后，讓客戶以書面形式提交申請及相關證明資料，等待審批； 3］審批通過后，由案場經理通知當事置業顧問，由當事置業顧問通知客戶辦理相關簽約手續； 4］所有特殊事務表單由案場經理指定的案場助理進行歸檔。 四、各銷售環節注意事項 開具《認購合同》環節注意事項 1］ 一式三聯《認購合同》請客戶一一簽字； 2］ 陪同客戶及時付款，并留存所需文件（客戶簽字的《認購合同》之開發商聯； 3］ 發生“作廢”定單，需請案場經理簽字，由案場經理指定 的案場主管進行存檔。 “退定”（“更名” /“換房）環節注意事項 置業顧問上報 案場經理 項目部銷售經理 開發商確認 案場經理 /置業顧問辦理 案場主管歸檔 第 22 頁 共 53 頁 1］ 客戶提出退定意向，置業顧問首先與客戶作第一輪洽談，若客戶意向堅定，及時與 場經理匯報，由案場經理進行第二輪接待洽談。經案場經理同意，置業顧問將退定信息輸入電腦后打印退定申請書，由客戶本人填寫退定申請，再由置業顧問、案場經理、開發商簽字確認，置業顧問收回作廢《認購合同》、收據的原件，案場經理完成銷售系統退定； 2］ 在大定后、簽約前發生客戶更名（重復第 1款內容），須經開發商簽字確認后方可辦理更名手續，并在銷售系統里進行更名操作； 3］ 在大定后、簽約前發 生客戶換房（ 重復第 1款內容），再在銷售系統里直接進行換房操作；若開發商事先要求需經貴方同意后方可換房的前提下，必須經開發商簽字確認后方可辦理； 4］ 原憑證由置業顧問收回后交至案場主管存檔。 “簽約”、“辦按揭”環節注意事項 1］ 置業顧問簽約前先審核客戶應簽約日。若超時，報送案場經理； 2］ 客戶簽約時，必須攜帶客戶聯的《認購合同》原件，同時在簽約時將《認購合同》收回； 3］ 所有的合同及各種材料的移交行為必須進行書面移交簽字確認； 4］ 所有的合同及 各種材料必須在下班前鎖入專用文件柜中，以免丟失。 “按揭辦證”收件環節注意事 項 1］ 開盤前將辦理按揭貸款需要客戶提供的詳細資料清單加入銷售培訓講解中； 2］ 《簽約須知》詳細列出辦理按揭時需要客戶提供的詳細材料清單； 3］ 簽約日前，再次與客戶聯系確認需攜帶的資料、費用和需到場的共有人。 “交房”環節注意事項 1］ 寄發《入住通知書》時附《交房須知》，明確告知客戶須攜帶的材料； 2］ 協助開發商與客戶辦理交房手續，現場驗證客戶交房條件； 3］ 微笑耐心服務，仔細傾聽客戶意見，認真做好記錄并即時將意見反饋至開發商； 第 23 頁 共 53 頁 4］ 留存客戶房屋交接書之復印件，結案后提交公司留檔。 備注 大定、換房、更名、退房、簽約的流程中， 因開發商自身的銷售系統和要求，需要改變博達遠觀公司的各項銷售流程，項目經理須事先擬情況說明報送總經理室審批，按總經理批署意見辦理，并送行政備案一份。否則按博達遠觀銷售平臺流程辦理。 對于今后各項目在銷售過程中，因開發商等要求內容與博達遠觀的案場管理手冊的內容發生沖突時，必須在開展工作前 15 個工作日提出申請報送總經理室審批，按審批簽署的內容辦理，同時報送公司備案一份。 五、銷售執行中相關規定 嚴禁炒買認購權規定 客戶接待規則 關于銷售系統數據統計說明 銷售執行中的禁止事項 銷售表單（另附 ） 第 24 頁 共 53 頁 嚴禁炒買認購權規定 為凈化房地產交易環境，切實保障客戶權益，江西易居房屋銷售有限公司鄭重通告公司各案場銷售人員及公司其他員工，嚴禁炒買物業認購權，具體規定如下： 公司鼓勵員工購買公司代理的物業，公司將視該物業代理方式制定 內部用于自用認購，價格及數量、范圍由項目部銷售經理報總經理確認后于正式開盤前告知公司全體員工。 公司嚴禁員工炒買認購權或協助炒買公司銷售各案場工作人員及公司其他員工與其親友所認購的由本公司代理銷售的物業，不得在該認購物業過戶登記手續完成前辦理轉讓，否則視為炒買物業認購權，擾亂市場秩 序，將由公司做出違紀處罰，包括記大過，處以轉讓差價 10 倍的罰款，同時公司保留開除其職務的權力。 公司員工如有上述協助其他客戶炒買物業認購權并接受好處費的亦將作違紀處罰，除沒收不當收入外，并將處以相當于不當收入 10倍的罰款，同時公司保留開除其職務的權力。 對于舉報上述情況的有功人員，在事件查實辦理后，可獲得公司收取罰金的 50%作為獎勵。 望全體員工嚴格遵照執行。 客戶接待規則 正常工作日接待 1］ 客戶當日當場下定，成交傭金和業績歸當事置業顧問。 2］ 老客戶當日當場下定，不論其原接待置業顧問是誰，成交傭金和業績歸 當事置業顧問。 休息