秦皇島項目前期定位及規劃設計建議書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 一 期 :6+1是 43棟 ,二期 :21層 30棟 ,22層二棟 ,32層四棟 三期 :別墅。 現代簡約 海岸風情園林景觀 在水一方 社區人性化、環境生態化、建筑國際 化、設備節能化、管理規范化、安防智能化 1 1 1 32層高層、別墅 德國現代建筑風格 造型簡約、方正，色彩沉穩協調 將山的概念延伸演化為“臺地與坡地”的微地形，兩大人工湖貫穿社區南北，多條水系流動于每棟樓前 和平花園 本項目依托 15 畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀建立，戶戶南北通透，小區內人車分流，空間規劃層次豐富 15棟“ 6+1”多層、 5棟 11層小高層、純板式 11棟 18層高層組成 ； 11躍 12小高層 5棟，商業寫字樓 4棟 現代風格，淺色系 15畝主題花園與中央廣場為主要中心景觀 文博城 加大樓間距塑造空間綠化 7個 32層住宅、 1個 26層綜合樓、 4個商業辦公樓 現代簡約 精致、優美、生態的基調，以水位自然靈動的要素。分為社區主景觀、樓間綠地、秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 5 特殊景觀區域 華盾鳳凰城 基本排列 7棟“ 6+1”多層 、 2棟 9層小高層、 1棟 18層高層 現代風格 / 廣順現代城 建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動的活性空間 13棟 18層高層 現代風格 引入小湯河水系（未定） 金龍中央勝境 商務、商業、住宅、公寓、 會所等綜合性小項目 住宅 11棟高層（住宅配備雙電梯）其中最高 23層，最低 10層； 2棟商用樓和辦公樓； 1棟酒店式服務公寓組成 德國現代建筑風格 造型簡約、方正，色彩沉穩協調 項目內部園林水系布局錯落有致 ；超大面積社區花園 渤海明珠 中間 130米樓間距， 45畝大型社區園林 10棟 1832層南北通透、框架剪力墻結 構高層商住樓 采用“通體”麻面、亞光 高檔外墻磚面層 45畝地園林，奇花、異草、名樹、怪石、小溪、疊水應有盡有 天洋新城 / 目前開發的 3期是 2棟高層：其中 1棟為18層； 1棟為 12層小高層 海港第一城 復合社區，中軸景觀帶、全 地下人車分流、高低錯 落 1 1 28層電梯純板 純德式簡約建筑，采用獨特的雙向建筑立面設計手法 中西合璧，超萬平米水景主題，縱貫社區南北景觀主軸，東西走向樓間景觀帶自然寫意 綜合說明： ? 規劃水平較高，一些先進的設計元素如 全地下停車、人車分流、空間綠化、中 水處理 、會所配套 等等，同時在小區功能分布上也加大對典型產品（如公寓等）、公建配套的比重等。 ? 在建筑形式上 6+1 等多層產品形式逐漸退出市場，取而代之是小高層、高層住宅，且目前 20 層以上的高層住宅成為項目供給的主流，由于戶型的限制，出現大量的塔樓以及塔板結合的項目，對戶型設計 產生負面影響。 ? 在建筑立面風格上以 現代簡約風格 為主，強調簡單線條以及淺色系； 渤海皇家 項目采用現代與 歐式風格 的結合，氣質典雅品質感較秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 6 強 ；另外，在該區出現三個 德式現代風格 的建筑，分別是 在水一方、中央勝境以及海港第一城， 建筑風格也在逐漸過渡，強調品質感。 ? 在園林設計上 有一定的特色，諸如 中心大面積 景 觀 、景觀軸線、廣場、 園林 小品等元素開始得到廣泛的應用， 都比較強調 內部環境的塑造。同時，臨海區域的項目也在規劃上借助海岸景觀。 3 、 建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等） 物業 名稱 組合平面 面積區間 戶型特點 建筑配套 陽光海岸 2梯 34戶 從 72250平米多種戶型選擇 ；主力戶型 70130平米， 兩室 70%；一室 20% 戶型方正，短進深，向陽面寬，客廳開間較小 兩棟樓精裝 世紀海洋花園 2梯 6戶 一室 、兩室 、三室 107平米、躍層 出現部分小面積躍層產品 / 金海灣森林逸城 2梯 3戶、 2梯 4戶、2梯 6戶 60170平米 在售戶型 2梯 3戶、 2梯 4戶 為主，方正實用 / 在水一方 一梯 2戶、 3戶、 4戶，二梯 3戶、 4戶 60135平米 100平米以下 70% 開闊的起居室，長進深設計，突出窗、 臺的設計 太陽能、雨水收集、 中水利用 和平花園 一梯 24戶 65140平米 多層、小高層、高層 60140平米共計27種戶型可以選擇， 進深長，面積大 / 文博城 3梯 12戶、 2梯 5戶 40110平米； 160240平米躍層 塔樓。主力 4060一室、 8595兩室 / 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 7 華盾鳳凰城 一梯三戶 69132平米 三室面積出現 112雙陽臥戶型 / 廣順現代城 兩 梯 34戶 56130平米 110平米緊湊 三室，兩室陰廳較多 / 金龍中央勝境 高檔住宅 后期小戶型公寓 37平米到 74平米的 1居、 72平米到 116平米的 2居、 129到333平米的 3居等等，主力戶型為 80130平米。 以兩居、三居為主 ， 后期一棟樓小戶型公寓 / 天洋新城 兩 梯 34戶 70130平米 / / 渤海明珠 2梯 6戶 40300平米 戶型多樣 地熱采暖 海港第一城 2梯三戶、 2梯四戶、2梯六戶 43133平米一居至三居 / / 綜合說明： ? 新開發的項目平面組合形態多集中在一梯四以上 ，由此出現部分陰面廳戶型、純陰面戶型 ，使得戶型的舒適度大大降低。同時，該種組合也使戶型的進深加大、面寬減少（一般進深在 14 米以上 ，在通風、采光以及內部功能布置上都有缺憾 ，出現諸多陰面廳、雙陰面室等戶型。 ? 面積區間集中在 45135 平米，其中一室、兩室的比例明顯偏大，占到整體套數的 80—— 90%（其中部分項目的一室 占到 30%左右 ，部分小戶型公寓一室比例更大 ）。一室集中在 4565 平米；兩室集中在 85105 平米，三室集中在 110135 平米（其中 110120 的比例較大）。上述戶型特點一方面是由于高層的產品形 式、政策限制等客觀因素制約，另一方面也是由于當地消費潛力與消費特點秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 8 作用的。 ? 部分高端 如 渤海皇家 等 大 戶型比較多（開發時期也較早），面積要較大，出現 140220 平米的大戶型，部分產品也出現部分的大面積躍層，但該類產品的比重不大。 ? 建筑配套較為一般 。 項目綜合配套 物業名稱 會所及生活配套 車位配比及停車 系統 周邊環境 銷售賣點 陽光海岸 多功能會所包括咖啡吧、康體中心、商 務中心等配套設施。 1： 周邊燕山大學、東北大學、太陽城商業中心、體育基地、奧體中心、洗浴場等餐飲、娛樂、健身、購物一應 俱全 中央城市海景公寓 世紀海洋花園 2棟會所 地上 140，地下600多 ， 1： 同上 海景第一城 金海灣森林逸城 及產權式公寓、商業、幼兒園、小學、 會所為一體的大型濱海社區 車位 5770個 ,地上4100個 ,半地下1670個 ； 車位能實現 1： 1 南側緊臨百畝原生態森林，與大海的直線距離為 600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一 —— 北戴河觀鳥濕地，東臨 2020年奧運會分賽場，北靠河北大街，西外環路、濱海大道對項目呈合圍之勢，可便捷抵達市中心 面朝大海，緊依萬畝森林； 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 9 在水一方 社區居民活動中心 ，規劃了圖書閱覽室、素質教育及延續教育等設施，臺球、乒乓球、棋牌室、健身房等。 社區幼兒園、國辦一流中、小學。風格統一的商業街。 地上、地下 ； 1： 秦皇島舊城改造，依托湯和公園，湯和環繞項目東南半環 項目位于湯河之濱； 21世紀換代住宅 中水系統；雨水收集利用系統；太陽能建筑一體化；電氣設備節能技術； 和平花園 2980平米幼兒園 1棟 / 市中心繁華商業區、火車站，購物出行方 便快捷 / 文博城 依托項目旁文化局文化廣場 1： 臨近三條中心大道 港城中心標桿社區； 華盾鳳凰城 / / / 小戶領袖 簡約生活 廣順現代城 下房比例 1： 3 到 1： 2 355個車位， 1： 大型綜合市場 ；未來政府規劃公交站等 價格優勢；政府規劃中的 新城區； 金龍中央勝境 在文化路臨街打造一條 120米的＂勝境精品商街＂。在建設大街規劃有三層的金龍中央商街。商街設置了兩部垂直電梯，以此來貫穿地上三層商鋪和地下停車場，成為社區居民購物、休閑、娛樂、餐飲的首選之地。 / 市第一醫院就在項目左近，周邊生活配套十分完善，為居住營造了良好“宜居”氛圍。 位置處于一流黃金地段 天洋新城 一座會所 和超市 / 交通便捷，雖緊臨火車站、公路但小區內部較為安靜，總體感覺較為舒適。周圍有多家賓館、酒店等，生活配套相對完善。 / 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 10 渤海明珠 小區內 12層為商鋪 地下 2層停車場 小于 1： 地處市中心，南側距離只有 1700米 / 海港第一城 近 2萬平米時尚商業步行街，幼兒園、小學、活動站等文教配套硬件設施 全部地下車位近 1： 1 銀行、郵局、超市、市場 純德式簡約建筑，電梯純板；全社區人車分流；近2萬平米時尚商街；超萬平米水景主題園林； 30萬平米同期開工、同期建設、同期交付 綜合說明： ? 海港中心區 外部配套較高；臨海區域也擁有教育氛圍、奧體場館、商業中心等綜合配套，而其他項目的配套相對較差。 ? 各項目自身都比較重視內部配套，包括 休閑 會所、 康體中心、 商業街、雙語幼兒園 等配套也都有所表現。 ? 項目車位配比集中在 1： ： 1 之間，除了少數項目如海港第一城能達到 1： 1 之外（全部地下雙層車庫），其他項目集中在 1：—— 1： 之間。 ? 銷售賣點集中在 地段、 環境、 內外配套、價格 等幾個方面。 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 11 項目價格及銷售情況 物業名稱 銷售價格 開盤時間 銷售量 陽光海岸 精裝均價 6000，普通住宅 5100 2020年 10月 80% 世紀海洋花園 均價 4900元 /平米 2020年 6月 接近清盤 金海灣森林逸城 一期 6+1價格在 3500元 /平米4200元 /平米 ,均價 4100元 /平米 . 2020年 8月 一期多層售罄 高層產品兩棟棟 90% 在水一方 36004600；均價 4200 2020年 2月 一期已開盤的 90%以上 和平花園 均價 4000 2020年 9月 接近清盤 文博城 住宅起價 3780，每層 15元遞增，最高 4250，均價 3850 / / 華盾鳳凰城 多層 4050均價；高層 35004600 2020年 10月 80%以上 廣順現代城 均價 3700 2020年 一期 50%以上 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 12 金龍中央勝境 40004600；均價 4200 公寓產品 4500 2020年 9月 普通住宅接近清盤 渤海明珠 均價 4600 2020年 9月 尾盤 天洋新城 一期均價 3900 一期 2020年下半年 二期尚未開盤 一期清盤 海港第一城 起價 3080 尚未開盤 9個樓已團購，其余 11個樓對外售卡 綜合說明： ? 三重價格梯次：臨海區域較貴，集中在 5000 元 /平米上下（金海岸項目大盤新開高層 均價 4100 元 /平米）；中心區域項目在42004500 元 /平米（中央勝境、渤海明珠為代表）；邊緣區域代表項目均價 4000 元 /平米以下，維持在 37003900 元 /平米。 ? 銷售狀況普遍較好，臨海區域以及中心城區項目能保持在每月百余套，而邊緣區域也呈現出不錯的銷售態勢。 其中 7 個項目接近清盤約 110 萬平米，加上在售項目已消化量約 5060 萬，則上述 13 個 項目近 12 年內消化量約 160 萬左右（多為去年開盤上市項目） 。 秦皇島項目前期定位及規劃設計建議 1 13 （二） 地 塊 SWOT 分析 地塊狀況： （ 1）位置 : 基本位于海港區的西北部，處于 102 國道與京沈高速秦皇島西口交匯處，為秦皇島的北部門戶。項目北臨北環路、東臨海陽路、南臨現狀住宅小區、西臨規劃路以及公園與大湯河相望。 位置圖： 突