名家物業集團-公用設施、設備管理程序_[全文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 、泵殼的腐蝕情況，對泵殼及機座除銹刷漆。 水泵主備切換試驗，確保主備泵運行正常。 視情況清理排污水槽的雜物。 （四）年度維護檢修 檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，對泵殼及機座除銹刷漆。 根據使用情況，必要時清洗電機軸承、更換潤滑油脂。 檢測電機相間絕緣電阻和對地絕緣電阻，并記錄測試值。 根據泵 的使用情況，更換密封填料。 （五）全面解體水泵。 先將聯軸器拆下，然后再拆軸承壓蓋。 松開拉緊螺栓螺母，將出水段用“拉馬”段一段的拆。 用銅棒從外殼內，將導葉、葉輪打出來。 清理所有需更換的部件。 將密封環分別裝在進水段和中段上。 把葉輪裝在導葉內，然后將導葉裝在所有的中段上。 將裝好的軸套和鍵軸穿入進水段，推入葉輪，在中段上鋪上防水膠圈 (或紙墊 )推入第二個葉輪，重復以上步驟將所有的葉輪和中段裝上。 將平衡環，平衡套及出水段導葉分別裝在出水環上。 將出 水段裝在中段上，用拉緊螺栓將出水段中段與出水段緊固在一起。 裝上平衡盤和軸套。 1將防水膠圈 (或紙墊 )裝到尾蓋上，裝入出水段并將填料及填料環，填料壓蓋順次裝入出水段和尾蓋的填料室內。 1裝入軸承定位套，滾珠軸承，將潤滑油注入軸承體內，將紙墊套在軸承壓蓋上，裝到軸承體上用螺栓緊固。 1裝上聯軸器部件，放氣旋塞及所有的絲堵，清理設備外部。 1檢測馬達絕緣情況。 1注入水放空氣試機，栓測水泵軸速，觀察異常振動及噪音。 1填寫《設備搶修（大修）記錄表》。 給 排水系統異常情況處理作業指導書 一、目的 為正確處理給排水系統異常情況，減低損失，維護顧客利益，保證設施、設備的正常運行。 二、適用范圍 適用于名家物業集團范圍內各類泵維護保養。 三、作業過程 （一）水管或配件破裂 迅速關閉供水閥與循回閥。 立即通知給工程主管趕到現場，組織人員搶修。 鑄鐵管破裂更換新管，或組織專業技術人員及時焊補。 無縫鋼管可用水中膠補，焊補或重新更換。 鍍鋅鋼管原則上不允許焊補，尤其是生活飲用水管，盡量避免焊補。 （二）閥門不正常漏水 閥門壓蓋破裂，更換新壓蓋，也可用鑄鐵焊條焊上。 閥門鉸或銷斷落，重新更換新閥門鉸或銷。 閥門破裂，更換新閥門。 （三）噴淋頭破裂 切斷穩壓泵電源和供水閥。 通知消防中央控制室人員隔離該回路的水流指示器信號。 更換新噴淋頭。 更換后，試水，并通知消防中央控制室人員解除該回路的水流指示器信號。 （四）泵的突發事故 泵能運轉，但不出水，檢查： （ 1）水箱或水池是否有足夠的水源。 （ 2）水泵是否有漏氣現象，打開放氣螺絲把空氣排放掉。 （ 3）泵的前后閥門是否全開。 （ 4）泵過濾網是否有 雜物堵塞。 泵不運行，檢查： （ 1）泵是否卡住。 （ 2）電源是否正常。 （ 3）檢查熱繼電器是否跳扣，接觸器是否燒壞。 （ 4）電機線圈是否對地或燒壞。 水壓不夠 （ 1）過濾網是否阻塞。 （ 2）檢查閥門是否全開。 如果電機是星三角啟動電路，檢查是否正常切換。 雨水、污水排不出去 （ 1）檢查雨水泵、污水泵的電氣線路。 （ 2）檢查潛水泵葉輪是否有雜物堵塞。 （ 3）檢查葉輪扎頭螺絲是否有松現象。 （ 4）檢查排水管閥門是否為全開狀態。 市政突然停水 （ 1）向市政供水部門詢問詳細情況，落實供水時間。 （ 2）由安全員通知用水單位，闡明市政停水的詳細原因和供水的時間。 發生洪澇 （ 1）發生洪澇時，應馬上報告項目負責人調配足夠人力、物力進行防洪、抗洪工作。 當雨水泵、污水泵不能正常啟用時 （ 1）值班技術員應立即趕到現場，迅速采取措施，以保護機電設施、設備，并隨時保持聯系。 （ 2）工程主管根據實際情況，組織人員調配備用潛水泵到現場進行排洪、搶險，若備用潛水泵不夠用，由工程主管向公司請求支援。 清洗水池（箱）作業指導書 一、目的 確保二次供水，達到國家飲用標準。 二、適用范圍 適用于名家物業集 團 三、作業過程 （一）清洗前的準備工作 清洗前三天，工程部負責人指定專人將批準后的通知張貼于公告欄，告之用戶做好蓄水準備。 技術工程部專人在清洗前按水箱、水池容量提前打開水箱水池泄水閥。 由清洗隊安排鼓風機于作業前半小時開始向池內鼓風。 （二）清洗過程： 切斷生活水泵電源。 水箱、水池內照明必須用安全電壓照明設備，通氣口應打開，通訊設備良好，以確保清洗人員的生命安全。 待水排干后，由清洗隊立即組織人員進入水池、水箱中清洗。 低位水池的水無法排干時，須用潛水泵抽 干后作業。 用漂清粉、漂白粉等消毒劑配成高濃度溶液，用高壓水槍對水池、水箱內壁、管道進行沖洗消毒，排掉臟水后，反復三次。 灌水至 40cm高度左右投放消毒劑 （消毒劑 Kg= ）。 拌勻后，浸泡 3060 分鐘。 注滿水后，即可試通水。 由清洗隊聯系市自來水公司水質檢測中心前往抽取水樣。 工程部負責人指定專人將試通水信息和應注意事項張貼公告欄中，直至將化驗合格的報告張貼一周后止。 由工程部負責人指定專人將水質化驗單、相關通知、《 二次供水設施清洗消毒記錄表》存檔，并抄送品質管理部備案。 電梯設備維修保養作業指導書 一、目的 維持電梯及扶梯處于良好狀態，防止事故發生。 二、適用范圍 適用于名家物業集團。 三、作業過程 （一）電梯的日常保養維修由分承包方（專業電梯保養公司）負責。 （二）清潔保養 電梯技術員每周清潔各電梯轎頂及底坑各一次，做到無積塵。 每月測試各裝置安全回路的電氣操作。 每季度對電梯的電源開關柜進行一次檢查并做維護保養。 每季督促電梯承包方檢查各鋼絲繩張力是否平衡，或有 無破損現象。 每年 12 月份檢查各機械安全裝置、電氣裝置絕緣情況。 當電梯年檢期到期前，督促電梯保養分承包方做電梯年檢年審工作。 電梯分承包方進行定期檢查時，應通知電梯技術員配合，并在保養電梯的首層放置電梯保養工作標識牌。 （三）加油工作 每月檢查各活動部件潤滑情況，并督促電梯分承包方作補油工作。 每月檢查選層器鋼帶及限速器潤滑情況。 每季檢查底坑緩沖器油位情況，并督促電梯分承包方作補油。 每季由電梯技術員對分承包方保養的效果進行評估，并將評估情況填寫在《分承包方保養效果評估表》上，交工程部負責人和品質管理部負責人審閱。 每年十二月份督促電梯承包方對各活動部件進行換油潤滑。 （四）做好對電梯分承包方人員保養、維修的監督工作。 附 :電梯機房巡查流程圖 電機變速箱是否過熱 電壓、電流是否正常 正常 開關是否過熱 檢查原因 維修 接頭是否過熱 電纜有無毛刺、斷股 電機變速箱是否過熱 通知電梯保養分承包方 有否異聲、異味 機房空調是否正常 通知電梯維修組 室內是否有雜物 清理 檢查溫、濕度計的情況并記錄 于巡查表格上記錄簽名 電梯故障應急處理作業指導書 一、目的 在電梯事故發生時及時將事故進行有效的控制，防止事故的進一步擴大，保證顧客的生命安全。 二、適用范圍 適用于名家物業集團。 三、作業過程 （一）電梯困人 當值班人員通過閉路監控電視、轎廂警鈴或其它方式接到來自電梯轎廂內的乘客報警求救信號后，通過電梯對講的應立即與乘客通話，安慰乘客。并立即通知電梯技術員、安全員進行求援。 及時通知項目電梯保養分承包方過來處理。 確定電梯轎廂位置。 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 當電梯停在距某平層位置約177。 600mm范圍時，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協助乘客寶劍撤離轎廂。 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。步驟如下： （ 1）轎門應保持關閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關上。利用電梯內對講電話，通知乘客轎廂會移動，要求乘客靜待轎廂內，不要亂動。 （ 2）在曳引電動機軸尾裝上盤車裝置。 （ 3）兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松開抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎 廂向正確的方向移動。 （ 4）按正確方向使轎廂斷續地緩慢移動到平層177。 150mm位置上。 （ 5）使抱閘恢復正常，然后在廳門對應轎門外機械打開轎廂，并協助乘客撤出轎廂。 配合電梯保養承包方確定電梯故障原因。 （二）水浸事故 電梯技術員發現或接到報告發生水浸事故將會危及電梯運行時，應立即通知客戶服務中心，當值安全員通過轎廂對講機通知乘客從最近的樓層離開受影響的電梯。 電梯技術員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關閉該電梯。 調集沙包攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。 即刻將情 況報告工程主管和電梯保養分承包方。 （三）發生火災時的應急處理方法 迅速把電梯開至遠離火災區的樓層，停止運行。 關閉轎內各種電源。 關閉好所有廳、轎門，防止火災通過電