簽訂合同的基本常識(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 1報酬的計算和支付報酬。報酬的計算和支付報酬是指本項目開發成果的使用費和研究開發人員的科研補貼。雙方當事人應在本款中明確約定報酬的總金額和報酬來源。實行經費包干方式，研究開發人的報酬應包含在結余的研究開發經費中，委托人不另行支付報酬。在合同實行實報實銷方式時，當 事人應明確約定研究開發人報酬的金額為多少，支付的形式和時限等。 1違約金或者損失賠償額的計算方法。當事人違反合同造成研究開發工作停滯、延誤或者失敗的，應當支付違約金或者賠償損失。 1名詞和術語的解釋。為了避免關鍵的名詞和術語在理解、認識使用上發生誤解而影響到當事人準確的實施技術開發合同，當事人有必要在本條款中對合同出現的一些技術名詞和術語做一些說明和注解。就列入國家計劃的科學技術項目訂立的合同應當附項目計劃書、任務書以及主管機關的批準文件。 總之，技術開發合同既涉及專業技術又涉及諸多法律 問題，在合同簽署之前盡可能征求專業人員和律師意見，通過用合同方式來有效約束雙方行為，促使開發項目健康發展，盡快獲取投資回報。 富力地產 常用合同范本 僅供內部使用，嚴禁外傳 第 10 頁 共 21 頁 簽訂工程承包合同 應注意的問題 一、投標取得合同階段 投標報價是取得合同的關鍵，也是合同的主要組成部分。報價應考慮兩方面因素：一方面包含承包商為完成合同規定義務的全部費用和所期望的工程利潤，應該采取有利的報價，另一方面由于參加投標競爭的承包商都有承包工程的資格，都希望報價為業主選中，和業主談判以擊敗對手取得合同資格。因此，要做好一個既有利又有競爭力的報價 ，應重點做好以下幾個方面的工作： 工程預算 工程預算是承包商為完成合同規定的義務所必須的費用支出，也是承包商的保本點。因此，工程預算必須全面反映招標文件的內容，反映招標文件規定的承包商的合同責任、義務、工程范圍和詳細的工程量。預算前必須對招標文件進行詳細分析、具體地逐條地確定承包商的合同責任，復核工程量，以確定各項費用。 制定報價策略 制定報價策略是經營策略的一部分，因此必須綜合考慮承包商的經營總策略、建筑市場競爭的激烈程度和合同的風險程度等，以調整不可預見風險費和利潤水平。一般在承 包工程中，投標報價不等于合同價格，因為在議價談判和合同談判中可能調整報價，而常常合同價格又不等于工程實際結算價格，因為合同實施中可能通過索賠調整合同價格。因此，承包商在議價談判過程中可根據實際情況，采取進一步調整報價，提出更好的、更先進的技術措施及實施方案以戰勝對手。例如：隧道報價中，可利用洞內棄方進行石料自加工，可減少地材購入價格；開挖過程中也可采用人機配合的施工或多功能臺架進行生產的合理調配，這樣可降低機械使用費。 二、合同談判及簽約階段 承包商在取得合同資格后，應把主要的精力轉入到合同談判簽約 階段，其主要的工作是對合同文本進行審查，進行合同風險分析以及最終簽訂有利的工程承包合同。 工程承包合同文本條款的審查 合同文本通常指合同協議書和合同條款等文件，是合同的核心。合同的文本盡量采用我國《建設工程合同示范文本》或國際通用的 FIDIC 條款作為合同文本的依據，主要解決如下問題： （ 1） 內容齊全、條款完整、不能漏項，對合同規定的工程實施過程中的各種可能情況都要作預測、說明，以防日后爭執。 （ 2） 定義清楚、準確，雙方工程責任界限明確，不能含糊不清。 （ 3） 合同條款應體現 雙方平等互利，即責任和權利、工程和報酬之間的平衡。 富力地產 常用合同范本 僅供內部使用，嚴禁外傳 第 11 頁 共 21 頁 合同風險的分析和對策 通過對合同文本的審查，應結合工程的實際情況進行合同的風險分析，并采取相應的對策。由于承包工程的特點和建筑市場的激烈競爭，承包工程過程中風險極大，范圍很廣，常見的風險有三類：業主資信的風險，外界環境的風險，工程的技術、經濟和法律等方面的風險。 我們知道，工程上的許多風險是客觀存在的，對那些影響到一個地區或整個社會利益的，無論是業主還是施工單位都應以符合國家和社會利益為前提，不能互相推諉，要責無旁貸，合同中應體現出有效防范 和化解風險措施的具體條款。此外，如何減少或避免風險，是承包商合同談判的重點。對于已分析的工程承包中存在的風險，主要對策如下： （ 1） 在報價過程中，承包商應充分考慮到風險因素，可采用風險大的分項工程先拋開，再與業主議價談判，其次合同中規定應由承包商承擔的風險要增加風險附加費，或采用多方案不平衡報價以供業主選擇。但這些方法要根據自己競爭的能力以及抗風險的能力而確定，以免影響中標。 （ 2） 通過合同談判，使合同能體現雙方的責權利關系的平衡，盡量避免業主單方面苛刻的約束條件，并相應提出約束條件。盡可能將風 險大的合同責任盡量采用分攤的原則，盡可能使雙方形成一種共同抵御、共同承擔的密切合作關系，但同時施工單位也可相應地減少一些利益。以我公司承建的水柏鐵路為例，工程中標后，因工程類型多，尤其是橋梁工程較多，按設計要求及我單位實際情況，要么購買大量的新設備及模板、模具，要么從北京長途調運，這樣要大量增加投入，談判中我們建議業主增加投資，但業主不肯讓步，為了減少風險損失，我們采取與業主合作，將部分橋梁工程分包給業主指定的并具有同等資質的專業承包商施工，以回避風險。 合同的談判與簽約 承包商通過以上 各項工作，在合同談判階段，應選擇最有合同談判能力和經驗的人作為主談進行合同談判，其他各部門應積極配合，提供資料和建議。 （ 1） 符合承包商的基本目標。 承包商的基本目標是取得工程利潤，這個利可能是該工程的盈利，也可能是承包商的長遠利益。 （ 2） 積極爭取自己的正當利益。 雖然合同法賦予合同雙方平等的法律地位和權力，但在實際的經濟活動中，絕對的平等是不存在的，權力還要靠承包商自己去爭取，如有可能，應爭取合同文本的擬搞權。對富力地產 常用合同范本 僅供內部使用，嚴禁外傳 第 12 頁 共 21 頁 業主提出的合同文本，雙方應對每個條款 都作具體的商討。另外，對重大問題不能客氣和讓步，切不可在觀念上把自己放在被動的地位，當然，談判策略和技巧是極為重要的。 （ 3） 重視合同的法律性質。 合同一經簽訂，即成為合同雙方的最高法律，合同中的每一條都與雙方利害相關。所以在合同談判和簽訂中，應注意以下兩點： ① 一切問題必須 “ 先小人，后君子 ” ，對可能發生的情況和各個細節問題都要考慮到，并作明確的確定，不能有僥幸的心理。 ② 一切問題都應明確具體地規定，不要以口頭承諾和保證，要相信 “ 一字千金 ” ，不要相信 “ 一諾千金 ” 。 富力地產 常用合同范本 僅供內部使用，嚴禁外傳 第 13 頁 共 21 頁 發包建設工程應注意的三大問題 發包建設工程是每一個建設單位都必須面對的問題，無一例外要經過選擇、簽約、履行三個階段。即使意欲通過轉讓建設用地贏利的房地產開發商，也必須通過簽訂建設工程承發包合同，完成工程投資總量 25%以上方能進行轉讓。因此，處理好建設工程承發包事宜，是每個建設單位實現預期目標的極其重要手段。 一、慎選承包主體 認真審查承包方的資質。 承包主體的資質，是衡量承包單位是否具備承包工程的能力及可承包何種工程的重要標準。我國將施工企業資質分 為總承包、專業承包、勞動分包三大類，每類又分若干個等級，并對不同類別、等級資質的審批條件、程序、級別等作了嚴格規定（見 2021 年 4 月建設部 87 號令）。《建筑法》也明確規定了無資質，轉讓、出借資質，超越資質等級等承攬工程或發包工程單位的法律責任。建設單位應意識到，國家花這么大的力氣制定并執行這些規定，目的就是為了維護建筑市場秩序，確保工程質量和安全，同時也維護了建設單位利益，從而自覺遵守，嚴格按資質管理規定選擇承包主體。 廣泛采用招投標形式選擇承包者。 采用招投標方法引入了公平競爭、優勝劣汰的市場機制，為 建設單位獲得質量最佳、工期最短的工程產品及追求經濟效益最大化提供了機會，建設單位對不必進行招投標的工程也可考慮主動采用。 況且，我國《招標投標法》規定大型基礎設施、公用事業等關系公共利益、公眾安全的項目，使用國資或國家融資的項目和使用國際組織或外國政府貸款、援助資金的三類項目，必須進行招投標。國家計委 202