經營性物業貸款管理辦法解讀及案例(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 操作中，可能難度較大。 ⑵ 抵押權在先，租賃權在后。租賃合約理論上應該不會對抵押權造成影響， 但為了避免實現抵押權時可能出現的麻煩，辦法還是 要求借款人做到告知承租人物業已經抵押的義務等 。 要防止租賃雙方惡意串通，簽訂不合理條約損害抵押權人利益的情況出現。如果遭遇這種情況，銀行可以以“善意第三人”來提出抗辯。 經營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃。 分行和經營行應制定貸后監管方案，指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，經營行需定期對經營性物業貸款進行檢查，發現物業出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經營行應及時按要求進行風險 預警并采取風險防范措施。 經營行需每半年向審批行報告貸款運作情況，如遇重大問題，需及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經理責任制。 八、 特別規定 對于物業所有權人與借款人不一致的，原則上不得發放經營性物業貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業所有權人作為共同借款人或連帶責任保證擔保人，并將物業所有權人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產信貸部）準入同意后按相關權限和流程運作： ⑴ 符合 辦法規定 貸款 客戶 基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在 2 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。 對于我行已經辦理的存量經營性物業貸款業務，在滿足以下條件的前提下，可根據借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發放新貸款置換存量貸款： A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在 2 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。 B、 存量經營性物業貸款還款記錄良好，無不良信用記錄； C、 物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房； D、 與存量貸款發放時相比，物業租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加； E、 新貸款超過存量貸款的額度應符合辦法 關于 用途 的規定 。 第四章 差異化管理 差異化管理是此次《辦法》的一個亮點，主要是針對一些符合特定條件的項目，采用區別于一般產 品規定的做法，有針對性地突破原有的約束框架，提升產品的適應市場能力。這里既有對產品發展趨勢的嘗試，也有業務創新方面的考慮，所以單列一個章節簡要介紹。 一、區域限制 可實行差異化管理的區域為 杭州、溫州、紹興、臺州四個地區 。 工業和倉儲用房類 還必須 要求 物業處于 國家級開發園區、省級開發園區以及經濟發達城市內符合城市規劃、基礎設施完備、產業集聚度高的工業片區。 二、 差異化管理細則 目前辦法針對三種具體情況提出了差異化管理細則，具體情況如下： 放寬貸款期限到 15年。 A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在 2 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。 B、 物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、租金收入穩定、經營前景良好、物業產生現金流能夠全部覆蓋貸款本息； C、 物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房 的主力店應為知名品牌。 物業自身經營還貸來源占比放寬到 60% A、 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ .綜合實力雄厚、現金流充裕 ,所有者權益在 3 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。 B、 物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、經營收入穩定、經營前景良好； C、 物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由 國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌； D、 經營性物業貸款期限不得超過 10 年。 “房地產開發貸款 +經營性物業貸款”組合 貸款 A、 定義： 指對符合條件的房地產開發項目，在項目建設期將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，其中開發貸款用于項目建設期的資金需求，經營性物業貸款用于置換開發貸款，對符合我行經營性物業貸款審批設定提款條件的，物業竣工并投入經營后直接發放經營性物業貸款。 B、 額度、期限和科目 ：房地產開發貸款額度根據項目投資情況確定，經營 性物業貸款額度根據對物業未來現金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產開發貸款額度。組合貸款總期限不得超過 15 年，其中：開發貸款期限不得超過 5 年；經營性物業貸款期限原則上不得超過 10 年。組合貸款中的房地產開發貸款和經營性物業貸款應分別在相應科目反映。 C、 授權、授信規定 ：組合貸款不改變現有的授權、授信體制。考慮到部分區域的經營性物業貸款權限大于房地產開發貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產開發貸款權限掌握。組合貸款納入客戶統一授信管理，考慮到經營性物業貸款專門用于置換我行開發貸款，為避 免在授信階段重復計算開發貸款和經營性物業貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經營性物業貸款可不單獨審批授信額度，實行經營性物業貸款與房地產開發貸款授信額度共享。 D、 業務運作流程 ：在介入房地產開發貸款項目時，可將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經營性物業貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據項目開發進度發放開發貸款，待物業竣工驗收投入經營后，滿足經營性物業貸款審批設定提款條件的發放經營性物業貸款，用于置換房地產開發貸款。 E、 適用條件 1. 借款人同時滿足以下條件： ⑴ 符合辦法規定貸款客戶基本條件； ⑵ 信用等級 AA 及以上，無不良信用記錄； ⑶ 綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在 2 億元（含）以上，資產負債率低于 75%。 （或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業形態限于賓館酒店、寫字樓、商業營業用房等商業經營性物業。 F、 貸款方案確定 借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經營），可就整體項目確定組合貸款方案 ；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經營），而我行在房地產開發貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產開發貸款方案，對于出租（或經營）部分可制定組合貸款方案。 G、 風險控制措施 。在對組合貸款進行審批時，需對后期經營性物業貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發放經營性物業貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點： （ 1）客戶的整體經營及財務狀況正常，經營收入、利潤及現金流情況與我行房地產開發 貸款評估的情況相同或優于評估情況； （ 2）取得物業房屋所有權證書； （ 3）物業出租率或意向性租約簽約率不低于 60%； （ 4）物業未來租金收入水平穩定、現金流足以覆蓋貸款本息； （ 5）經營性物業貸款抵押率不高于 70%。 ，并且優先作為開發貸款的還款來源。 、經營收入及利潤水平遠低于預期、未來現金流無法覆蓋貸款本息，項目出現建設期延長、招租情況不理想、租金水平或物業評估值遠低于評估預測值等情況，無法達到組合貸款審批預設 條件的，應及時中止經營性物業貸款的發放，同時采取以下措施保證開發貸款安全： （ 1）要求借款人調整經營策略，將原計劃用于出租或自營的物業變更為銷售方式，盡快回籠資金； （ 2）要求借款人通過他行融資、股東代償等方式歸還我行開發貸款； （ 3）要求借款人落實足額抵押擔保，對于集團性客戶，還應增加集團或核心公司保證擔保，落實貸款第二還款來源。 作，對于開發貸款的抵押權消滅后、經營性物業貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。 第五章 調查評估要點 一、 借款人評價 主要應該著重以下方面進行調查： 企業基本情況 。 重點調查清楚借款人的 注冊成立情況 、 股權結構 、 內部組織結構 、 控股股東情況 、 對外投資情況 以及 主要經營者素質等 。 經營業績情況 。 調查說明企業的歷史 經營情況 ，對其主營業務，發展模式，行業地位等方面進行闡述，結合其資產規模，資金實力積累等方面綜合判斷企業的發展前景。 信用狀況 具體包括 開戶、信用評級情況 、 客戶分類 、 銀行負債、或有負債情況 。尤其要關注信用記錄情況。 財務狀況 主要從動態和靜態兩個角度進行分析判 斷，動態分析主要根據其 近三年主要財務 指標的發展演變的角度來分析說明；靜態分析則注重于當期財務報表及其科目明細進行闡述，對于有疑義的事項，需要單獨列加說明。如評估增值、資本公積，往來科目等等。 二 、 抵押物評價 物業基本情況 ⑴ 地理位置、周邊環境、交通情況、配套設施、商業氛圍等 ⑵ 主體建筑結構 特征 的描述，如果是局部物業，應當先闡述清楚整體，然后再對抵押部分進行闡述；可以從外觀、建筑層數、平面形狀、功能分塊，主要分類面積等方面進行闡述。 ⑶ 主要指標： 產權情況，面積、性質，列表。 ⑷ 物業取得情況 ： 取得時間、方式、成本投入等 物業經營情況 ： 經營模式 、 經營規模 和 主要經營的內容 。 經營水平，如租金水平，出租率、客房價格等，還應當與周邊同類物業的經營情況作出比較判斷 抵押物價值的初步判斷，主要采用市場比較的方法，尋找可參照案例進行說明。 三 、 償債能力評價 償債能力評價是調查評估的關鍵環節，對于經營性物業貸款而言，還有一個特別的評估內容，需要區分出物業自身經營產生的可用于償還貸款本息的現金流， 如果不足 80%，就不符合貸款要求。為此，物業自身經營產生的現金流的評測是我們償債能力評價的主要內容。 ? 評估中的注意點： ? 假定抵押物業獨立經營，來測算現金流收支情況。要嚴格區分物業經營收入和其他綜合收入。 ? 對收入估算，要以事實為依據，根據前期的經營水平，結合對市場的分析判斷，進行合理推測。 ? 對成本的估算，要充分考量，要將物業經營中會發生的成本費用盡可能地考慮進去，預測的總成本與歷史數據要進行比對，總體水平保持一致或接近。 ? 可還貸資金 =稅后利潤 +折舊 +財務費用 下面以賓館酒店類及商業租賃類物業的具體測算作為參照 ，舉例說明在評估中的一些要點： ㈠ 、賓館酒店 收入估測 賓館酒店的經營收入主要有客房收入、餐飲收入和其他收入等。其中客房收入和餐飲收入占據主導地位，是評估測算的重點。 A、客房收入 決定客房收入的主要因素是平均房價和客房率。如果不考慮遞增因素，可直接采用上一年度的實際經營數據，這是較為簡便的做法。 但如果上一年度由于特殊原因，造成經營數據的失真，