重慶協信阿卡迪亞項目策劃書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 0 2020 2020 4 看，房地產開發投資仍然是全市投資增長的中堅力量。 2020 全年房地產開發投資累計完成 億元，同比增長 %，投資比重由 2020 年同期的 25%上升至 %。 年度竣工面積 分析： 全市商品房竣工面積呈現逐年上漲的趨勢， 2020年的竣工面積達到 萬平方米，為歷年最高；而 2020 年和 2020 年的同比增長出現了一個高峰，同比增長比例分別達到了 36%左右； 2020 年竣工面積卻一改往年態勢，竣工量近六年來首次回落，同比下降了 個百分點，然而 2020 年全年房屋竣工面積達到 萬㎡，同比增長 %，增幅比 2020 年上升 個百分點，在房產新政后，重 慶本地房地產開發又顯示出了充分的活力。 商品房新開工面積與銷售面積 0500000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5竣工面積 ( 萬方 ) 620 849 1021 1 3 9 0 . 7 1677 1 5 3 4 . 6 2 2 0 8 . 1增幅 3 6 . 9 0 % 2 0 . 3 0 % 3 6 . 2 0 % 2 0 . 6 0 % 8 . 5 0 % 3 9 . 2 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020010002020300000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 50 . 60 . 70 . 8新開工面積 757 1290 1661 1 7 0 9 . 4 7 2 0 9 8 . 2 3 2 1 4 4 . 8 4 2 3 3 7 . 2 4增幅 7 0 . 4 0 % 2 8 . 8 0 % 2 . 9 0 % 2 2 . 7 0 % 2 . 2 0 % 6 . 7 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 5 分析： 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長 %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現出重慶房地產市場的剛性需求依然強勁，房地產市場仍在需求的拉動下穩步提升。； 2020 年，重慶市全年商品房銷售面積為 萬㎡，同比增長 %，增幅較 2020 年有較大反彈，表現出重慶房地產市場的剛性需求依然強勁，房地產市場仍在需求的拉動下穩步提升。 在當前的商品房銷售市場中，銷售面積與新開工面積增速 基本同步，有效需求仍在支撐著房產市場上供給的逐年提升，這也在一定程度上反映了重慶市房地產市場是在需求拉動下穩步增長中健康發展著。 商品房銷售金額與銷售單價 010020030040050005001000150020202500商品房銷售額（億元） 5 9 . 2 7 8 . 3 7 1 0 7 . 6 5 1 5 8 . 1 5 2 8 4 . 8 4 3 5 6 . 6 5 4 2 0 . 4 8商品房銷售價格（元 /m2 ）1377 1351 1443 1556 1596 1858 20201999 2020 2020 2020 2020 2020 202001000202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬 m2 ） 430 580 746 1 0 1 6 . 5 8 1 3 1 6 . 5 8 1 3 2 9 . 3 2 1 5 5 9 . 7 6增幅 3 4 . 8 8 % 2 8 . 6 2 % 3 6 . 2 7 % 2 9 . 5 0 % 0 . 9 8 % 1 7 . 3 0 %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 6 分析： 從全市的商品房價格走勢來看，其價格漲幅相對穩定，與前文中統計的人均可支配收入等指標相比，可以看出商品房價格漲幅均低于經濟發展速度，在未來，這一距離還將繼續縮小，價格仍有較大的上漲空間。 綜上所述，目前全市房產供需兩旺，形勢看好。從以上數據來看， GDP 的增長，居民可支配收入的提高，無疑可以刺激市民購房的需求和欲望。加上城市建設造成的大面 積拆遷，進一步提升需求市場。可見，重慶房市仍處于賣方市場，并且需求大于供給，市場空間較大，形勢較為樂觀。 二、區域環境分析 本項目地下大坪片區，因此，區域環境分析重點在大坪區域。 （一）大坪片區概況 從行政劃分來看，大坪位于渝中區西部，是渝中區的商業副中心。同時，大坪位于高新區、九龍坡區和渝中區的交界地帶，是連接沙坪壩、九龍坡、大渡口、高新區與渝中、江北、渝北的一個重要的交通樞紐。它的發展與渝中區、高新區0銷售額增幅 % % % % % %銷售價格增幅 % % % % % %1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 7 以及九龍坡區的發展都息息相關。因此，大坪也成為了大石楊片區組團中的核心區域。 大坪周圍有電信局、煤設院 、消防隊等企事業單位；有大坪三院、重醫附一院、后勤工程學院、 大坪小學、馬家堡小學、九坑子小學 等醫療和教育配套；有百盛商場、新世紀百貨、萬有康年大酒店等重要基礎商業設施。 （二）大坪片區區域經濟環境 渝中區的經濟發展一直處于全市領先地位，國民經濟呈持續較快發展態勢，年平均增長率達到了 %。產業結構顯著優化，傳統的商貿、金融、交通等第三產業發展穩定，信息、旅游、房地產、中介服務等新興的第三產業也迅速發展，第三產業發達程度超過沿海發達地區的平均水平。 大坪雖然不是渝中區的核心商圈，但是作為渝中區的副中心和 人口密集的老城區，它在渝中區的經濟繁榮中起著舉足輕重的作用。 （三）大坪片區人口分析 區域 年末總戶數（萬戶） 年末總人口（萬人） 非農業人口 大坪 截止于 2020 年重慶統計年鑒的相關數據資料及從相關部門得悉， 2020 年末大坪總戶數為 萬戶，總人口數為 萬人，其中非農業人口為 萬人，占 %，充分看出大坪的城市化率非常之高。 （四）大坪片區交通現狀 大坪是一個公路交通 四通八達，十分便捷 的區域 。從石橋鋪經大坪直達解放碑的長江二路是 整個 重慶 市的 交通大動脈，更是重慶的迎賓大道。正是這條大動脈，連貫了大半個重慶。 已開通的輕軌二號線途經大坪連通大渡口區和解放碑。軌道交通讓大坪 8 的交通樞紐地位得到了提升。 由于大坪位于是整個重慶是中心位臵，從大坪到主城六區都非常方便從下表可看出大坪的交通便捷性。 大坪至各重要區域的交通分析 交通段 車程時間（分鐘） 大坪 —— 解放碑 15 大坪 —— 沙坪壩 20 大坪 —— 楊家坪 5 大坪 —— 江北 15 大坪 —— 南坪 10 （五）大坪片區規劃 功能規 劃 在政府規劃中，渝中區的最新政府功能定位為 “ 四中心、兩高地、一樞紐 ” ，即商貿、金融、信息、文化中心，基礎教育和醫療衛生高地，水上客運樞紐。而大坪就占了其中的 “ 兩個中心 ” 和 “ 兩個高地 ” ，將被打造成渝中區西部的商貿中心、電信數據傳輸信息中心、醫療衛生和基礎教育高地。 在大坪，擁有 大坪小學、馬家堡小學、九坑子小學 等 10 余所小學及 六十六中、 大坪中學、大坪建設中學等 6 所中學，完成該區域居民的義務教育工作。片區還有石油路高等專科學校、重慶后勤工程學院等高等院校，將大坪打造成教育高地。 大坪將建高中園區。 2020 年起該區 內從幼兒園到高中的學校都面臨重新整合。 其中高中 學校 將相對集中在大坪六店子，建設 成 占地 300 畝的高中園區。該園區將把二十九中已有的 100 多畝校地納入其中。 屆時在渝中經商辦企業的外來人口、流動人口，包括有固定收入的民工群體的子女，都能一并享受到優質教育。 交通規劃 （ 1）高九路： 高（廟村）九（坑子）路起于成渝高速公路的二郎立交，經 9 高廟村、聯芳村、六店 子（本項目位臵） 、九坑子，止于大坪長江路上的大黃路口，全長 公里，投資 12 億。途中設有石新路、石小路和石油路 3 個全互通立交，整條路貫穿渝中區、沙坪壩區和高 新區，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區向西連接成渝高速路的主通道。 高九路高新段在 2020 年年底正式動工，計劃在 2020 年 12 月 30 日竣工。但是由于種種原因，現在高新段已經停工，已經完成整個工程的 60%左右。高九路渝中段 2020 年 12 月 動工，預計渝中段在 2020 年年底正式通車。屆時 ，從渝中區到成渝高速路將由現在的近 40 分鐘縮短為 17 分鐘。 高九路的建成將直接影響本項目交通狀況，使本項目成為交通非常方便的地段。 （高九路線路圖） （ 2）大坪隧道：今年 10 月中旬，有 “ 主城第一洞 ” 之稱的 大坪隧道正式動工，預計 2020 年 3 月完工，和嘉華大橋一起， 經過大坪 連通江北李家坪和渝中黃沙溪，為主城新增一條南北向快速干道。 （ 3）嘉華大橋： 將直接貫通江北與大坪，以這條線路為主導的南北干道是全市最重要的干道之一，使重慶交通大提速 。該橋 將把鵝公巖大橋、渝合高速路和李家沱大橋連成一個整體，形成另一條南北干道 。 屆時，從江北到大坪的距離將縮短至幾分鐘車程 。 10 （ 4）輕軌一號線：規劃的輕軌 一號線是朝天門 較場口 兩路口 大坪 石橋鋪沙坪壩 大學城段，線路長度 32 公里，其中地下部分 22 公里，將于 2020 年前建成 ，屆時 ，大坪這個中間樞紐更便捷的拉近了渝中與沙坪壩兩區 。 （ 5）紅黃路：由黃荊社到紅巖村的紅黃路不久會動工修建。 分析：總的來說大坪未來的規劃是非常看好的，大坪未來將有更好的交通、醫療、教育、文化配套。尤其是交通，在各條輕軌相繼通車后，在 2020 年完工的菜園壩大橋和 2020 年完工的華村大橋以及 2020 年完工的大坪隧道投入使用后，大坪的交通將成為名副其實的路路通。在這個經濟日益發達的現代化城市中，這樣一個區域的住宅將得到快節奏生活的現代城市居民的青睞，會使本地塊具較大的升值潛力。 三、項目供應市場分析 （一）項目所 處區域房地產供應市場分析 項目所處區域（大石楊片區、沙東區）在售樓盤特征 （ 1）由于項目地處都市核心，土地價值高，因此項目均以高容積率的高層住宅為主，周邊樓盤建筑形態幾乎全部以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河谷及歸谷城市美墅，比較缺少低密度、低容積率的高尚生態住宅區。 （ 2）對推出項目戶型的配比進行分析，該區域主要以中小戶型為主。平均而言，一房占 20%左右（ 35— 45 ㎡），二房占 35%左右（ 60— 80 ㎡），三房占40%左右（ 100 平方米 — 115 ㎡），四房以上占 5%左右（ 130 ㎡以上）。 （ 3）對于推出項目的主力戶型進行分析，該區域推出的主力戶型基本以二房和小三房為主，主力戶型二房的面積 。 在 65— 80 ㎡之間，三房的面積在 100— 110 ㎡之間。 （ 4）區域比較暢銷的戶型集中在 65 ㎡左右的二房和 100 ㎡左右的三房， 11 滯銷的戶型集中在 80 ㎡以上的二房和大三房，熱銷一房的戶型總價集中在 10萬元 — 14 萬元，熱銷二房的戶型總價集中 18 萬元 — 25 萬元，熱銷三房的戶型總價集中在 25 萬元 — 32 萬元。 （ 5）區域平均銷售價格在 3400— 3500 元之間，最高價為商圈中心的小戶型住宅，價格在 4200 元左右，最低價集中在位臵較為偏僻并且交通不便利的大戶型，價格在 2650 元左右。 項目所處區域未來 12 年供應量分析 （ 1）預計 2020 年四個區域總的推盤量（在售項目的后續開發量）將達到74 萬㎡，以高層住宅為主，基本沒有低層住宅供應。 另外，四個區域今年有大量新項目面市，包括： ? 沙東區會有一個小型單體、珠江項目（美麗山水旁，年底推廣）、廈門鴻露項目（三角碑附近）； ? 楊家坪組團今年會有九龍灣項目、英廣的空壓廠項目、潤安的直港項目、港城的西郊醫院項目、上海城開的建設廠項目（ 180 畝）、十八冶也會有兩個 單體； ? 大坪組團紅樓項目會包裝面市、廣廈藍灣年底會面市、十九中項目會面市、后工項目（ 70 余畝，容積率 3）年底會面市、轉盤區域會有兩個單體樓面市； ? 石橋鋪組團會有塞納風情項目、公交公司項目、美茵河谷二期也會動工建設并面市。 保守估計，預計 20202020 年新項目面市體量約 30 萬㎡，加已開盤項目后續開發項目， 4 區域今、明年新開發量已達 104 萬㎡（不含項目周邊項目，下面另作分析），且這些項目至少 95%以上為高層。 （ 2）四區域已推出樓盤以小高層和高層住宅為主，占總量的 95%以上，低層住宅只有南方楓林麗舍和美茵河 谷及歸谷城市美墅。 項目周邊未來三年供應的重點項目 12 項目名稱 開發體量 預計開發周期及啟動時間 基本定位 瑞安項目 項目總占地面積： 130萬㎡ 項目總建筑面積： 300萬㎡ 啟動時間：2020年，