關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用蘇亞(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ” 的理解 裝飾裝修物的現值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認無效時尚存在的實際價值，應按承租人已使用房屋的時間予以折舊，不能按照租賃期限進行分攤。 實踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時，應根據出租人的需要程度和可利用價值，結合過錯責任原則，分別對待： （ 1）純屬出租人過錯的，由出租人補償承租人的裝飾裝修損失：對于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失；對于形成附合的，該損失是租賃合同無效時裝飾裝修物尚存在的價值，即現值。 （ 2）純屬承租人過錯的，由承租人自行承擔裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。 （ 3）屬雙方共同過錯的，應由雙方當事人按過錯責任分擔裝飾裝修現值損失。 第十條 【 合同履行期間屆滿或解除時，未形成符合的裝飾裝修物的處理 】 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。 【 理解與適用 】 適用本條的前提條件有三： （ 1）承租人經出租人同意裝飾裝修，即善意添附； （ 2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列； （ 3）裝飾裝修未形成附合。 適用本條的注意事項： （ 1）承租人可以對未形成附合的裝飾裝修物進行拆除，且不以出租人同意為必要條件； （ 2）承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到必要的注意義務 ,不得對房屋造成毀損 ,否則應恢復原狀或賠償損失； （ 3）當事人對未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應依照意思自治原則從其約定。 第十一條 【 合同解除時，形成附合的裝飾裝修物的處理 】 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持； （二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償； （三）因雙方違約導致合同解除 ,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失 ,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任； （四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的 ,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失 ,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。 【 理解與適用 】 關于 “ 剩余租賃期內裝飾裝修物殘值 ” 的理解 所謂 “ 剩余租賃期內裝飾裝修物殘值 ” ，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內尚存在的價值。計算殘值的方法是按照租賃期限，將裝飾裝修費用平均分攤，從而得出合同解除時剩余租賃期內附合的裝飾裝修費用價值。若雙方對裝飾裝修投資數額無法達成一致，可委托專門的鑒定機構進行鑒定。 本條與第十條相對應，規定了合同解除時，對于形成附合的裝飾裝修物的處理規則： （ 1）因出租人違約導致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價值，承租人有權要求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修物殘值損失。 （ 2）因承租人違約導致合同解除，承租人應自行承擔剩余租賃期內裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應予適當補償，補償標準參照剩余租賃期內裝飾裝修物殘值。 （ 3）因當事人雙方違約導致合同解除，對于出租人同意利用的，將剩余租賃期內裝飾裝修殘值減去出租人同意補償的部分的剩余價值，由出租人和承租人按照各自的過錯程度分擔；對于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由雙方按照各自的過錯程度分擔。 （ 4）因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除，按照公平責任原則，由雙方共同分擔，一般為平均分擔。 第十二條 【 租賃期限屆滿時，形成附和裝飾裝修物的處理 】 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 【 理解與適用 】 對于經出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人可在不損害出租人合法權益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對于已經形成附合的裝飾裝修物，承租人無權要求出租人予以補償，出租人亦無權要求承租人恢復原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。 第十三條 【 承租人擅自裝飾裝修、擴建費用的處理 】 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 【 理解與適用 】 本條文之前的四個條文，即第 1 12條分別規范了承租人在經出租人同意進行裝飾裝修的前提下，合同無效、合同解除、合同終止履行等幾種合同形態中的裝飾裝修的護理方式。雖然本條文只原則性規定了承租人未經出租人同意進行了裝飾裝修或者擴建的法律后果，但結合前述四條進行體系解釋可知，本條文就其適用范圍而言，應涵括了合同無效、被撤銷、合同解除、合同履行期限屆滿等多種可能糾紛類型。 第十四條 【 房屋擴建費的處理 】 承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔； （二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 【 理解與適用 】 有關 “ 擴建 ”“ 合法建設手續 ” 的理解 所謂擴建，是指在原有建筑基礎上加以擴充的建設項目。對于房屋，其擴建一般通過加高、加層，增加其使用面積。 房屋的擴建行為本身是否合法，取決于該擴建行為是否符合城市規劃要求。根據 《 城鄉規劃法 》 第 40條第 1款 之規定，擴建行為是以取得建設工程規劃許可證作為其已辦理合法建設手續的標志。因此，本條文規定的 “ 合法建設手續 ” ，應是指取得建設工程規劃許可證。 本條所規定的 “ 過錯 ” 僅指導致 “ 未辦理合法建設手續 ” 的過錯。具體包括以下四種情況： （ 1）若系單純出租人的過錯所致，則擴建費用由出租人承擔； （ 2）若系單純承租人的過錯所致，則由承租人承擔； （ 3）若系雙方過錯所致，則由雙方按照各自的過錯程度分別承擔； （ 4）若雙方均無過錯，則按公平原則，由雙方分擔。 關于 “ 擴建造價費用 ” 關于擴建造價費用的計算，一般有 “ 支出費用年度分攤法 ” 、 “ 工程工程造價費用支出法 ” 、 “ 現存價值審計