房地產物業公司設備管理工作手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 關主管監督公司（部門）負責定期檢定，管理處應保護好計量表、柜上的鉛封，定期對計量表、柜上的數據進行檢查，若發現特殊情況應報公司工程部。10．設備安全管理 持證上崗與安全檢查從事特殊工種作業的員工（電工等），應持有經勞動部門頒發的有效證件上崗， WI/SB009設備管理規程 A/1 7/13熟識設備的操作規程，了解設備的運行情況。公司工程部每季度對設備安全狀況進行檢查。 安全事故處理程序當管理處發生設備安全事故后，應立即通知工程班組。在調查人員未趕到現場之前，應盡可能地保護現場，拍照或錄象。工程班組應組織人員搶修，保證對顧客的服務。事后管理處應向工程部提交設備安全事故報告，工程部根據管理處的報告及調查結果，向總經理提交設備安全事故調查分析報告，并提出處理意見。 設備封存擬封存的Ⅰ、Ⅱ級設備由管理處報工程部，工程部計劃安排設備封存前的處理工作（防腐、防護等）。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備，應貼封存標記，重新啟用時預先保養一次。 設備報廢對不能修復或維修后檢定不合格的設備，由工程技術員填寫《設備停用/封存/報廢審批表》。經管理處負責人同意后，報工程部審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期，封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件（報廢件）應在《設備維修記錄表》上寫明。報廢的設備及報廢件，管理處應妥善保管，并統一填寫《設備停用/封存/報廢審批表》。 供方的選取Ⅰ類 提供零星設備維修的維修方。Ⅱ類 提供設備設施大中修、更新改造工程承包商。 新供方評價零星維修及日常養護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方，列入管理處合格供方名單。當發生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目，應由工程部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外，還應邀請新供方參加。工程部組織評標小組，負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者，擬定為合格的供方，填寫供方初審記錄，由總經理審批通過后，列入合格供方名單。WI/SB009設備管理規程 A/1 8/13 供方選擇由管理處從合格供方中初選2～3家符合條件者報評審小組審核，評審小組審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續。中修、大修更新改造等工程由工程部組織公開招標，選定2名擬中標單位報總經理決策，確定中標單位。 供方的評價供方應每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方由管理處進行評價，評審小組審核，評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《維修供方監控評價表》進行評價。未發生的條款，不評分，最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》，以備再選用。評價結果為不合格的分包方，經總經理簽字后，將從合格供應商名單上去掉。 供方檔案工程部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案，檔案內容包括：評審記錄、資質證書或營業執照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案，保存所有合格供方的檔案備查。 工程質量監督及驗收對Ⅰ類供方的日常檢查、監督，由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準，對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認，對照物業公司標準，檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業狀況進行一次檢查，發現質量問題，在相關記錄中記錄并通知管理處。屬于供方的問題，由管理處負責監督其整改。大中修、更新改造工程由工程部派有關工程師進行現場監督。工程竣工后，由供方、管理處、工程部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合，是否滿足實際使用功能要求。對工程量進行實測實量。對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定，最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級。按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后，由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章后，憑《工程結算協議書》才能結清工程款。 WI/SB009設備管理規程 A/1 9/1313．設備技術檔案資料管理 設備技術資料，資料的借閱應辦理相關手續。 質量記錄 設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備，由管理處工程技術員填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文。管理處工程技術員對所在管理處所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。14．設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳 申請根據小區正常運作或維修需要，由管理處填寫購置設備申請報告。經管理處負責人同意后，報工程部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報總經理批準購置。購置的設備，管理處均應建檔。 采購采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。 驗證對設備（機具）購進后，在合同規定期內，由管理處工程技術員會同有關技術人員驗證，填寫《采購設備驗收表》。管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均應在采購記錄中登記。 對于臨時和緊急維修所需物品的采購，工程技術員應做到先驗證后使用，加強現場驗證，以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填，填寫的采購日期為實際發生日期，并按要求的標識標明。 入庫建帳：。 設備完好率 = 完好設備臺數/設備總臺數*100%公式中的設備均指Ⅰ、Ⅱ級設備。設備的功能和參數能達到產品說明書中的技術 WI/SB009設備管理規程 A/1 10/13性能指標就視為完好。每年年底由管理處工程技術員對所管轄設備進行一次檢查，對檢查結果按公式進行統計計算，于12月15日之前報工程部，工程部按10%抽樣核查，并統計全公司設備完好率。 維修及時率 用戶維修服務及時維修宗數 用戶維修服務總宗數 維修及時率= 100％ 每年年底管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修及時率，工程部審查核實。《用戶維修服務單》中顧客對上門的用戶維修及時性進行評價，若顧客評價為不滿意，則該宗維修視為不及時。 維修合格率用戶維修服務合格維修宗數 用戶維修服務總宗數維修合格率= 100％ 上門維修結束后應由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可，若顧客對維修服務質量的評價為不滿意，則該宗維修視為不合格。QRSB004 《故障轉呈單》QRSB005 《外委維修保養申請表》QRSB006 《設備維修記錄表》QRSB007 《設備停用/封存/報廢審批表》 QRSB008 《采購設備驗收表》 QRSB009 《機電設備臺帳》QRSB010 《Ⅲ級設備保養、檢查記錄表》QRSB011 《機電設備統計表》QRSB012 《設備保養計劃表》QRSB013 《維修供方監控評價表》QRSB014 《事故報告》WI/SB009設備管理規程 A/1 11/13QRSB015《工程竣工驗收證明》QRSB016《工程結算協議書》QRSB032《設備標示卡》QRSB034《設施設備日巡查表》QRSB046《二00 年 月設備維修保養計劃表》《設備保養、中修、大修周期》 WI/SB009設備管理規程 A/1 12/13 設備代碼及分類代碼設備類別名稱01水泵02風機03變壓器04空調(分體及窗式空調、風扇等)05消防設備(包括報警控制器(屏)..巡檢箱.)06公用天線、對講報警系統(包括對講主機、視頻監視器等) 防盜監視系統07電氣柜(箱)((箱).)08維修機具(包括水、電等的維修機具)09食堂設備10清潔設備11交通設備(包括機動車輛、擋車器等)12保安通訊設備(包括手持式對講機)13辦公設備14路燈15游泳池設備WI/SB009設備管理規程 A/1 13/13設備保養、中修、大修周期序號設備編號名稱日常維護保養周期一級保養周期二級保養周期中修周期大修周期0101生活水泵每月每季每年三年六年0201消防水泵每月每季每年五年八年0302風機每季每年五年八年0403濕式變壓器每半年每年//////0504空調每月每半年每年三年六年0605火災報警系統每月每季每年////0706消防聯動控制柜每月每季每年////0807公共天線系統每半年每年////0907對講報警系統//每季每年////1007防盜監視系統每月每季每年////1108低壓配電柜每月半年每年//1208高壓開關柜每月每年////// 注:逢高級保養的，低級保養可以不再做。 對Ⅲ級設備，采用事后維修,每年進行一次保養。WI/SB010測量設備管理規程 A/O 1/41．目的確保測量設備能滿足使用要求。2．適用范圍測量設備的管理3．程序要點 測量設備的范圍 維護和檢修設備用。 測量設備配置的要求 量程滿足使用要求。 最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。 測量設備的采購 工程技術員應根據測量設備的現狀和需要，提出采購計劃或申請,經管理處負責人審核，主管領導批準后按規定進行采購。 采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料：1）名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級。2）數量、該產品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產廠家或供應商名稱。 采購人員應嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢管理處負責人的意見。 測量設備采購進公司后，應按公司相關規定辦理交接手續。管理處負責人應核對實物是否與所申報采購資料相符，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。 測量設備的管理 工程技術員負責管理測量設備，其職責為：1）建立測量設備臺帳，其內容包括。出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料，并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追性。2）對測量設備逐一進行編號標識，其要求為：WI/SB010測量設備管理規程 A/O 2/4采用符號和順序進行編號，示例如下： C H 01 該類測試設備的順序號，用阿拉伯整數 移動使用測量設備（裝置符號） 測量尺寸用（類型符號） 符號規則如表一：裝置符號H移動使用測量設備G固定裝置上的測量設備類型符號C測量尺寸的測量設備D測量電參數（如電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用測量設備P測量壓力、真空度用測量設備本表未作規定的，由專職管理人員依據上述原則予以規定。標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用公司VI系統統一標識粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。3）規定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定，如表二：測量尺寸的校準周期為二年測量電參數的校準周期為二年測量重量的校準周期為二年測量壓力的校準周期為一年裝于設備上，但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準法規或國家行政主管部門另有規定的測量設備按法規或國家行政主管部門規定校準周期進行校準4）按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手續。5）對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相WI/SB010測量設備管理規程 A/O 3/4關手續。 測量設備的使用 工程技術員應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前（含采購進入公司的）均經過了校準，且校準結論滿足使用要求。 使用人員應熟悉測量設備的使用，正確、合理、按規定選擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內使用。 使用人員在調整測量設備時，應防止由于調整不當，而使校準狀態失準。 當發現測量設