第一章物業管理服務的整體設想及計劃(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 火警信號，利用對講機通知巡邏 安保人員 立刻前往現場。 巡邏 隊員到達火警地點后立即利用對講機、消防插孔電話與中心聯絡。 火警誤報通知中心消除火警信號。火警證實情況嚴重，通知中心啟動報警設施，并利用現有設施進行滅火。向管理處經理、秩序管理隊長報告。 (2)火警信號被證實，情況嚴重，監控中心應急事項 成立指揮中心，管理處經理為總指揮，下達滅火、報警、救人等任務。 立即打“ 119”火警電話報警，啟用報警設施通知相關人員到現場施救，利用消防疏散廣播，引導人群利用消防樓梯向安全地點疏散。 將電梯迫降至首層，切斷非消防電源，啟用應急電源，啟用相關防、排煙、風機、消防泵。 (3)消防安全責任人到現場指揮滅火 一查火場是否有人被困，二查燃燒什么物質，三查從哪里到火場最近。一看火煙定方向、定火勢、定性質，二看建筑定結構、定通路、三看環境，定重點、定戰力、定路線。 (4)組織力量撲救火災 組織義務消防隊，按消防組織的分工任務，進行滅火活動。起動消防水泵、滿足著火層以上各層的消防用水量，鋪設水帶做好滅火準備。關閉防火分區的防火門。組織義務消防隊使用固定滅火裝置和滅火器滅火。 噴射干粉，對準燃燒物體火焰的根部平行噴射，如果燃燒區火焰面積較大，可將干粉停在距火源 3 米距離的上風或側上風的位置，操 縱干粉向左右兩側稍微平行擺動，使滅火劑完全覆蓋燃燒區。向有遮蔽物質的燃燒物體噴射干粉，應居高臨下，否則不易撲滅。 噴射水流，應把水流噴射到火焰根部，即把水流射到燃燒物體上，不要噴射到火焰上，看不見火焰的情況下，不要盲目射水，要根據火場燃燒情況，及時變換射流。 (5)斷電 切斷電源，當電器設備發生火災或引燃附近可燃物時，應盡快關閉總開關，斷絕電源， 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 并及時用滅火器材（干粉、二氧化碳）進行撲救。 帶電滅火，電氣發生火災時，在一般情況下應切斷電源后才能進行撲救，但是，在特殊情況下，如若等切斷電源后才進行撲救，就會失 去戰機，為了奪取滅火戰斗的主動權，爭取時間，應果斷采取帶電滅火，但帶電滅火時應有安全防護措施，絕對保證人身安全，并且由專業 技術人員或專職消防員操作。 (6)救人 積極搶救受火災威脅的人員，是滅火工作的首要任務。當有人員受到火勢威脅時，應根據救人任務的大小和現有的滅火力量，首先組織參戰人員救人，同時部署一定力量撲救火災，在力量不足的情況下，應將主要力量投入救人工作。在火場尋人，主要靠喊、叫、摸、看等方法，要深入細致地進行觀察判斷，做到動作迅速，沉著冷靜，注意安全。 (7)搶救疏散被困火場人員 采用緩和救人術 ，當樓層火災面積大，受困人員較多時，可先引導、疏散受困人員到安全地帶，然后再設法轉移到地面。 轉移救人術，多層樓房，往往一個單元一座樓梯，當某單元發生火災時，可引導被困人員通過屋頂或陽臺轉移到另一個單元再有序撤離。拉網救人術。可以張開救生網或用棉被、帆布等鋪設地面，以供被困人員跳樓逃生。 當火場被困人員在暫時無法進行施救時，利用消防廣播引導火場人員進行自救：如樓梯、走廊著火，則引導被困人員用被條連結成繩吊落到下一層的方法；或密閉門窗、堵塞孔洞、防煙竄入房間，用水淋濕門窗降溫、清除這些部位的易燃物品，防止火勢 蔓延過來以待營救的方法；或有救生器材，則指引他們使用這些器材，如救生繩、緩降器、救生袋、跳救生墊等進行自救。 明確分工，在滅火總指揮的具體組織下，把責任落實到參加滅火的戰斗人員，負責“引、送、查、接”等工作。義務消防員行動時，應隨身攜帶必要的器材工具，如：手提式滅火器、防毒面具、安全繩、手電筒、斧頭、撬棍板手等。 在危險的情況下救人，對被救人員應加強預防措施，防止由于工作疏忽而造成誤傷，救人必須通過煙火彌漫區域時，要用噴霧水進行掩護。不準使用載客電梯疏散人員。不能讓員工再回著火房間。在疏散路線口設立哨位向住 戶指定方向，保持通道暢通無阻。對受傷人員，除在現場進行急救外，還應及時送往醫院進行搶救治療。 (8)疏散與保護物資 疏散和保護物資，對重要物資受到火、煙、霧等直接威脅而無法保護時，要進行疏散，特別是貴重的和不能用火撲救的物資，必須立即疏散。易燃、易爆和有毒物品以及受較大壓 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 力的桶、罐等容器或設備，在火勢威脅下有發生燃燒爆炸或發散毒氣的危險時，要抓緊疏散或加強保護措施。 當物資妨礙戰斗員接近水源而影響滅火行動時，要盡快搬移。對有助長火勢蔓延的物質，要迅速轉移、隔離。 (9)安全警戒 為保證撲救火災疏散與搶救人員 的工作有秩序地順利進行，必須對大樓內外采取安全警戒措施。安全警戒的部位，包括在大樓外圍、大樓首層出入口，著火層分別設置警戒區，設置警戒人員。 在大樓外圍警戒任務是，消除路障，指導一切無關車輛離開現場，勸導過路行人撤離現場，維持好大樓外圍的秩序，迎接消防隊，為消防員到場滅火開創有利條件。 大樓首層出入口警戒任務，不準無關人員進入大樓，指導疏散人員離開大樓，看管好著火樓層、消防控制中心，為消防隊的滅火戰斗行動維持好秩序。著火層下一層的警戒任務是：不準住戶進入或再登上著火樓層，防止壞人打劫、混水摸魚或乘機制造混亂 ，保護好消防裝備器材，指導疏散人流向下一層有秩序地撤離。 第 二節 清潔衛生服務 優質的物業保潔服務能夠有效地保持環境潔凈、美觀，同時，由于使用了恰當的方法、物料及設備，給物業以優質的保養，從而延長了物業的使用壽命。因此，現代意義上的保潔服務已不再是簡單的掃掃地、收倒垃圾，更多的是通過專業的人才和技術對建材進行科學的養護和打理，保潔服務已成為物業管理不可或缺的重要組成部分。 針對項目的物業特點，結合過去所掌握的一些工作中總結出的經驗，我們整理出以下關于 項目 物業保潔服務方面的幾點構想： 一、良好的員工形象 選用年輕員工 在對現場員工的選用中，我司將選用 20— 50 歲，形象素質良好之員工負責現場的保潔作業。 員工形象、禮儀禮貌 在對現場員工的形象要求中，我司將通過嚴格的管理和各項新穎的禮儀禮節的培訓來保證現場作業員工的形象達到標準，并有統一規范化的服務模式。 作業的美觀 作業美觀同樣是我們非常關注的一個環節，在作業過程中我司均嚴格要求員工按照標準、 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 規范的作業方式進行作業，確保美觀、整齊，來確保符合項目物業之形象。 二、隱性服務管理模式 為了給客戶創造一個安靜舒適的居住環境，現場在作業中將結合大樓的實 際情況以及客戶的習慣制定相應的隱性服務模式，對此我們擬定了如下管理措施： 日常作業避開高峰期 上午 7： 30 和下午 5:30 是上下班進出大樓的高峰期，為避免對租戶的出入造成影響，對此，我們安排員工在這兩個時間段前將各樓層、電梯、大堂、外圍區域全面保潔一遍，基本將各區域明顯污漬、垃圾全面處理一遍，以避免在租戶出門時感覺保潔不及時。 合理安排定期作業 對于固定的定期保潔項目，我們也合理的調整保潔時間。如電梯的拋光、大堂晶面的處理等，都把時間安排在雙休日進行作業，以避免因作業給業主和客戶帶來不便。 合理安 排垃圾清運時間 夏天天氣炎熱，樓宇內的垃圾如果停留時間太長容易發臭和滋生蚊蟲等。對此我們把垃圾全面清理的時間安排在租戶上班后及下班前完成。對于白天產生的部分較多量的垃圾，我們也安排員工在發現后馬上清除，以避免垃圾保存時間過久而產生異味。 作業質量控制 我司的品質控制主要由外部監控與內部監控來完成，通過日檢、周檢、 月檢、季檢、與客戶聯檢等方式來嚴格的保障現場的作業質量。并在服務過程中不斷加強與顧客的溝通，掌握顧客需求，從而為顧客提供精益求精的服務。 建材維護 建材的維護是保潔作業中的一個重點。在大堂出 入的人員較多，經常會將泥沙帶入樓宇，對樓宇的建材造成磨損，我司將每天安排人員對地面建材進行全面細致的護理，并根據甲方要求定期在一些主要出入口、通道定期做石材晶面處理（如：大堂、電梯廳、走廊等部位）。來延長石材的使用壽命，并保持建材的長用長新。 三、保潔管理質量指標 保潔標準要求： 位置 序號 清潔項目 作業要求 清潔標準 每日 每周 每月 每季 建筑物1 廣場及道路 清掃多次 全面清潔一次 干凈、無雜物、無污漬 2 公布欄、宣 擦抹二次 清洗一次 明亮光潔、無污 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 外部 傳欄 漬 3 燈具 清抹燈罩一次 用不銹鋼油擦抹燈柱一次 干凈光亮 4 綠化帶 清理多次 無雜物 5 欄桿 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 6 溝渠、雨、污水井及井蓋 清理一次 全面清理一次 確保通暢、無異物、異味 7 化糞池、隔油池 清理一次 確保排污通暢、周圍無異味 8 車庫、崗亭 清掃或清抹一次 沖洗一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 建筑物內部 1 地面、墻面 清拖二次地面、清抹一次墻面 清洗一次 清洗打臘一次 光滑明亮、無雜物、無污漬、無水漬 2 送風口、排煙口 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無塵 3 天花燈飾 清掃二次 清抹一次 干凈、無蜘蛛網、無灰塵 4 玻璃門 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 5 樓梯 清掃二次地面，清抹一次扶手 干凈明亮、無污塵 6 消防設施 清抹一次 用清潔劑清抹一次 干凈明亮、無污漬 7 垃圾桶 清抹二次 用清潔劑清抹一次 干凈、無雜物、無污塵 8 管理井 清掃二次 干凈、無蜘蛛網 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 9 管道設備 除塵一次 無灰塵 10 防火門 清抹一 次 用清潔劑清抹一次 干凈、無污漬 四、 PCO 蟲控管理 為保證公寓擁有良好的公共環境衛生，預防疾病的發生，管理處將對公寓有計劃的進行防（殺）蟲、滅鼠、防疫等 PCO 蟲控管理服務， PCO 蟲控相對于一般物業管理公司普遍采用的“消殺”，要求更高，效果更好。 PCO 蟲控強調預防為主，“消殺”則強調出現“四害”后的補救性消滅。 管理處將 針對公寓提供詳細的 PCO 蟲控 方案 ,采取市場化和專業化相結合的運作方式 ,配備齊全的 PCO 蟲控器材，對區域的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下 ,定期噴灑藥物進行 PCO 蟲控，消除蚊 、蠅、蟲、白蟻和老鼠的孳生地。 第 三節 設施設備運行及維護 倡導科學管理是我們在 徐公橋人才公寓 設備設施管理中的重要理念之一。如何做到科學管理？這不僅只是要求我們建立一套科學化的運行機制與管理制度，更重要的是要求我們能夠做到管理科學，即對科學本身的管理。 徐公橋人才公寓 物業的科學性集中體現在其配套的設備設施方面，其特點是：設備涉及面廣、專業性強等，為此我們針對 徐公橋人才公寓 的設備特點，提出了 “合理運行、降低消耗、保障安全” 的設備管理基本要求。同時 ，保證這些智能設備的“長治久安”，是實現 徐公橋人才公寓 正常工作 秩序的基礎和保障。所以對其設備設施的日常運行和維護進行有效的管理，最大限度的發揮其應有的作用，能集中代表我們管理科學的能力，更是我們擴大服務范圍、提高服務水準的前提。 為滿足甚至超過 徐公橋人才公寓 設備管理的基本要求，我們除了要擁有一支高素質的工程技術團隊外，還必須建立一套嚴格的管理制度和科學的檢修保養方法。設備的正確使用和維修保養是保證其完好運行的兩個密不可分的環節，也就是說要做到對 徐公橋人才公寓 設備的科學管理，僅僅靠被動的檢修和保養是不夠的，還必須為正確使用這些設備，制定相應的操作規程和管理制度，并輔之以 針對工程維修人員的技能培訓。 一、為實現 徐公橋人才公寓 設備科學管理的目標，我們將以我司多年設備管理的經驗為參考，重點做好如下工作。 設備預防式管理 貫徹以“維護保養為主，計劃維修為輔”的原則。注重設備設施的維護和保養，根據不 更多相關文檔免費下載請登錄 : word 文檔庫 同設備設施的性能、特點制定不同時限的維修保養計劃和嚴格的保養標準，使設備設施維修保養工作達到標準化和規范化。預防式管理不是在設備發生故障或事故后去“救火” ,而是要提前發現設備中可能存在的隱患 ,并將其消除于萌芽狀態 ,以確保設備的運行質量。 根據預防式管理的方針，我們將設備的管理分為運行 巡視、維護保養 (日常維護保養和定期維護保養 )、設備點檢 (日常點檢和計劃點檢 ) 以及計劃檢修四個環節。這四個環節在保障設備的正常運行上是相互影響，密切相關的，任何一個環節工作不到位都將影響到設備的運行質量。因此，我們將采取“設備到人，責任到人，任務到人”的方式，并形成一種相互監督的機制，以有效的發揮預防式管理的作用。設備預防式管理內容分類圖如下：