[筆記]北京市物業管理示范項目考評管理辦法(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 銹蝕； 存在安全隱患要書面告知并限期整改。 房屋裝飾裝修符合規定，禁止拆改房屋承重結構及管線等行為 按有關規定辦理裝修手續，對裝修方案進行審核； 符合 4分。未簽協議或有安全隱患各扣 1分；其他每一處不符合扣 。 裝修管理協議、裝修安全管理協議； 裝修人員審核、備案記錄 ； 告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項； 每日巡視檢查，對違反有關規定的行為進行勸阻、處理、報告相關部門； 裝修查驗記錄； 裝修管理資料分戶存檔； ★ 未發生擅自變動主體和承重結構影響房屋使用安全的行為。 三、共用設施設備管理 15分 共用配套設施完好，無隨意改變用途 現場查看符合規劃設計，配套設施完好 符合 1分。每發現一處不符合扣。 共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有記錄，無事故隱患，專業技術人員和維護人員嚴格遵守操作規程與 保養規范 設施設備完好無損； 符合 6分。每一處不符合扣 分。 設施設備臺帳，便于查閱； 絕緣、計量用具清單，按規定檢測； 各專業崗位人員配置方案； 年度設施設備維修養護計劃； 運行記錄齊全，內容滿足合同、規范要求； 設施設備標志管理符合規范，統一、完整，滿足安全運行需要； 能源定期監控、統計、分析，節能措施落實到位； 設施設備巡檢、運行、維修養護記錄； 設施設備安全檢查、評定記錄； 1排班、交接班記錄 ； 1操作運行分級檢查記錄； 1記錄定期進行統計分析、歸檔； 1突發事件應急物資； 1專業崗位配置符合合同、行業操作要求，現場操作人員持證件上崗； 1弱電、避雷等安全系統運行正常； 1設備機房有防小動物、防火等安全措施；張貼設備系統圖、應急預案流程圖、特種作業人員資格證書。 室外無架空管、線 現場符合要求 符合 。每一處不符合扣。 排水、排污管道通暢，無堵塞外溢現象 排水排污管道通暢； 符合 1分。每一處堵塞或外溢扣，其他每一處不符合扣 分。 雨水井、化糞池疏通、清掏記錄； 雨水井、排污管道巡檢記錄。 道路通暢，路面平整；井蓋無缺損、無丟失 道路無堆積物，路面無破損； 符合 。每一處不符合扣。 井蓋完好。 供水設備運行正常，設施完好、無滲漏、無污染；二次生活用水有嚴格的保障措施，水質符合衛生標準 水箱清洗消毒記錄； 符合 。每一處不符合扣。 供水衛生許可證、水質化驗報告； 供水故障處理記錄； 水箱間安全管 理措施； 生活用水消毒設備運行正常、紫外線消毒燈管定期更換并記錄。 嚴格執行供電系統管理措施，記錄完整；供電設備運行正常，配電室管理符合規定，路燈、樓道燈等公共照明設備完好 高壓用具配備齊全； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 倒閘操作符合規范并記錄； 停電通知單； 配電室安全警示標志齊全； 臨時用電、超負荷用電管理措施； 共用部位照明正常。 電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，無安全事故；轎廂、井道等保持清潔；電梯機房、井 道電梯轎廂內張貼年檢合格證、乘客須知；明確運行時間； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 定期檢查安全裝置并記錄； 等通風、照明良好 電梯機房配有盤車手輪、平層標志； 電梯維保單位監督管理記錄； 電梯運行出現故障，維修人員20分鐘到達現場； 現場檢查符合要求。 供暖設施設備正常運行；冬季供暖室內溫度不低于 18攝氏度 供暖溫度應符合規定并提供測溫記錄； 符合 。每一處不符合扣。 壓力容器、壓力表檢驗報告； 供暖設施 設備定期安全巡檢并記錄； 供暖系統打壓試水記錄。 四、保安、消防、車輛管理 10分 小區封閉式管理 秩序維護方案； 符合 1分。每一處不符合扣 分。 崗位分布圖、監控點位圖、紅外報警位置圖等； 出入口有人員值守。 24小時值班及巡邏；秩序維護員熟悉小區環境，落實崗位職責 秩序維護員具備專業素質，應熟知崗位職責、突發事件應急預案，服務規范； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 實行 24小時值班并記錄； 秩序維護員名單、排班表及崗位分配表 ； 巡邏路線圖及巡邏記錄。 危及人身安全部位有明顯標志和具體的防范措施 安全標志設置清單，設置合理； 符合 。每一處不符合扣。 危及人身安全部位的防范措施。 消防設施設備可隨時啟用，消防通道暢通 消防設施平面圖、安全疏散圖； 符合 3分。每一處不符合扣 分。 消防器材及其標志完好； 消防器材、設施保養計劃并定期巡視、維修養護、檢測； 消防通道通暢； 義務消防組織，逐級簽訂消防安全責任書； 消防安全巡視檢 查并記錄； 消防安全檢查隱患整改記錄； 消防管理人員應掌握消防知識，培訓、演習計劃、記錄，每年演習兩次。 機動車停車場管理責任明確，車輛進出有登記 停車場車位平面圖； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 停車管理服務協議； 停車場巡視檢查記錄； 固定車輛登記表及出入證發放記錄； 臨時出入車輛記錄； 公示停車收費標準、停車場管理規定； 車輛停放有序。 非機動車車輛停放有序 公示車輛停放管理須知； 符合 。每一處不符合扣。 擺放整齊、無隨意停放。 五、環境衛生管理 14分 衛生設施完備，實施垃圾分類管理 清潔工具、設施設備清單及設施點位圖； 符合 1分，未垃圾分類收集扣，其他每一處不符合扣 分。 垃圾容器分類配置； 清潔工具、設施設備保持清潔。 明確清潔人員責任范圍，實行標準化清潔 保潔員崗位分配名單和保潔負責區域； 符合 3分。每一處不符合扣 分。 制定保潔工作計劃、巡視檢查記錄； 重點部位的定期消毒計劃并記錄； 清潔劑、藥劑符合環保要求，有專人管理。 垃圾日產日清，定期消毒滅殺 垃圾清運記錄； 符合 2分。垃圾未當日清運、無消殺計劃的扣 1分，其他每一處不符合扣 。 消毒滅殺計劃并記錄； 滅鼠、除蟲點位圖、管理記錄。 房屋共用部位共用設施設備無蟻害 現場符合要求 符合 。每一處不符合扣。 小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 現場符合要求 符合 2分。每一處不符合扣 分。 房屋共用部位保持清潔，無擅自占用和堆放雜物；樓梯扶欄、門、窗等潔 凈 現場符合要求 符合 3分。每一處不符合扣 分。 商戶管理有序，符合衛生標準 商戶管理記錄； 符合 1分。每一處不符合扣 分。 現場符合要求。 無違反規定飼養寵物 對違規行為進行勸阻，報告相關部 門。 符合 。 油煙排放符合環保標準 排放管理記錄； 符合 1分。每一處不符合扣 分；環保部門下達整改通知扣。 對違規行為進行勸阻、報告相關部門。 六、綠化管理 7分 綠化管理措施與小區環境相符 綠化現狀平面圖； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 綠化設備、工具臺帳； 重點樹木品種標牌管理。 綠地無改變使用用途和踐踏、占用 綠地巡視檢查記錄； 符合 1分。有占用現象扣 1分，其他每一處不符合扣 。 現場符合要求。 花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無斑禿 綠化檔案； 符合 3分。長勢不好扣 1分，其他每一處不符合扣 。 綠化藥劑、肥料使用管理記錄； 作業有安全防護措施； 符合一級養護標準。 綠地無紙屑、煙頭等 現場符 合要求 符合 1分。每一處不符合扣 分。 七、精神文明建設 3分 開展有意義、健康向上的社區文化活動 小區內設置宣傳、告示欄等； 符合 2分。每一處不符合扣 分。 各類宣傳資料及宣傳欄內容健康、有益； 舉辦各類活動的計劃、記錄、照片等。 積極配合社區文化建設 實施活動記錄 符合 1分。無文字材料或無記錄扣各 。 八、管理效益 5分 物業服務費用收繳率 98%以上 項目費用收繳情況 符合 2分。每降低 。 提供便民有償服務 提供特 約服務清單、收費標準，適當形式公示，符合合同約定或業主需求； 符合 2分。無便民服務記錄扣 1分；其他每一處不符合扣 。 便民服務記錄。 本小區物業服務經營狀況 項目費用收支情況統計表 符合 1分。項目虧損扣 1分。 二、 大廈 《北京市物業管理示范項目考評管理辦法》北京市住房和城鄉建設委員會關于印發《北京市物業管理示范項目考評管理辦法》及《北京市物業管理示范項目考評標準及評分細則》的通知各區縣建委、房管局、各有關單位： 為規范物業管理示范項目考評活動，激勵物業服務 企業不斷提高服務品質，推廣先進物業服務塑粕閑授蒜鞭煽腫京酚授年弗具匆詞勇攻龔章豪旱害榨艦頃瓢掃搓告疊冒秦匣櫥郊娥煥郊虐忱極湛毅攤賬頁垢血蛇穢秩思懾蛹皖氦呻四構艇氣罪利 檢查標準 檢查內容 評分細則 一、基礎管理 22分 按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用 建設用地規劃許可證； 符合 1分。每一處不符合扣 。 建設工程規劃許可證； 規劃總平面圖、道路規劃圖、市政設施管網綜合規劃圖、綠地規劃圖、建筑工程消防驗收意見書、人防驗收報告、建筑名稱核準書等與項目建設有關的資料； 規劃變更批準文件； 臨建房屋批準文件； 竣工備案表； 項目竣工總平面圖； 單體建筑、結構、設備安裝竣工圖； 附屬公建配套設施、地下管網工程竣工圖； 設施設備安裝、使用和維修保養技術資料； 1各單項工程竣工驗收證明材料。 已辦理承接查驗手續 共用部位及共用設施設備承接查驗資料； 符合 1分。每一處不符合扣 。 業主專有部分分戶承接查驗資料； 遺留問題處理記錄； 竣工資料移交記錄； 房屋質量保證書和房屋使用說明書； 房屋銷售合同及附件樣本； 開發企業向第三方承諾與物業服務有關的資料（銷售承諾、設備售后服務資料等）。 由一家物業服務企業實施統一專業化管理 物業服務企業營業執照、資質證書； 符合 1分。每一處不符合扣 。 專項服務單位的營業執照、資質證書等復印件； 專項服務合同滿足物業服務合同和安全生產要求； 專項服務單位的選擇、監督檢查、評審記錄。 建設單位在租售大廈前，與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同， 雙方責權利明確 與建設單位簽訂的前期物業服務合同 符合 。沒有前期物業服務委托合同扣 。 在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業服務企業簽訂前期物業服務協議，雙方責權利明確 前期物業服務協議或臨時管理規約承諾書 符合 。沒有前期物業服務協議或臨時管理規約承諾書扣 。 建立專項維修資金，其管理、使用、續籌符合有關規定 房屋及設施設備大中修管理規定； 符合 。每一處不符合扣 。 專項維修資金使用記錄， 包括申請、批準、施工管理及驗收記錄。 房屋 使用手冊、裝飾裝修管理規定及管理規約等各項公眾制度 房屋使用手冊； 符合 1分。每一處不符合扣 。 裝飾裝修管理規定； 管理規約。 業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責 業主委員會成立的備案資料及履行職責的記錄 符合 。每一處不符合扣 。 業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，雙方責權利明確 與業主委員會簽訂的物業服務合同 符合 。沒有委托合同扣 。 物業服務企業制定爭創計劃和具體實施方案，并經業主委員會同意 公示爭創計劃 及實施方案； 符合 。每一處不符合扣 。 專有部分占建筑物總面積的 1/2以上的業主且占總人數 1/2以上業主同意的證明。 1建立健全各項管理制度、各崗位工作標準及應急預案，有落實措施及考核辦法 行政管理制度； 符合 4分。每一處不符合扣 。 人事管理制度； 財務管理制度； 工程管理制度； 客戶服務管理制度； 公共秩序管理制度； 7