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xx花園產(chǎn)品策劃項(xiàng)目建議書(編輯修改稿)

2025-10-21 08:53 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡介】數(shù)供需比為 1:。對(duì)區(qū)域內(nèi) 重點(diǎn)樓盤調(diào)研分析如下： ① 產(chǎn)品規(guī)劃分析樓盤名稱總建面容積率綠化率總戶數(shù) 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格立面建材淮海第一城 45 一期 ,二期 31% 一、二期 352 多層小高層 11\16F 現(xiàn)代風(fēng)格面磚香格里拉 97 A區(qū) 31% 5000 多層小高層 11\17F 高層 22F 后現(xiàn)代歐式風(fēng)格涂料 +面磚+石材金鼎 .御庭一期 372 多層新古典主義風(fēng) 格面磚康城明珠 16 2 % 1300 多層小高層 12F 高層 18F 現(xiàn)代風(fēng)格面磚新世紀(jì)豪園 20% 1840 小高層 12F 高層19\32F 現(xiàn)代風(fēng)格面磚中天花園 20 31% 700（一期）小高層 11F 高層 18F 現(xiàn)代風(fēng)格涂料 +面磚溫州花苑 28% 400（一期）多層小高層 11F 現(xiàn)代風(fēng)格面磚中鑫上城 6 % 360 小高層 15F 高層 22F 現(xiàn)代風(fēng)格涂料 +面磚 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤呈現(xiàn)兩極分化：大盤與小盤共存，高容積率與低容積率并存清河區(qū)內(nèi)樓盤，由于范圍分為老城區(qū)、城區(qū)與開發(fā)區(qū)結(jié)合兩塊，因此在產(chǎn)品規(guī)模上，出現(xiàn)了兩極分化的特點(diǎn)：老城區(qū)內(nèi)以高容積率、小規(guī)模樓盤居多；而結(jié)合部則以大盤、低容積率產(chǎn)品為主。 ? 高層產(chǎn)品出現(xiàn)，比例高，多在 1822 層由于容積率的提升，清河區(qū)內(nèi)出現(xiàn)高層產(chǎn)品，最高設(shè)計(jì) 為新世紀(jì)豪園，達(dá)到32 層。而 1822 層產(chǎn)品基本在每個(gè)樓盤中均有出現(xiàn)。 ? 現(xiàn)代風(fēng)格占主導(dǎo) 清河區(qū)內(nèi)樓盤，現(xiàn)代風(fēng)格產(chǎn)品占市場主導(dǎo)，而新的產(chǎn)品風(fēng)格：后現(xiàn)代歐式風(fēng)格出現(xiàn)市場，新古典主義風(fēng)格也出現(xiàn)，建筑風(fēng)格的變化已經(jīng)步入另一個(gè)階段，開始走向全面化發(fā)展的階段。新古典主義風(fēng)格，也預(yù)示著市場對(duì)高端產(chǎn)品的向往。 ? 面磚為立面普遍采用之材料，石材出現(xiàn)在個(gè)別樓盤以建筑風(fēng)格為載體，立面建材仍然以面磚居多，雖不乏涂料的運(yùn)用，但是石材也以開始運(yùn)用到公寓的外立面。 ② 戶型設(shè)計(jì)分析樓盤名稱 1房 2房 3房 1衛(wèi) 3房 2衛(wèi) 4房淮海第一城 85110m2 45% 124133 m2 45% 141144 m2 10% 香格里拉 88m2 33% 114117m2 33% 125m2 33% 金鼎 .御庭 25% 127139m2 75% 康城明珠 88m2 20%。 110m2 20%。 120— 130m2 40% 新世紀(jì)豪園 3858m280% %。 130m14% 200m21% 中天花園 95m2 115m2 125m2 140m 復(fù)式 160190m2 溫州花苑 8398m215% 101120m215% 122134m260% 140150m210% 中鑫上城 40m2 5077m290% 131m210% 161m210% 25 267m210% ? 2 房比例有所下降，面積有所放大由于高層產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，出現(xiàn) 2 梯 3 戶產(chǎn)品設(shè)計(jì)，因此 2 房的比例在清河區(qū)市場比例較低，但是仍然占據(jù)著一席之地。單套戶型面積部分超過 100 平米。 ? 3 房仍以 1 衛(wèi)與 2 衛(wèi)共存，部分樓盤已無 3 房 1 衛(wèi)產(chǎn)品 3 房 1 衛(wèi)產(chǎn)品與 2 衛(wèi)產(chǎn)品在多數(shù)樓盤中仍然都有設(shè)計(jì)，但是，也有部分樓盤產(chǎn)品設(shè)計(jì)僅為 2 房與 3 房 2 衛(wèi)的結(jié)合設(shè)計(jì)，為設(shè)計(jì) 3 房 1 衛(wèi)產(chǎn)品。 ? 1 房與 4 房樓盤數(shù)量增加， 4 房極端放大至 200 平米小面積 1 房與大面積 4 房的樓盤數(shù)量較多，而極端大面積房型，已經(jīng)出現(xiàn)200 平米的四房設(shè)計(jì)。 ③ 銷售去化分析樓盤名稱均價(jià) 總價(jià) 預(yù)售日期銷售率熱銷戶型淮海第一城 3700 3065萬 100% 2R:85 m2 3R:110 m2 香格里拉 3200 3959萬第一次開盤 100% 2R:8090 m2 3R:90105 m2 4R:140 m2 金鼎 .御庭 3650 第一次開盤 100% 2R:85 m2 3R:135 m2 康城明珠 3900 50萬左右第一次開盤 100% 2R:8090 m2 3R:120130 m2 新世紀(jì)豪園 3450 11— 2020年底第一次開盤 80% 中天花園（估） 2020111 未售溫州花苑 3300 3647萬 2020年第一次開盤 95% 2R:8398 m2 3R:122134 m2 中鑫上城 4800 3035 ? 價(jià)格為淮安市最高區(qū)域清河區(qū)樓盤價(jià)格為整個(gè)淮安市最高價(jià)格區(qū)域，已售樓盤價(jià)格最高達(dá)到 3900元 /平米，而即將上市的中鑫上城，價(jià)格報(bào)至 4800 元 /平米。 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤多數(shù)熱銷從銷售情況看，清河區(qū)內(nèi)樓盤銷售狀況非常好，多數(shù)樓盤達(dá)到 100%去化。甚至出現(xiàn)樓盤搶購現(xiàn)象。區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)顯露無遺。而大盤的規(guī)劃，又利于塑造高品質(zhì)樓盤，因此得到市場追捧在所難免。 ? 2 房、小面積 3 房熱銷外， 140 平米之 4 房也獲市場追捧與其他區(qū)域需求相似的是，清河區(qū)內(nèi)熱銷戶型同樣為 2 房及小面積 3 房，但是區(qū)域內(nèi)也出現(xiàn)了極端戶型熱銷的情況，大面積房型的銷售，還需要依托整體樓盤的綜合優(yōu)勢(shì)為鋪墊，才能獲得市場認(rèn)可。 ④ 客戶特征分析樓盤名稱均價(jià) 職業(yè)構(gòu)成年齡構(gòu)成用途建筑形態(tài)偏好關(guān)注點(diǎn) 淮海第一城 3700 70% 公務(wù)員 20% 企業(yè)主管 20% 3035歲20% 3540歲 20% 4050歲投資改善地段景觀香格里拉 3200 80% 公務(wù)員 10% 企業(yè)主管 80% 4050歲 10% 3035歲投資改善多層地段景觀車位

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