魯能物業(yè)前期管理工作流程與文件(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 施說明。 － 電氣事故保護 － 機械事故保護 － 火災和爆炸事故保護 － 化學事故保護 － 在處理燃料和化學物品時出現的事故保護 － 急救和事故報告 10．現在任何設備或控制系統所采用的電腦專用軟件，需提供的技術資料（至少包括以下內容）： ?． 軟件內容目錄表打印本。 ?． 流程圖、數據表和程序說明。 ?． 特殊的軟件和工具的使用說明。 ?． 程序設計和系統使用手冊。 ?． 應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進一步修改和發(fā)展軟件。 11．列出每一種型號的設備、材料和附件的供應廠和代理商名單，并詳細列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號碼。 12．列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專用工具清單。 ? 業(yè)主辦理收樓、單元驗收 （見收樓流程 ） ? 業(yè)主進行室內二裝 （見二裝流程） 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 18 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 物業(yè)接管前期人員架構圖 總經理 （一名） 總經理秘書 （一名） 財務部經理 （一名） 工程部經理 （一名） 管業(yè)部經理 （一名） 綜合部經理 （一名） 保衛(wèi)部經理 （一名） 會計 （一名） 行政主管 （一名） 內務主管 （一名） 客務主管 （一名） 消防主管 （一名） 保安主管 （一名） 土建主管 （一名） 強電主管 （一名） 弱電主管 （一名） 空水主管 （一名） 前臺接待 （二名） 客務代表 （二名） 外委保 潔公司 人事專員 （一名） 文員兼庫管 （二名） 出納 （一名） 消防領班 （二名） 保安領班 （二名） 消防執(zhí)機 （二名） 保安員 （二名） 土建技工 （三名） 強電技工 （三名） 弱電技工 （三名） 空水技工 （三名） 外委變配電室公司 外委電梯維保公司 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 19 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 外保 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 20 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 前期收樓工作流程圖 No Yes 開發(fā)商通知業(yè)主入住 入伙現場布置 現場辦理 業(yè)主交納 費用 交接鑰匙 返修 驗房交接 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 21 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 前期收 樓工作流程 ? 資料簡稱 全 稱 簡 稱 《 **********房屋交付（入?。┩ㄖ獣? 《通知書》 《 **********入伙授權書》 《授權書》 《 **********驗收單元交接書》 《單元交接書》 《 **********房屋使用、管理、維修公約承諾書》 《承諾書》 《 **********治安、消防協議書》 《治安、消防協議書》 《 **********裝修辦理流程說明》 見《用戶手冊》 《 **********服務指南手冊》 見《用戶手冊》 《 **********裝修管理規(guī) 定》 見《用戶手冊》 《 **********房屋使用、管理、維修公約》 見《用戶手冊》 《 **********總經理致辭》 見《用戶手冊》 《 **********物業(yè)管理繳費單》 《物業(yè)管理繳費單》 《 **********工程返修單》 《返修單》 《 **********返修工程驗收單》 《返修工程驗收單》 《 **********業(yè)主（使用人）鑰匙交接表》 《鑰匙交接表》 《 **********業(yè)主（使用人）備用鑰匙封存表》 《鑰匙封存表》 《 **********業(yè)主聯絡資料登記表》 《聯絡登 記表》 《 **********客戶簽到表》 《簽到表》 《 **********業(yè)主檔案目錄》 《檔案目錄》 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 22 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 接開發(fā)商業(yè)主入住的書面通知。物業(yè)公司各部門召開協調會通告此事，并統一口徑。 ＊ 工程部 于辦理入住前一天與開發(fā)商工程部聯系對大廈外圍進行場地平整，做到場清路平，在施工部位進行圍擋，并設立警示牌。 ＊ 保衛(wèi)部 1． 在東門設保安員 2 名， 1 名為業(yè)主引路：“先生／小姐您好！辦理入住，請您按路標指示上物業(yè)公司辦理。” 2． 如業(yè)主開車，另 1 名保安員將其引至地上或地下停車位停放車輛。 3． 在二層至三層樓梯口設保安員一名， 防止閑雜人員進入非辦理區(qū)。 ＊ 管業(yè)部 1． 于辦理入住的前一天將引導路標放置醒目處（共計四處），并布置室內會場（詳見會場布置圖）。 2． 接待人員指引業(yè)主到管業(yè)部辦理相關手續(xù)，并提請準備好相關資料。 3． 檢查、核對相關資料，核對后返還業(yè)主（使用人）或被委托人： A． 業(yè)主（使用人）身份證原件； B． （如業(yè)主未到）被委托人身份證原件； C． 購房契約或銀行貸款協議原件； D． 購房發(fā)票原件。 以上資料須齊全、完整、真實、有效，缺少任何一份都不予受理。 4．接收相關資料（材料），與相應原件進行核實，存于業(yè)主（使用人）檔案， 并填寫《檔案目錄表》 A．《通知書》 1 份； B．《授權書》 1 份； C．業(yè)主（使用人）身份證復印件 2 份； D．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件 2 份； 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 23 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 E．公證證明（或委托書） 1 份； F．業(yè)主（使用人）照片 1 張； 在被委托人身份證復印件背后注明“被委托人”字樣。以上資料（材料）缺少任何一份都不予受理。 5．給業(yè)主發(fā)放相關資料（材料）： A．《用戶手冊》 1 份； B．《承諾書》 3 份（已蓋物業(yè)公司公章）； C．《 治安、消防協議書》 3 份（已蓋物業(yè)公司公章）； D．聯絡登記表 1 份； 6．發(fā)放小禮品（單元．份） 7．填寫《簽到表》中相關內容，并由業(yè)主（使用人）簽字。 8．接到業(yè)主（使用人）簽署后的： A．《承諾書》 3 份； B．《治安、消防協議書》 3 份； 將其中一套返還業(yè)主（使用人），另外兩套存檔。 9．核算該業(yè)主（使用人）首月物業(yè)管理費（．元／建筑平米／月＊合同注明面積）。 10．核算物業(yè)保證金（？元／建筑平米／月＊ 3 個月＊合同注明面積）。 11．核算手續(xù)辦理費（？元／單元 ＊ n 單元）。 12．填寫《物業(yè)管理繳費單》一式三聯，由業(yè)主（使用人）簽字確認。 13．引導業(yè)主（使用人）到財務部辦理交費手續(xù)。 ＊ 財務部 1． 接到《物業(yè)管理繳費單》進行審核，并按表中注明內容收取相關費用。 2． 開具相應發(fā)票。如業(yè)主使用支票，暫開收據，款到帳 5 日后，由交費人憑收據原件換取發(fā)票。 3． 收費人在《物業(yè)管理繳費單》上簽字后返業(yè)主一聯，當日將其余一聯返回管業(yè)部，另一聯本部門留存。 4． 告之業(yè)主到工程部辦理驗收手續(xù)。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 24 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 ＊ 工程部 1． 見到業(yè)主持財務部開據的發(fā)票或收據原件，復印暫時留存。 2． 各專業(yè)人員持《單元交接書》陪同業(yè)主到所 購房間進行交接驗收。 3． 驗收合格： ? 業(yè)主（使用人）確認驗收，填寫《單元交接書》中相關工程驗收內容，一式兩份。 ? 帶 3 把鑰匙，陪同業(yè)主持《單元交接書》 2 份到保衛(wèi)部辦理鑰匙交接手續(xù)。 ? 當日將收據復印件返回管業(yè)部。 4．驗收不合格：填寫《返修單》 2 份，業(yè)主簽字確認后，交保修單位，并規(guī)定返修時間不得超過 48 小時。 ＊ 保修單位 1． 接物業(yè)公司工程部《返修單》簽字確認，物業(yè)公司工程部、保修單位各執(zhí) 1份。 2． 保修單位到物業(yè)公司保衛(wèi)部辦理返修入場手續(xù)后進行返修。 3． 返修后開據《返修工程驗收單》送至物業(yè)公司工程 部。 ＊ 工程部 1． 接保修單位《修復通知單》后組織各專業(yè)進行復驗。 2． 驗收合格，在接到《修復通知單》 24 小時內，與業(yè)主約定時間進行復驗。合格后確認驗收，填寫《單元交接書》 2 份。 3． 驗收不合格，工程部填寫《限期修復通知書》一式兩份，送至保修單位 1 份，部門存檔 1 份。 ＊ 保衛(wèi)部 1． 接到工程部送來的鑰匙 3 把／單元。 2． 見到驗收合格的《單元交接書》為其辦理鑰匙交接手續(xù)。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 25 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 3． 鑰匙核對無誤后，填寫《鑰匙交接表》 2 份及《單元交接書》 2 份，業(yè)主、工程部三方簽字確認。 4． 發(fā)放業(yè)主房間鑰匙 2 把。 5． 封存房間鑰匙 1 把，并請業(yè)主（使用人）在封存信封封 口處簽字，當面封存，并填寫《鑰匙封存記錄表》，部門存檔。 6． 部門留存《鑰匙交接表》 1 張，另 1 張送至管業(yè)部。 7． 帶領業(yè)主持《單元交接書》 2 份返回管業(yè)部。 ＊ 管業(yè)部 1． 接到工程部送來的收據復印件 1 份，部門存檔。 2． 接到保衛(wèi)部送來的《鑰匙交接表》 1 張，部門存檔。 3． 接到業(yè)主的《單元交接書》 2 份，核查其中內容全部合格后為其發(fā)放信箱鑰匙，業(yè)主簽字后，在“物業(yè)公司簽署”一欄上簽字確認。 4． 將其中一聯返還業(yè)主，另一聯存檔。 5． 整理業(yè)主資料，核對《檔案目錄表》： A．《授權書》 1 份（開發(fā)商）； B．《入住通知書》 1 份（開發(fā)商）； C．《 聯絡登記表》 1 份； D．《承諾書》 2 份； E．《治安、消防協議書》 2 份； F．業(yè)主身份證復印件 2 份； G．（如業(yè)主未到）被委托人身份證復印件 2 份； H．公證證明（或委托書）原件 1 份； I．《物業(yè)管理繳費單》 1 份； J．《單元交接書》 1 份 K．《鑰匙交接表》 1 份。 如有業(yè)主詢問裝修事宜，則按二裝流程辦理。業(yè)主辦理完全部手續(xù)由接待人員引導其順原路返回，離開大廈。 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 26 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 接受全部資料，將資料分類送至人事、工程 根據工程部審批結果，附相關資料下傳保衛(wèi)部 保衛(wèi)部審批后，除《承諾書》存檔，其余資料返回管業(yè)部 管業(yè)部通知業(yè)主，讓施工方領取相關資料，并將其余資料存檔 綜合部報總經理審批 管業(yè)部通知施工方，重新報裝修申請。 ＊ 入住期辦理完畢，整理現場。 二次裝修施工流程圖 No Yes No 各部門審批是否合格 總經理審批是否合格 『學習改變人生做成功物業(yè)管 理人！』 第 27 頁，共 104 頁 中國物業(yè)服務教育網 施工方到財務部交相關費用。施工方領取《許可證》、《施工證》進行施工。 管業(yè)部記錄施工方的驗收申請，銷毀《許可證》，附驗收表送至保衛(wèi)部 保衛(wèi)部先銷毀《施工證》，再根據管業(yè)部送來的驗 收資料進行驗收，送工程部， 工程部接到保衛(wèi)部送來的驗收資料后進行驗收，并返回管業(yè)部。 驗收不合格，請施工方領取《驗收表》進行整改。