kcc財富中心的商業策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 40萬人，可以說已經達到一個小城市的規模。w 明顯的低年齡特點——1929歲年齡層的學生群體、自由職業者群體、在職工作者群體成為七大休閑文化集中區的絕對主力消費群。w 中等收入中高消費——他們的平均個人月收入只有1168元左右；每月休閑消費達到6次左右；每次休閑消費平均花費110元左右。w 單次消費100元以上的依次是迪高廳、KTV、酒吧、西餐廳、咖啡吧、購物店等。放松壓力、消遣時光、交流情感，是城市休閑消費的主要動機。值得注意的是，餐飲、購物等泛休閑項目成為最常規的休閑消費場所。市場研究重要結論： 北市區消費群呈現出容量較其他區域比較大、穩定、逐漸增長、消費力強、消費需求明顯的重要特征，為一定商業的經營提供了足夠的消費市場基礎； 整個北市區的消費群職業特征主要體現在收入較高的個體工商戶、效益好的企事業單位、各型收益好的公司職員、高管、地州定居昆明的中高收入者、離退休人員，比較純粹。同質化明顯；為商業規劃提供了可能。 原有底商性質的商業自由、散亂、單一，限制太多，缺乏統一的有效規劃和管理；商業品牌和商業業種的規模和檔次不符合目前居住人群的消費習慣和購買意愿； 北市區人群的潮汐現象非常明顯，白天人群相對稀少，夜晚人群眾多；如何把白天的文章作好，是項目實現價值最大化的重要課題； 北市區的相對獨立，項目地段的項目昭示性非常好，適合商務辦公所需的物業形象、且辦公人群能拉動白天的部分商業消費和就近居住需求，是實現片區的效益雙贏和高效利用；三、 財富中心商業規劃思路商業業態是構成商業地產的核心要素，業態業種的組合離不開物業空間的支持和限制。歷史上，由于對商業缺乏研究：北市區目前的商業基本上以底商為主，底商的業態形式基本上以服務于社區便利、居家生活為主，業種較為簡單，租金承受低。即使有一些單體的商業建筑、除了被動的由餐飲等業態租用以外，大多不成規模和氣候、非常分散無序，一些樓盤為了消化大進深的底商面積，則主觀的設定了類似百貨業態的商業空間，但由于對城市商業發展規律、市場、商業成熟度和商業聚合效應規模研究缺乏研究，則導致物業長時間閑置、積壓無法創造效益。因此，結合我們的研究成果，對財富中心的商業我們有以下策略： 以復合商業中心的理念規劃，盡可能充分滿足片區未完全挖掘和未能拉動的消費潛力。 在現有片區較為初級的社區型商業的基礎上提高商業等級、補充和拉動潛在消費。 組織可以產生聚合拉動力的主力商業業態、將主力商業的個性和獨立性發揮出來。 將過去由于缺乏適合的商業空間的、但是市場條件已經具備進入的商業業態引入，并為其量身打造適合的建筑空間。 通過科學、規范的商業組織，以現實的地塊周邊市場租金測算為起點，遵循商業發展和商業培育的客觀規律，合理規劃、布局，繁榮商業、培育消費市場，使商戶的經營收益穩定和上揚，只有通過商業的規劃和商業經營；才能提升投資價值，使投資人的投資回報逐年看漲。 將各個商業業態、業種的商業回報效益和銷售的經濟分析結合，創造開發商和開發商品牌、商戶、投資和社會多贏的良好結果。 引進適合目前本市區內消費者熟悉和愿意接受的品牌、商戶，將其合理布局； 時間、時間，還是時間。為了商戶的利益，也為了財富中心的利益，必須考慮延長客戶的單店滯留時間和片區滯留時間，因此有必要除了夜間經營外，還要引進白天經營有方和組合足夠具備白天吸引力、規模的商業。 盡可能形成商業生態鏈，業態組合中要包括居住、辦公、投資、經營、消費的連鎖反應，考慮這一主力人群在不同時間、不同角色環境下的社會角色具有不同的需求（置業、投資、消費、創業等）。 預設的財富中心商業提升模型：北市區社區商業形式（底商便利、餐飲）城市次級商業圈北市區商業中心以體驗式的商業復合多元業態形式滿足和提升北市區甚至是昆明市部分消費客的消費需求。城市邊緣商圈（以某一主力商業業態為主的商業形式）四、 財富中心商業規劃理論依據體驗性消費成為商業態發展的重要形式，購物不是商業消費的唯一目的：在計劃經濟時期，人們的商業行為是簡單的購物活動，有明確的目的，以買賣交易為核心，商業形態越簡單、低級，這種形象越明顯。如人們去菜市場、肉鋪購買日常用品。而現代生活的購物活動已發展成為現代人類主要的休閑活動之一。人們去逛街，常常沒有明確的目的，是一種體驗，逛街本身成為目的，而不是功利性地去購買商品或了解商品價格信息等。體驗性消費是現代商業地產開發的主要推動力之一。特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性越來越重要，體驗性消費主要包含以下幾項內容：商業街風情大型商業建筑空間與設施：如大型中庭、觀光電梯、瀑布景觀表演促銷活動：明星出場、花車游行、廟會、主題活動影視活動：新式影院、媒體展示、IMAX電影、Livinglobe穹幕電影、立體電影娛樂活動：電玩游戲廳、旱冰場、虛擬世界、網吧、游藝廳特色餐飲休閑：異國情調的餐飲、酒吧、茶吧、觀景、約會其他類：蹦極、汽車展銷、摩天輪 這些新型的需求，以及隨之產生的新型的業態，在商業地產中所占的比例越來越大，這一現象應該引起發展商的重視，及時更新自己的知識結構，以掌握開發這類項目的主動權，引領潮流。商業設施配置的形態與模式趨向于高度綜合化——單一商業、住宅底商建設遠遠不能滿足現代生活需求 傳統的簡單的商業營銷設施，如銷售部分、倉儲部分、管理部分等，是商業設施的重要部分，但這是不充分的。展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義設施，越來越成為商業地產的重要部分。表現在建筑形態上，需要在規劃設計中更多的考慮室內外空間的整合，商業設施和休閑娛樂設施的整合。體驗性空間，休閑共享空間越來越成為商業地產吸引客源的精彩亮點，在規劃設計中應高度重視。 商業設施的建筑設計的手法上已完全不是傳統的建筑立面設計了，更多地是綜合考慮建