成都住宅市場(chǎng)研究報(bào)告公寓住宅(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 對(duì)外交通 高速鐵路拉近成渝 未來 16 年 里，成都市將強(qiáng)化鐵路樞紐地位，在成龍公路南側(cè)規(guī)劃成渝高速鐵路，并預(yù)留寶成、達(dá)成、成昆高速鐵路通道，形成強(qiáng)大的鐵路樞紐；改善火車北站，改造火車南站；在龍泉組團(tuán)大面鎮(zhèn)預(yù)留第三客運(yùn)站，在新都泰興建設(shè)成都北編組站，將成都東編組站改造為集裝箱節(jié)點(diǎn)站；搬遷鳳凰山機(jī)場(chǎng)、太平寺機(jī)場(chǎng)，中遠(yuǎn)期搬遷黃田壩機(jī)場(chǎng)；規(guī)劃建設(shè)雙流機(jī)場(chǎng)二跑道，將雙流機(jī)場(chǎng)建設(shè)成為國(guó)際樞紐機(jī)場(chǎng)。 道路交通 30 分鐘直達(dá)郊區(qū) 為方便大部分市民出行，成都將優(yōu)先發(fā)展公共交通系統(tǒng)。據(jù)介紹，此外還將建立以軌道交通和快速地面公交為骨干，普通地面公 交為主體的公交體系，大幅度提高公交出行比例；加強(qiáng)中心城區(qū)與周邊組團(tuán)的聯(lián)系，支撐走廊式城市發(fā)展格局；中心城與外圍主團(tuán)實(shí)現(xiàn)“ 30分鐘主城區(qū)”的交通發(fā)展戰(zhàn)略。 公共設(shè)施 行政辦公移向新區(qū) 形成多中心、多層次、網(wǎng)絡(luò)狀的公共服務(wù)設(shè)施體系，優(yōu)化和完善公共服務(wù)設(shè)施布局與結(jié)構(gòu)，優(yōu)化和強(qiáng)化文教、衛(wèi)生、體育和社會(huì)服務(wù)設(shè)施的布局。將行政辦公職能從核心區(qū)內(nèi)遷至城市新區(qū)，以疏解城市功能，帶動(dòng)新區(qū)發(fā)展；并建立滿足不同消費(fèi)層次需要的、多種業(yè)態(tài)構(gòu)成的、布局合理的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家相關(guān)公共設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合實(shí) 際，完善配套文教、體育、衛(wèi)生等公共設(shè)施，并延伸至一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 歷史文化保護(hù) 川大老校區(qū)等均列入 《總規(guī)》還確定了主城區(qū)歷史文化區(qū)片保護(hù)的范圍，包括寬窄巷子、文殊院、大慈寺、水井坊等四個(gè)歷史文化街區(qū)的保護(hù)、四川大學(xué)華西校區(qū)和四川大學(xué)老校區(qū)等兩個(gè)近現(xiàn)代歷史文化街區(qū)的保護(hù)，以及市域內(nèi)歷史文化街區(qū)、歷史文化風(fēng)景區(qū)的保護(hù)。窄巷子等四個(gè)歷史文化保護(hù)街區(qū)是原來就已確定的，而川大華西校區(qū)和川大老校區(qū)兩個(gè)近現(xiàn)代歷史文化街區(qū)是此次總體規(guī)劃中新增的。文物古跡保護(hù)則包含各級(jí)文物保護(hù)單位保護(hù)、 22 處優(yōu)秀歷史建筑 和近現(xiàn)代文物建筑保護(hù)以及名木古樹、地下文物和傳統(tǒng)建筑構(gòu)件保護(hù)。 商業(yè)配套 建設(shè) 18 個(gè)大區(qū)商業(yè)中心 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 成都市將在 2020 年前構(gòu)成以人民路及蜀都大道為干線的“大個(gè)字”商業(yè)軸，在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成 18 個(gè)大區(qū)商業(yè)中心。它們主要位于今后將逐步形成的人流、物流、商務(wù)辦公相對(duì)集中的區(qū)域和場(chǎng)鎮(zhèn)，主要分布在三環(huán)路沿線和三環(huán)路外側(cè)區(qū)域，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。 成都錦江成華區(qū)空置率高 一環(huán)內(nèi)空置多為小戶型 本次調(diào)查共發(fā)放問卷 490 份（ 1 份 指一個(gè)門牌號(hào)，可能是一套住房，也可能是一個(gè)樓盤或一個(gè)社區(qū)，有幾十上百戶，而一個(gè)樣本則指一套住房），回收有效樣本 4702 個(gè)。其中青羊區(qū)樣本 1000 個(gè)；武侯區(qū)樣本 1000 個(gè)；錦江區(qū)樣本 663 個(gè)；金牛區(qū)樣本 598 個(gè)；成華區(qū)樣本930 個(gè)；高新區(qū)樣本 511 個(gè)。從環(huán)路樣本看，一環(huán)路內(nèi) 2431 個(gè)； 12 環(huán)路間 1640 個(gè)； 23 環(huán)路間 631 個(gè)。 總共調(diào)查的 4702 套住房中，在用房屋 4291 套，占 %；空置住房 411 套，占 %，接近國(guó)際上公認(rèn)的警戒空置率 10%。不過，按照國(guó)際相關(guān)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，只要某個(gè)城市住房空置 率控制在 3%10%的區(qū)間內(nèi)，就應(yīng)該是比較合理的。 錦江區(qū)、成華區(qū)空置率高 高新區(qū)的房屋空置率為 %，成華區(qū)房屋空置率為 %，金牛區(qū)房屋空置率為 %，錦江區(qū)房屋空置率為 %，青羊區(qū)房屋空置率為 %，武侯區(qū)房屋空置率為 %。 從分區(qū)情況來看，武侯、青羊、高新三區(qū)的空置率都相對(duì)比較低。而成華、錦江的數(shù)據(jù)都相對(duì)比較高，印證了成都傳統(tǒng)的“南富西貴”的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)果，但總體來講還是合理的。 空置率從內(nèi)到外遞減 一環(huán)路以內(nèi)空置率為 %；一環(huán)路外， 二環(huán)路內(nèi)的空置率為 %；二環(huán)路外，三環(huán)路內(nèi)為 %。 空置率從內(nèi)環(huán)到外環(huán)依次遞減，反映了現(xiàn)代城（查看地圖）市人居住理念和消費(fèi)觀念，不在聚集在主城區(qū)而生活，居住地郊區(qū)化趨勢(shì)明顯，今后成都市城市總體規(guī)劃應(yīng)予以考慮和傾斜。 一環(huán)路內(nèi)空置多為小戶型 一環(huán)路以內(nèi) 60 平方米及以下住房為 %； 6090 平方米住房為 %； 90 平方米以上住房為 %。 12 環(huán)路間 60 平方米及以下住房為 %； 6090 平方米住房為 %。 90 平方米以上住房為 %。 二、三環(huán)路間 60 平 方米及以下住房為 %， 6090 平方米住房為 %， 90 平方米以上住房為 %。在成都市不同環(huán)路內(nèi)，住房空置率因面積大小而變化，總體情況是越靠市中心，面積越小的住房空置率越高；而靠近城市外圍，住房面積越大空置率越高。 調(diào)查數(shù)據(jù)另一方面顯示，成都市中心地帶空置主要是小戶型公寓，主要是投資者用于出租，其售價(jià)高租金也非常高，空置率高達(dá) %，已經(jīng)突破國(guó)際公認(rèn)的空置率警戒線，無(wú)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 是開發(fā)商還是投資購(gòu)房者，都應(yīng)保持高度警惕；在 23 環(huán)路間， 60 平方米及以下住房空置率為 %，這是因?yàn)檫@一帶小戶型 的售價(jià)及租金相對(duì)較低，自住購(gòu)房者相對(duì)較多，投資者也相對(duì)容易出租；在這一區(qū)域， 90 平方米以上住房空置率高達(dá) %，原因是距離市中心較遠(yuǎn)，道路交通及生活配套設(shè)施都不完善，近兩年開發(fā)過熱也值得注意。 據(jù)成都市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五城區(qū) 9 月成交二手房 2915 套， 10 月成交 2497 套，金九銀十本應(yīng)是二手房的交易旺季，但今年成交量卻不盡人意。整個(gè)下半年除了 8 月份在受到個(gè)稅即將出臺(tái)的政策影響下保持著較高的水平，分別成交 4492 套和 4148 套外，整個(gè)市場(chǎng)尤顯疲軟。 政策催化購(gòu)買力提前放量 由上 圖統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年二手房市場(chǎng)明顯走低，從最近兩周的二手房交易情況來看，下降趨勢(shì)仍然明顯。業(yè)內(nèi)人士分析，導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因主要是 二手房較高的房?jī)r(jià)和高達(dá) 10%的總交易稅費(fèi) ，同時(shí)，“ 5 年限制”政策頒布后，次新房房源的減少也成為主要原因之一。 7 至 10 月，去年交易呈平穩(wěn)的上升趨勢(shì)，而今年卻尤顯低迷，即使在剛結(jié)束的 28 屆秋交會(huì)的刺激下也仍未給市場(chǎng)帶來動(dòng)力，期間二手房成交總量?jī)H為 290 套，與今年春交會(huì)上901 套的成交量相比下滑了 %。據(jù)統(tǒng)計(jì)，秋交會(huì)參展的中介 30 余家，除了大部分的品牌中介成交較為理想 外，大多數(shù)中小中介的成交情況并不盡人意。但在強(qiáng)征個(gè)稅的消息一度刺激二手房市場(chǎng)集中放量的情況下，促使了 7 月的成交量高達(dá) 4492 套，成為全年交易量最高的月份，同時(shí) 8 月成交 4148 套，使得 7 到 10 月總成交量達(dá)到 14052 套，與 2020 年同期成交的 10211 套相比增長(zhǎng)了 %。四川東方人家資源管理部經(jīng)理張奎談到，從成交總量來看， 2020 年比 2020 長(zhǎng)進(jìn)不少，雖然在今年眾多調(diào)控政策影響下，市場(chǎng)長(zhǎng)幅有所放緩，但二手房市場(chǎng)的剛性需求仍然存在， 2020 年的市場(chǎng)雖受政策影響不小，但總體還是很可觀的。 政策的宏觀調(diào) 控，在拉動(dòng)市場(chǎng)的同時(shí)也使各中介公司受到了不小的影響，有人說 2020年是二手房中介的洗牌年 。有實(shí)力的中介公司借助其先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式、良好的形象和口碑、以及其規(guī)范的操作和服務(wù)快速搶占市場(chǎng)份額，從而重新分割市場(chǎng)，搶占份額。隨著政府部門的嚴(yán)管，中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將從分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地產(chǎn)中介市場(chǎng)逐漸走向成熟和規(guī)范化。 品質(zhì) 下半年城西成新寵 從 7 月到 10 月的交易數(shù)據(jù)來看，今年下半年的交易重心有所轉(zhuǎn)移。上半年城東交易熱透半邊天，但據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，下半年城西開始成為新的交易中心。據(jù)統(tǒng) 計(jì)， 7— 10 份月五城區(qū)成交量最高的區(qū)域?yàn)槌俏鞯难蛭髌瑓^(qū)，月均成交量為 249 套，其次是同樣位處城西的撫琴片區(qū)月均 208 套，之后的府黃片區(qū)、交大片區(qū)等也均在總成交額中占了不好的份額。 業(yè)界認(rèn)為，從居住品質(zhì)而言，城南為首選，其次便是城西，但早已形成富人區(qū)的城南房?jī)r(jià)高出其他區(qū)域一大節(jié)，而從目前市場(chǎng)消費(fèi)群來看，高端需求的購(gòu)房者畢竟是少數(shù)，中性需求仍占市場(chǎng)的主體地位。隨著城西廠區(qū)的搬遷，政府向西向南的規(guī)劃，沙河的整治， SM 廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)却笮团涮椎穆鋺簦由洗笈鷮?shí)力派開發(fā)商入駐對(duì)片區(qū)的精心打造，城西的尚風(fēng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 尚水的居 住品質(zhì)在不斷改善和提升，對(duì)居住環(huán)境和價(jià)位的綜合考慮，更多的購(gòu)房者選擇了城西，加之城西房源的放量，城西開始成為下半年市場(chǎng)交易的新寵。 從交易面積的構(gòu)成上看， 50— 90 平米的二手房仍是市場(chǎng)的最大需求，約占市場(chǎng)成交總量的 45%，其次是 90— 120 平米和 50 平米以下的二手房也占了不小比例，對(duì) 120 平米以上的更大戶型交易量就相對(duì)較小了。 50— 90 平米的房子，購(gòu)房者追求的是其實(shí)用性，購(gòu)買人群多為外來人員或就業(yè)不久的年輕人，而對(duì)于 120— 160 平米的房子購(gòu)房者更多的則是追求它的舒適性，這樣的人群相較于小戶型的消費(fèi) 人群明顯就少了很多。 落戶年底市場(chǎng)有望回暖 10 月，二手房市場(chǎng)總計(jì)成交 2497 套，單從成交量來看，繼 7 月后市場(chǎng)成交量仍然是下滑的趨勢(shì)，同時(shí)受十一黃金周的影響， 10 月份的市場(chǎng)交易量較之 9 月份仍有一定下降，但在 10 月 23 日下發(fā)的成都市《關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見》的影響下，10 月最后一周的市場(chǎng)交易量就超過了前幾周平均交易量接近 200 套。在市場(chǎng)的蕭條期，《意見》給成都二手房市場(chǎng)注入了新的動(dòng)力，給市場(chǎng)回暖帶來了新的曙光。 買二手房也可落戶，這一政策對(duì)二手房市場(chǎng)的成交形成一種 緩沖，給市場(chǎng)帶來新的消費(fèi)群體，拉升二手房的成交。業(yè)界紛紛認(rèn)為，隨著落戶政策的進(jìn)一步落實(shí)，后期交易量會(huì)有一定幅度的緩升，加之年終的購(gòu)房習(xí)慣，年底兩個(gè)月市場(chǎng)應(yīng)該有所回暖。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，照10 月底的成交趨勢(shì)，本月成交量可能在 3200 套左右， 12 月也可能與之持平。 2020 年二手房市場(chǎng)頻繁的調(diào)控政策，使市場(chǎng)受到了不小影響。 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理舒寧談到，市場(chǎng)總有自己的波動(dòng)周期，從歷年二手房市場(chǎng)交易狀況看， 2 月份是交易的低谷期， 5 月份會(huì)出現(xiàn)一個(gè)波峰， 8 月份市場(chǎng)又會(huì)走低，到 10 月份便會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng) 的第二個(gè)波峰，但今年市場(chǎng)受調(diào)控政策影響，第二個(gè)波峰從 10 月份直接前移到 8月份，波動(dòng)圖的位移，使年低兩個(gè)月正處在上升曲線上。經(jīng)過 10 月份市場(chǎng)的冷卻， 11 月市場(chǎng)必將有所好轉(zhuǎn)，加上《意見》的落實(shí)和年終消費(fèi)習(xí)慣，年底市場(chǎng)有望回暖。 四條鐵路切割新城東 外環(huán)內(nèi) 新建鐵路走高架？ 焦 業(yè)界與市場(chǎng)傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的沙河堡新火車站影響城東地產(chǎn)的說法，其實(shí)是一種誤讀，因?yàn)檎嬲淖冃鲁菛|的，不是站，而是鐵路，那割開三圣鄉(xiāng)、環(huán)抱十陵與紅河的數(shù)條鐵軌 一個(gè)規(guī)劃 26 股道的超大新成都站，落腳沙河堡，為這個(gè)片區(qū)的未來發(fā)展賦 予無(wú)限玄機(jī)。 一張“成都市鐵路軌道樞紐總圖”，完整揭示城東的鐵路“經(jīng)脈”，清楚地回應(yīng)了業(yè)界的所有傳言。 一條規(guī)劃中的成都至重慶高速鐵路如何確定走向，讓無(wú)數(shù)關(guān)注成龍路發(fā)展的人士手心冒汗。 10 月 24 日，鐵道第二勘察設(shè)計(jì)院（以下簡(jiǎn)稱“鐵二院”）“成都新客站項(xiàng)目組”總體設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人、總工程師楊宇接受本報(bào)記者獨(dú)家采訪，透露了諸多關(guān)于新成都站如何設(shè)計(jì)、城東4 條鐵路如何走向、成都至重慶另外一條高速鐵路如何規(guī)劃等細(xì)節(jié) —— 在鐵道設(shè)計(jì)者頻頻揮舞的鉛筆下，城東地產(chǎn)正被鐵路勾勒出愈加清晰的現(xiàn)實(shí)與未來。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更 新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)楊宇介紹，定址于沙河堡的新成都站將于 2020 年 1 月開工，到 2020 年 6 月建成竣工；其中，站房將于 2020 年 3 月開工