規(guī)劃策劃說明書[最新](編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 夜總會及多功能廳。國防部長遲浩田，全國政協(xié)副主席王文元等曾下榻此處，對其整體服務(wù)水平給予了高度評價借鑒意義為：處于德州開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略要地，占據(jù)城市發(fā)展前沿的有利位置?！盎疑M”帶動了經(jīng)營的火爆，同時政府關(guān)系處理非常到位，帶動了大量的客源增長。并邀請市領(lǐng)導(dǎo)擔任名譽董事。項目規(guī)模、服務(wù)檔次、品牌高度及業(yè)態(tài)多樣化一直處于德州領(lǐng)先地位。企業(yè)家公館上風、上水、大氣、莊重、尊貴，所有的元素在此得到體現(xiàn)，為“財富”的概念的提供了業(yè)主身份形象支持，體現(xiàn)了財富的“擁有性”。在會所南部地塊建造具有每戶的獨立品質(zhì)的小聯(lián)排別墅區(qū)，體現(xiàn)出一派豪門大家的風范。私密性、富貴氣，以及“豪門大院”的感覺都能夠得到體現(xiàn)，這就是公館，成為萊蕪市最高端住宅的象征。通過以下幾方面得到體現(xiàn)：A、優(yōu)美的環(huán)境。濱河游憩公園的建設(shè)，提高了小區(qū)的外部環(huán)境形象，為業(yè)主奉獻了一個能夠玩耍、休憩的理想場所，并通過道路、水流與小區(qū)內(nèi)景觀形成渾然一體的感覺。用水系構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)部景觀的主軸線，環(huán)繞于各個建筑物，用景觀橋、植物進行點綴，同時在小區(qū)內(nèi)的各個地方做足立體綠化，利用各種介面、空間，使綠色能夠在建筑物內(nèi)外都能體現(xiàn)，做到戶戶可看水景，戶戶可看綠化。通過這種表現(xiàn)手法，樹立本樓盤完全高于其他樓盤的環(huán)境形象，提高樓盤的附加價值，彰顯出濃郁的貴族花園的氣質(zhì)。B、頂級的業(yè)主。作為“財富基地”，必然將價格提升到區(qū)別于一般樓盤的高度，同時客戶定位必須高端。提升樓盤賣價，可以從心理上刺激潛在客戶，使?jié)撛诳蛻魪牡谝挥∠笊暇涂梢詫⒈緲潜P與其他樓盤區(qū)別對待，賦予“仰視”的視角。而銷售價格的界定，使普通市民必然會感受到，本樓盤的未來的業(yè)主必然是高收入、高地位的群體，如企業(yè)主、高管、公務(wù)人員、私營業(yè)主等，這類人群本身就是財富的擁有者。 C、生活方式的體現(xiàn)。隨著財富而來的，往往是生活方式的改變。有一類高收入人群，他們早已模糊了“工作”與“休息”的界限，思考在家庭內(nèi)外，應(yīng)酬在各種場所，碰撞出能夠影響一群人命運的精神火花，生活與工作兩者間的空間與時間界定不很明顯，交織在一起，帶動了能夠產(chǎn)生一大筆財富價值的重大決策。其生活方式渲染了濃厚的獨特色彩，從而形成了一種“財富+生活+生意”的上層文化形態(tài)。這里所展現(xiàn)與給予的正是這樣一種富豪所獨有的生活方式。D、身份感的塑造。將樓盤的定位與客戶的定位相匹配，從而產(chǎn)生樓盤對客戶的心理歸屬感，并將其通過硬件的打造和軟件的宣傳，使其得到放大。身份感的樹立，需要從以下方面予以塑造。一、渲染與宣傳樓盤形象的高度，使消費者對其產(chǎn)生“高檔”的感受。二、使硬件品質(zhì)的建設(shè)區(qū)別于普通樓盤，形成自身品牌。三、完美化的服務(wù)與物業(yè)，使業(yè)主享受“主人”的尊貴感。通過這些方式，樹立樓盤形象，使?jié)撛诳蛻舾杏X到入住本樓盤能夠符合自身的品位和地位，能夠得到自己所需要的服務(wù)，從而使樓盤對潛在客戶充滿了向心力。這樣，使企業(yè)家公館在一定程度上構(gòu)成了萊蕪經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的財富動力借鑒案例：北京的財富公館坐落于京城中央別墅區(qū)——溫榆河南岸，是以法式古典貴族風格著稱的頂級別墅。公館四周為千畝以上生態(tài)綠化帶簇擁，形成天然氧吧生活區(qū)。附近高標準高爾夫俱樂部，馬術(shù)俱樂部，國際學校、診所等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。其倡導(dǎo)的“財富+生活+生意=中國富豪生活方式”于國內(nèi)尚屬首創(chuàng)，是經(jīng)過對國內(nèi)外諸如紐約長島、法國地中海、香港半山及淺水灣等長達兩年的市場調(diào)研和對幾十個富豪生活方式的摸底錘煉而成。財富公館法式經(jīng)典獨棟別墅彰顯尊貴身份，除傳統(tǒng)的別墅居住功能以外，更是集商務(wù)、社交會館于一體，頂級的設(shè)計使目前市場上的別墅及豪宅在功能與建筑上與之無可比擬，成為北京乃至國內(nèi)無可比擬的創(chuàng)新性項目，成為中國新銳富豪真正所謂的別墅產(chǎn)品。從而為我們提供了獨特的借鑒意義：完全從購房者的角度出發(fā)，提出了國內(nèi)首創(chuàng)的生活方式， 能夠最大限度的符合購房者的生活習慣和心理需求。將會所的功能置于重要地位，從而滿足了業(yè)主的多方面需求，使樓盤功能進一步完善，提高了市場競爭力。采用歐式別墅風格，更容易展示建筑物本身的檔次。通過以上三種建筑形態(tài)，已經(jīng)樹立了本樓盤在萊蕪市民心中的形象，于是，進一步考慮的是如何將樓盤推向市場，贏得客戶。所以，針對這一目的，提出的定位為萊蕪的消費型高端社區(qū)萊蕪存在著一批高端人群，正在尋覓著這樣的場所：能夠體驗消費的快感，能夠感受心態(tài)的高端，能夠享受居住的舒適，能夠得到不受一絲干擾的私密享受在尋覓中，本項目脫穎而出，所給予的正是這樣一種客戶需求，從而滿足了這一部分目標客戶的渴望。在萊蕪，我們就是要打造這樣一種消費型高端社區(qū)。這里，主要從兩個方面進行闡述：高端消費的檔次 研究目標客戶，必須要了解其需求，以此為基礎(chǔ)塑造起適合目標客戶需求的樓盤特征。所以，有必要研究客戶的欲望與心理，從而使我們的樓盤針對于目標客戶而言，能夠首先滿足目標客戶的心理需求。古人云：財不外露。在尋覓中，這群人終于為心底需求找到了一個理想場所。通過本樓盤內(nèi)提供的各種商業(yè)業(yè)態(tài)的完善體現(xiàn)，使客戶的各種消費需求得到釋放，并使目標客戶全面滿足。同時，高端的客戶群對居住環(huán)境要求極高，所以樓盤的整體規(guī)劃與景觀必須能夠給人以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境享受，提供舒適的外部空間。而建筑物的設(shè)計保證了業(yè)主對私密性的渴求，能夠在自己的空間里享受一片完全沒有外界干涉的自由生活，為業(yè)主創(chuàng)造最大的歸屬感與滿足感。在此基礎(chǔ)上，進一步建立樓盤的消費體系，從而能夠滿足目標客戶的高消費。在這里，我們面對的是高消費和高端人群，所以我們的消費型配套和生活型配套必須有一種高度，才能夠支撐起業(yè)主的身份需求。本樓盤能夠提供兩種消費型是：交易型消費和物業(yè)服務(wù)型消費。交易型消費指在商業(yè)消費場所通過貨幣流通得到的物質(zhì)與精神的服務(wù)。本項目主要體現(xiàn)在會所的經(jīng)營，其高檔服務(wù)能夠大大提高項目的競爭力。物業(yè)服務(wù)型消費指通過小區(qū)附屬配套而享受的服務(wù)待遇，使業(yè)主切切實實體驗到居家的舒適感。市場競爭的激烈化，要求這兩點必須完善，體貼到家，才能獲得更好的口碑。在此基礎(chǔ)上，使樓盤能夠的消費形態(tài)與目標客戶加以對應(yīng)，從而針對客戶，進行消費心理細分。我們的業(yè)主，往往是生活緊張、匆忙、業(yè)務(wù)繁雜、追求享受、眼光較高的人士，需要有服務(wù)人員打理其生活，為其做好后勤，避免后顧之憂，從而更好地投入事業(yè)中。所以物業(yè)服務(wù)不應(yīng)僅僅停留在“收水費、掃大街、站門崗、貼通知”等這樣的深度，而要為業(yè)主的生活全面考慮，像“家庭管家”那樣，24小時時時刻刻準備服務(wù)于業(yè)主， “一個電話，服務(wù)到家”，提供細致服務(wù)，也就是貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)，做到物業(yè)服務(wù)型消費的高檔化。同時，本項目龐大的消費型配套，僅僅靠小區(qū)內(nèi)業(yè)主是無法支撐的。風情商業(yè)街會有商鋪的存在，而會所要吸收萊蕪各處的消費者前來。所以要同時對小區(qū)外的消費者加以開放，使外部消費群體分流一部分我們的經(jīng)營成本。目標客戶的細分本項目主要抓住這樣的群體：三高群體（消費高、地位高、心態(tài)高）。一、正在尋找一個商務(wù)交流與談生意場所的企業(yè)主與企業(yè)高管，他們的要求可以從本樓盤得到滿足。二、正在尋找一處高檔居所與私密性生活的富裕人士。三、渴望創(chuàng)業(yè)與投資商業(yè)的持幣觀望者，風情商業(yè)街為其提供了優(yōu)良的平臺。A、從身份劃分（1）、大型生產(chǎn)型企業(yè)主及高管。萊蕪的企業(yè)以生產(chǎn)型為主，巨額的財富，使企業(yè)主及高級管理人員對生活品位的要求越來越高，對提高居住環(huán)境的要求越來越迫切。而高端的心態(tài)，使其需要一種高檔的居住形式來滿足這種身份需求。但是目前萊蕪正缺乏這種高檔樓盤，所以本項目的出現(xiàn)，正填補了這一空白。（2）、中小型企業(yè)主、私營業(yè)主。萊蕪的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為鋼材業(yè)，以此為產(chǎn)業(yè)鏈，帶動了大量中小型企業(yè)的騰飛，同時其他企業(yè)形式也一步步蓬勃壯大，使中小型企業(yè)主、私營業(yè)主具有足夠的購買力認購本樓盤，而入住本樓盤也是對其身份的一種肯定與象征。（3）、政府官員、事業(yè)單位高收入群體。這類人群極為注重身份感，并對私密生活的要求極高，同時追求生活水平與居住檔次，本樓盤中的企業(yè)家公館，恰好滿足了這一要求。政府、醫(yī)院、銀行等單位人群，具有極高的隱性收入，并具有復(fù)雜的家庭及社會關(guān)系，企業(yè)家公館的戶型格局可以為其提供了方便。（4）、新興的小型單位的創(chuàng)業(yè)者。隨著開發(fā)區(qū)的發(fā)展，會有越來越多的創(chuàng)業(yè)者及小型企業(yè)單位產(chǎn)生，而本項目的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及建筑形式，正符合了辦公環(huán)境的需求。同時，萊蕪缺乏成熟的、高檔的寫字樓，不能為小型企業(yè)提供良好的辦公環(huán)境，而本項目能夠彌補這一缺憾。B、從地域劃分（1）、開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)的城市進程逐步發(fā)展，使周邊的經(jīng)濟增長迅速提高，從而周邊的高收入人群迅速增多，而距離原距住地交通難度加大，從而能夠就近選擇入住本樓盤。 同時，會展中心、一中新校、管委會辦公大樓、海關(guān)、龍園、四星級的龍園賓館、萊蕪職業(yè)技術(shù)學院新校、等一批重點工程的運營，為本項目提供了良好的周邊環(huán)境，也帶來了高收入人群的進駐，為本樓盤提供了消費人群。（2）、萊城區(qū)。萊城區(qū)距離本樓盤較近，同時對于高收入人群而言，由于自具備汽車，使交通成為較次要因素。由于開發(fā)區(qū)的區(qū)域價值的提升，配套的日益完善，更由于本樓盤的高檔化，使萊城區(qū)的高消費群體能夠被吸引到本樓盤。（3）、鋼城區(qū)。鋼城區(qū)作為工業(yè)區(qū)的定位制約，使其成為萊蕪市污染最嚴重的區(qū)域，環(huán)境已越來越不適于居住。然而工業(yè)最發(fā)達，尤其是萊鋼的存在，產(chǎn)生了大批高收入者，其對居住環(huán)境的要求無法在鋼城區(qū)得到滿足，于是與本樓盤優(yōu)良的內(nèi)外環(huán)境形成了強烈的反差。于是本樓盤對這部分人構(gòu)成了極強的向心力。（4）、異地置業(yè)。萊蕪市開發(fā)區(qū)與濟南的對接以及濟青高速的逐步開通，加深了萊蕪與二者的聯(lián)系。與濟南的交流日益深化，使越來越多的濟南人來到萊蕪、認識萊蕪、接受萊蕪，并逐漸拉進心理距離感，從而提供了購買本樓盤的可能。而濟青高速、萊蕪汽車新站等項目使本樓盤與外地的交流增強，進一步加深了異地置業(yè)的趨勢。同時越來越多的外地人選擇在萊蕪開發(fā)區(qū)投資、創(chuàng)業(yè)、居住，本樓盤恰好滿足其商、住兩種功能。C、從事業(yè)階段劃分（1）、成功人士。普通住宅所表達的身份感、舒適度、方便性、私密性、功能性等都不能滿足成功人士的需求，而本項目能夠完全達到這些要求。（2）、創(chuàng)業(yè)起步者。創(chuàng)業(yè)的起步者，往往需要一個優(yōu)良的辦公環(huán)境，且不需要過大的辦公面積。同時為展示企業(yè)形象，會選擇一處高檔建筑。而本樓盤能夠滿足這一需求。同時，初步騰飛的創(chuàng)業(yè)者，急于需要通過某種方式對自己的身份予以肯定，而入住本樓盤，恰好代表了這一身份名片。通過上述描述，基本確定了樓盤的形象定位與客戶定位，然而，樓盤自身必須要有其運營的功能支持，使樓盤充滿生機。給項目預(yù)留出充足的發(fā)展運營空間，力爭項目的未來幾年、幾十年都能維護良好的經(jīng)營場景。同時，如此一個涵蓋了各種建筑物、各種經(jīng)營形式的項目,其推廣運作及交房以后的經(jīng)營，必須通過各種手段，使其生機盎然，避免成為一潭死水。所以，我們提出了本項目以下幾種功能定位，并通過小區(qū)的工作人員將各種功能加以串聯(lián)，構(gòu)成完整的運營體系和產(chǎn)業(yè)鏈條，從而擴大消費范圍，提高消費收入。居住功能本樓盤的運營，最終落實到實現(xiàn)業(yè)主的居住，這將是本項目最重要的功能體現(xiàn)之一。本項目提供了三種建筑形態(tài)實現(xiàn)這種功能：A、風情商業(yè)街“開門是商鋪，關(guān)門是別墅”?？梢宰錾虡I(yè)，又可以做居住用，空間結(jié)構(gòu)上采用疊拼別墅的形式。使建筑同時具備商業(yè)性和居住性兩種功能，以利于報批。B、商務(wù)辦公樓作為會所的附樓配套，不排除其體現(xiàn)辦公、配套等功能，然而最終落實為能夠居住，推廣時所用名稱可稱作“空中花園”，從而具備了住宅的味道。C、企業(yè)家公館體現(xiàn)了高端人士居所的大氣、優(yōu)雅、品位感，滿足其生活的需求。除此之外，小區(qū)設(shè)置了必要的附屬配套功能：超市、貼身管家式全程物業(yè)服務(wù)等。商務(wù)功能體現(xiàn)其辦公、社交、會議等各種功能，并塑造出統(tǒng)一的整體形象。A、辦公本樓盤的潛在客戶往往領(lǐng)導(dǎo)層，其生活方式?jīng)Q定了其居家、辦公往往融為一體。同時預(yù)計會有部分客戶認購本產(chǎn)品后將其作為辦公場所，所以企業(yè)家公館、空中花園的戶型設(shè)計能夠提供這種功能。B、社交商務(wù)活動不可避免包含談判、交流、聚會、企業(yè)沙龍等各種方式，企業(yè)家公館的大尺度