龍城豪庭可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 0630LQ0（211）：201058龍泉驛區龍泉街辦老成渝路以北212自然人龍泉LGG201017(DM06)位于大面街辦經開新區六線以東、十二線以北168成都大旗聚業投資有限責任公司≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉LGG201021（DM07）位于大面街辦經開新區六線以東、九線以南180成都住電汽車線束有限公司≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉201072LGG201022(DM08)位于大面街辦經開新區七線以東、十六線以南20000150≥(建筑單層高度大于8米時,按兩層計算容積率)龍泉驛區龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環外，用地性質為商業用地，被四川省銀河投資集團有限公司拿下，溢價率為142%。近年來，隨著川師成龍校區的進入以及驛都大道改造，龍泉驛整個片區發展迅速。恒大、世茂、首創等知名房企陸續進駐龍泉驛板塊，有效提升了該片區樓盤品質和居住質量。作為地鐵2號線一期工程的終點站，龍泉板塊后期發展潛力巨大。城東的價值巨變有目共睹。成都東客站在2011年1月投入使用，成為中國西部最大的交通樞紐；華潤萬象城在2012年初正式營業，東二環商圈將正式連成一片。成都東村規劃出臺后，東三環與繞城高速之間的大片空白將徹底被填補，成為未來城東的產業和居住核心區域。在這樣的背景下， 中國香港九龍倉、香港世茂，新加坡信和、陽光100等房企巨頭紛紛在城東布局，也昭示著城東未來價值的重要性。從大面周邊的在建項目和環境上來看，龍泉大面片區有很大的潛力可挖，發展空間很大。隨著目前正開發的龍城一號、川師現代花園、福建和創項目等高品質大盤的建成和3000畝川師大新校區的修建和周邊居家環境的不斷完善，龍泉樓市發展必將加快，一個新興的居住之城將展現出來。自然條件獨特，地理文化鮮明，區域定位明晰。向東發展的城市規劃，使龍泉的房產市場迅速升溫。龍泉還擁有“五縱（老成渝路、成渝高速路、城南高速路、成洛路、成龍路）三橫（三環路、外環高速路、龍泉環城路）”的快速交通網絡，石勝路擁有成都最大的客運站——十陵客運站，出行十分方便。近期龍泉的房地產市場各樓盤情況如下：項目名稱項目地址面積區間（㎡）形態均 價（元）首創萬卷山川師大成龍校區北側6785主力戶型60105平米13居均價5600元/平米，惠后均價5200元/平米霏紅榭星光東路(航天醫院附近)841251833F電梯公寓均價5400元/平米，惠后5100元/平米首創東公元驛都大道以北（世紀廣場旁）791273334層高層電梯住宅均價5100元/平米格調城龍工南路74104 主推7590平米中小主力戶型均價5300元/平米御源大湖區驛都大道中路900號（世紀廣場側）75120小區，電梯高層均價5500元/平米果殼里的城東大街延線(驛都大道旁)60125電梯高層均價5500元/平米世茂花香首府成龍大道（天鵝西湖南路）80160成都市區最大的濕地生態公園起價6500元/平米，均價8000元/平米， 惠后7500元/平米中國鐵建國際城東大街東延線驛都大道85120電梯公寓起價4500元/平米，均價6600元/平米1土地市場龍泉驛區龍泉街辦老成渝路以北、玉龍路以東成交地塊位于三環外，用地性質為商業用地，被四川省銀河投資集團有限公司拿下，溢價率為142%。近年來，隨著川師成龍校區的進入以及驛都大道改造，龍泉驛整個片區發展迅速。恒大、世茂、首創等知名房企陸續進駐龍泉驛板塊，有效提升了該片區樓盤品質和居住質量。作為地鐵2號線一期工程的終點站，龍泉板塊后期發展潛力巨大。2商品房市場根據上述龍泉地區的商品房市場分析，龍泉房地產擁有區位優勢、價格優勢、生態優勢，以及成都向東發展的規劃優勢。注定了龍泉房地產市場發展的巨大潛力。第三部分 項目預定位（Strength）1開發公司實力優勢 我開發公司是一個專門致力于住宅開發的房地產開發公司，其實力和品牌的影響力會對促進龍城豪庭的成功產生重要作用。2項目環境的優勢1）人文環境優勢龍城豪庭位于成都4A級風景區，同時毗鄰3000畝四川師范大學新校區，學校內有露天體育場三個，大型室內體育館一座，校園內“兩軸一環”的景觀架構將校園內不同的景觀節點加以串聯，整個校園的人文環境和自然環境密切結合。項目距四川師范大學不足500米，其良好的人文環境在與其他項目的競爭中占到極大的優勢。項目還位于規劃中的5000畝天鵝湖公園國際生活居住圈，湖面面積達300余畝。龍城豪庭充分利用了周邊的良好的環境優勢，將人文環境和自然環境完美結合。 2）交通優勢龍城豪庭毗鄰成都市龍泉區大面鎮老成渝路和大面西路，經過此處的過境城市公交有002133223等，可以到達成都市區，同時還有龍泉發往新南門車站、火車北站、金沙車站、茶店子車站等目的地的過往公交車，市民出行方便。同時，成都市三環路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線、成龍大道、成渝高速均與龍泉大面街相接，交通網絡四通八達。成都地鐵2號線將于2012年年底通車，通車后該地到成都市去的交通將更方便快速。并且，地鐵2號線可以便捷得到達天府廣場和鹽市口，轉乘地鐵1號線，市民出行更加便捷。3項目本身的優勢 該項目是多層住宅，更受成都購房者的青睞。價格方面也會成為該項目的優勢。 項目配套面積18133平米的地下車庫，有車位507個。該項目定位為小戶型，與周邊樓盤例恒大綠洲等高檔大戶型有很大差別，在眾多大戶型中獨樹一幟，降低了戶型引起的競爭。（Weakness）1項目規模較小，共占地24畝，小區內的基礎設施只設有超市、茶館、藥店及普通公用健身器材等，但沒有幼兒園、醫院等大型基礎設施。2緊鄰三環路、洪都大道、繞城高速路、東大街東延線等主干道，噪音及灰塵污染較大。3大面鎮區域發展速度較慢，項目周邊無完善的生活配套，尤其缺乏綜合性醫院和大型購物超市。（Opportunity）1按照成都市土地利用總體規劃，城東已進入快速發展的階段，各大房企也爭相進入龍泉土地市場。2地鐵帶動區域價值攀升。成都市地鐵2號線一期工程，東起于大面街道的經濟干部管理學院（繞城高速內側），西止三環路外側成灌客運站，線路全長約23公里，2007年開工建設，將于2012年年底開通。隨著成都市五環路和地鐵2號線的規劃建設，大面的交通環境將更加優越，這使得該片區域價值大幅攀升。3良好的經濟環境帶來的機會。成都是中國中西部重要的中心城市，自古以來就是中國西南地區的政治、經濟、文化、軍事中心。①經濟總體發展良好2011年，位居西部地區省會城市第一位（第二、三為陜西省西安市和云南昆明市），非沿海城市第三位(僅次于直轄市重慶和湖北省武漢市，僅較武漢市低數十億人民幣），并超越了南京、福州、濟南、沈陽等為代表的沿海省份省會城市；全市人口人均生產總值達48787元，位居西部十二省（自治區、直轄市）各城市第一，城鎮居民人均可支配收入居中西部地區省會城市第二（第一位為長沙市）。②經濟增長勢頭良好成都也是中國西部吸引外資最多的城市。，在中西部城市中居第1位，%.2010年，增長15%；，增長36%；，%；，%；城鎮居民人均可支配收入20835元、農民人均純收入8205元，%、%。統籌城鄉綜合配套改革試驗工作受到國家充分肯定。成都是外資公司投資西部的首選之地，眾多跨國公司落戶成都，截止2011年6月共有200家世界500強公司在蓉設立分公司或辦事處，其中境外世界500強企業153家，中國內地世界500強企業47家，居中西部城市首位。（Threats）1該項目周邊開發樓盤較多，會形成較大的競爭。2該項目周邊的樓盤大多為高檔住宅小區或別墅區，購房者可能會產生心理落差而不愿購房。 項目初步定位 市場定位作為城市面貌改變最大戰略的發展區域，城東基本完成了工業結構調整、沙河整治改造、道路交通、城市配套的改善，城東城市面貌經歷著巨大的變化。龍城豪庭在東段的核心區域，因此本樓盤住宅部分的項目定位為：依托未來成都市東部新城區域商業中心以及龍泉驛周邊優美生活環境，打造高性價比多層小戶型優質住宅，鎖定首次置業市場和投資市場。 主力客戶群定位①項目周邊以及城區的畢業不久的年輕人、新婚夫婦、23口年輕家庭，25—35歲；②城東退休老年人：5065歲；③項目區域內的拆遷戶：無明顯年齡限制；④投資者：無明顯的年齡限制 產品定位（1）住宅戶型及面積區間 50—70m2 一室一廳：30%8090m2 兩室一廳：70% （2）功能定位集多層住宅、小型購物中心等多項物業的城市綜合體①根據片區規劃，將一樓打造成區域商業中心。②依托區域市政完善、三圣花香與幸福梅林等公共休閑場所，打造環境優越、生活便利、交通便捷、配套設施齊備的精品住區。（3）風格定位我們會采用市場主流的現代歐式建筑風格，建筑的外立面大氣、時尚，立足“豪庭”，在建筑上與周圍的樓盤定位、內部的景觀保持風格一致，呈現溫馨典雅、現代大氣、簡潔流暢歐式庭院風格。第四部分 項目投資與收益估算，項目開發建設投資主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、開發期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用、其他費用及不可預見費用等。經過測算。1土地費用 項目土地以拍賣的方式取得。土地費用估算表 單位:萬元序號項目金額(萬元)技術經濟指標計費工程量單位單位指標土地費用1土地價款元/平米5999,22土地契稅3土地交易手續費2前期工程費該項目前期工程費用包括項目的設計、規劃、勘測、臨時設施等費用，各項明細如下表所示：序號項目金額(萬元)技術經濟指標計費工程量單位單位指標前期工程費用元/平方米571總平設計、建筑工程設計元/平方米182規劃可研費、地勘、測量、打井降水費元/平方米203環境景觀設計費元/平方米114臨時設施費元/平方米83公共配套設施建設費該項目基礎及公共設施配套建設費主要包括項目的供氣、供電、配套設施、道路和景觀工程的費用支出。 公共配套設施建設費用表