蘄春中航港國際城市花園全案策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 跳出小區域 尋找價值支撐 加強產品創新 整合外部資源 找尋發展趨勢 塑造領先蘄春 形象 產品 營銷 推廣 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 一、市場定位 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 定位： 城市 核心 國際品質 定位理由： 本案為高層社區，與其他樓盤和其他物業類型比較，其特點 就是有氣勢。本項目開發的思路就是通過產品品質，以及產 品展現出來的傾形象，拉開區域市場的同質化競爭，形成個 性鮮明的特色，提升競爭力，力做區域市場的標桿樓盤。 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 核心內容構筑 （ 1）硬件方面 A、新工藝、新材料：推行節能材料，如中空玻璃、外墻保溫 系統等。 B、房型設計：適當加大客廳開間，引進入戶花園概念； C、園林營造：以歐式園林造景，形成立體化園林綠化，包括 中心園林、屋頂花園、住宅入戶花園等； D、建筑立面風格營造：以復古歐式建筑外立面亮相，與其他 產品形成差異。 （ 2）軟件方面 主要通過主題文化營造，體現一種標桿地位。 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 二、產品定位提示 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 建筑與園林營造重點 A、入口及廣場： 入口形成廣場，增加標識系統，體現樓盤形象。 B、中心園林： 綠地、高大喬木、羅馬柱、仿歐式雕塑等，做到 情景交融。 武漢宏源和房地產代理有限公司 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 戶型建議 戶 型 2 2 1 2 2 2 3 2 1 3 2 2 4 2 2 面積范圍 80㎡ 左右 8090㎡ 100120㎡ 125135㎡ 140150㎡ 比 例 15% 20% 30% 30% 5% 平面設計的基本原則：動靜分區、干濕分區，充分考慮 空調、熱水設備、管線布置的合理性及隱蔽性； 陽臺原則：采用三陽臺設計，客廳主陽臺、廚房外功能 陽臺、入戶花園。 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 a、 廚、衛設計應綜合考慮現代生活用品設施的分置，設工作陽臺； b 、平面以客廳為活動中心，餐廳要自然采光、通風，與客廳分開， 且避免餐廳與過道的混合。景觀陽臺的寬度要足夠，主陽臺設置 在客廳或者廳側出陽臺，北面設置工作陽臺； c 、房型設計引進入戶花園，提高樓盤品位； d 、強調廳、廚面寬要足夠，便于現代家庭之功能布置； e、 戶內各功能區設計應全部為自然通風、采光，避免暗衛、暗廚存 在； f 、單元入口設大堂（門廳），提升居住品位； g 、根據蘄春 氣候，采光面要適當加大，通過外飄窗、轉角飄窗等延 展采光面，增加室內可利用面積； h 、頂層不設置或者少設置復式樓；設置復式樓要加大露臺面積，減 少建筑面積；或者買一層送一層，贈送閣樓面積。 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 3．智能化系統及物業管理 智能化系統設置以實用性，安全性為原則，實現安全防護 自動化，通訊自動化。本案智能化系統由如下系統組成： 紅外線邊防監控系統、可視對講系統、閉路電視監控系統、 電梯監控系統。 物業管理建議建立全方位，人性化的物業管理服務，請專 業物業管理公司作為物管顧問，建議提供入口設置形象保 安，提供 24小時保安服務，保潔服務、有償家政服務、 會所服務。 武漢宏源和房地產代理有限公司 產品創新建議 創新藍海降低市場價格敏感度 —— 藍海戰略，是使產品具有原創性、獨創性，從而形成產品品質、形式上的稀缺性，從而提高產品 (的議價表現，提高利潤率表現。而紅海戰略是形容同質產品之間的以價格競爭為主要特征的競爭格局。 武漢宏源和房地產代理有限公司 發展方向 深圳贈送面積方法匯總 深圳最早開始、最盛行贈送面積的城市，因此對武漢存在較大的借鑒意義。比如：集合住宅贈送：入戶花園、凸窗、衣柜、露臺、陽臺等； 零干擾、全贈送 “ 挑高空中院館 ” ； 從送面積，到送房間。 戶型結構創新使產品形式具有稀缺性 在北京、上海、深圳等地，出現了一些結構創新，使產品具有了強大的競爭力，從而保證較高利潤率的表現： 出電梯即私家空間：雙門電梯 +空中前院； 大降板式空中內庭：實現在空中種植大樹； 全天候窗戶：上沿； 武漢宏源和房地產代理有限公司 增加產品創新 雙開門電梯形成私人花園， 空中 “ 四合院 ” 武漢宏源和房地產代理有限公司 武漢 武漢宏源和房地產代理有限公司 【 贈送入墻衣柜 2~4㎡ 】 【 可加蓋房子的挑高露臺 17~25㎡ 】 挑高三個層高的陽臺 ， 面積贈送 生態景觀住宅大堂 外立面創新 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 三、項目命名 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 占據公眾資源，樓未出已名冠全城； 傳播效率高，降低創播成本； 符合地域實際，也符合新生代心理需求； 尊貴、大氣，利于拔高項目形象； 點出項目特質，提升樓盤檔次 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 第三部分：項目定位與命名 漕河 國際城市花園 漕河國際 備選案名： 武漢宏源和房地產代理有限公司 項目屬性定位 中航港 國際城市花園 都市主流文化社區 國 際 —— 表明項目高品質 屬性； 都 市 —— 營造現代都市氣息； 主流文化 —— 引領蘄春 主流文化與發展潮流； —— 成為蘄春 城市標簽，引領現代生活潮流； —— 提升項目形象，創造蘄春 首席品質樓盤。 武漢宏源和房地產代理有限公司 項目形象定位 中航港 國際城市花園 高層生活 榜樣社區 在蘄春 買房，要看代表作，看榜樣； 它屬于新 蘄春人，是蘄春乃至整個黃岡地區的財富和驕傲 是蘄春的城市標簽 武漢宏源和房地產代理有限公司 第三部分：項目定位與命名 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 武漢宏源和房地產代理有限公司 中航港 國際城市花園 第四部分：整合營銷策略 武漢宏源和房地產代理有限公司 營銷策略引導流程 目的：營銷成功 條件： ? 區位優勢 ? 產品優勢（已定） ? 價格優勢（性價比） ? 營銷優勢 ? 。 強調本區域 限制：其他區域競爭 區域內部 強手云集 核心優勢： 產品價值 資源優勢 展示項目－園林、建筑 事件營銷（系列論壇、廣告） 如何做？ 契機 擴張效能 找圈子 ? 專家論道 ? 媒體資源 積累轉化 客戶資源 ? 廣告 ? 置地會活動 ? 賣點釋放 ? 銷售執行 整個市場關注 重點客戶 意向客戶 成交客戶 意見領袖 武漢宏源和房地產代理有限公司 營銷總思路 服務營銷 客戶營銷 體驗營銷 武漢宏源和房地產代理有限公司 服務營銷 服務營銷：銷售人員服務 +物業服務 +全員服務 銷售人員的專業貼心服務 將物業管理所涵蓋的業主服務、現場保潔、安全護衛等延伸 到銷售現場，以物業服務延伸到銷售現場（比如主動為看樓 客戶的車輛提供前擋遮陽布、小提示卡片等）提高項目價值 判斷標準。 與客戶接觸的其他相關部門人員的服務意識。 武漢宏源和房地產代理有限公司 客戶營銷 建立自己的客戶服務組織，如“中航港城市精英會 ”。 組織客戶組織進行公益性活動，擴大客戶組織的社會影 響力。 核心策略：客戶營銷，盤活存量，將業主和會員變成營 銷的主角讓他們去傳播、體驗，而真正的營銷人員，只 成為幕后操作者。 推行金牌客戶行動 ：老客戶推薦購買積分的 連鎖獎勵計劃 ，形成與高端小眾的聯系渠道，合理開發客戶資源；（具體方案另附） 開展小區業主互動： 見微知著，以人性化的物業管理、業主之間等的系列故事，突出小區家庭、親情、和諧的精神內涵。也可以開展所有小區的業主運動會、文化周、兒童藝術節等。 植物領栽計劃，道路、園區有獎命名計劃； 總之，改變過去單純的優惠和推介，與客戶互動少，客戶參與程度低的營銷情況；將活動與客戶連接起來，需要加強客戶維系和跟蹤，給予客戶高端人群生活體驗。 武漢宏源和房地產代理有限公司 現場展示必須到位，不到位寧可不公開。 包括樣板房、看樓通道、樣板園林的布置、 加強現場管理 用有昭示力的展示打動客戶、提高客戶信心。 武漢宏源和房地產代理有限公司 體驗營銷 第四部分：整合營銷策略 一、目標客戶定位 武漢宏源和房地產代理有限公司 年齡：以 35－ 45歲為主 家庭人口： 2~3人 置業動機：以二次置業為主 來源： 客戶定位 二次置業為主的當地客戶 私營企業主、公務員、 企業中層以上管理人員 本地投資兼自住人士 遷入蘄春 的企業的職工 想在蘄春 安家的外地人 市區及外地的投資者 武漢宏源和房地產代理有限公司 第四部分：整合營銷策略 二、價格定位 武漢宏源和房地產代理有限公司 第四部分：整合營銷策略 定價策略 為適應本案的前期推廣引爆市場這一要求，應最大限度發揚 本案的產品優勢，即突出性價比，以最大范圍和成功率鎖定 前期客戶群，以建立客戶網群。 本案定價策略采取低開高走或中價 策略。 武漢宏源和房地產代理有限公司 第四部分：整合營銷策略