房地產策劃基礎word版(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 利于參與人員協同動作，相互配合，提高工作效率。 3，估價作業的工作進度安排 　　估價作業的時間性和實務性都很強，必須注意時效。整個估價工作的時間可以從接受委托之日起到交付估價報告止。一般委托人對估價完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時作為重要條款寫進合同，能否在約定時間內圓滿地完成估價任務，不僅關系對估價方的經濟利益，而且對估價方的信譽有著舉足輕重的影響。因此，要通過估價作業計劃，把估價作業的流程按程序規定好相應的時間進度和時限，使操作的每個步驟既科學有序，又省時省力。 、估價作業備忘錄的編制等有關事項作出明確規定。制定估價作業計劃的方法可以采用網絡計劃技術，以便選擇最優方案，并在計劃執行過程中有效地控制與監督。 　地產估價程序（三） 操作三、資料的收集與整理 　　資料的收集與整理是估價者在計劃指導下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準確估價尋找依據、為現場查勘進行準備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計劃階段初選的估價方法，一般應圍繞著估價方法所賴以計算的資料數據進行收集。如對供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來評估其價格，則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分攤折舊、負擔利息、運營管理費、稅收等方面的資料。如某塊土地擬選用假設開發法來評估其價格，需收集規定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。 　　 資料收集除了來源于評估委托人提供的必要資料和實地查勘所得資料外，估價人員還可以從估價機構建立的資料存儲系統小提取有關資料，或到政府有關主管部門去查詢，或向其他當事者、咨詢公司變問。 　房地產估價所需收集的資料主要包括以下幾部分內容： 1．產權資料。產權資料是反映房地產所有權歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產權所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產權歸屬及變更的有關資料，如房地產登記的原始記錄，接代管產權資料，落實政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。 2．房地產建筑開發資料。主要包括建造開發的年代，主要結構材料、內部設計布局、設備裝修、建筑造價等。在估價中，有些必需的資料無法從現場查勘中獲得，可借助建筑開發的原始資料來確定。 3．房地產使用資料。包括房地產使用年限、程序、方式，房地產出租性質、期限、價格，房地產維修保護及現存的借用、占用情況等。 4．市場資料。包括房地產所處的地區環境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環境的優劣，政府的城市規劃、政策對房地產征用、改擴建的限制及市場交易的限制，以及相似房地產市場行情，包括成交價格、租賃條件、維修費用、使用收益及當前市場供需狀況等。 估價程序的操作四、現場查勘 　　 現場查勘是指房地產估價人員親臨現場對估價對象的有關內容進行實地考查，以便對待估房地產的實體構造、權利狀態、環境條件等具體內容進行充分了解和客觀確認。在現場查勘階段，評估委托人應負領勒之責，派員領勘。 現場查勘的主要內容有： 1．對土地的查勘。評估人員對土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。2. 對房屋的查勘。對房屋查勘的主要項目有： （1）鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價的前提，必須認真核對清楚。對同幢異產的房屋你同一地點內有多幢房屋的情況，要認真核實房屋的評估范圍，正確區分產權的獨有部分、共有部分或他人所有部分，以免出現誤估．發生產權糾紛。 （2）確認房屋的結構、裝修、設備和面積。房屋契證上一般都有關于房屋的結構、面積的記載，但在實際中由于種種情況，如產權登記時的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會使房屋的結構、面積與契證記載的情況有差異。因此，現場查勘時，應對房屋的結構和面積等情況進一步核查，防止因契證與實地不符而出現的估價失誤。房屋的裝修、設備、層高和朝向是房屋估價的基本內容，它的主要項目是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛生設備和暖氣設備等。了解房屋裝修情況是一件細致繁鎖的工作。 （3）確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評估不可缺少的組成部分，是評定房屋折舊情況的主要依據，必須予以查明。 （4）評定房屋成新。房屋成新是影響房屋價格的重要因素．評估人員根據房屋的新舊程度評定標準．采取一聽、二看、三查、四問、五測的工作方法鑒定房屋的成新。一聽，是聽取住房或使用者對房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據聽到的的反映，結合所要評定的結構、裝修、設備部分，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對房屋承重結構部位、構件本身的剛度、強度進行測量檢查，看其是否有潛在的危險；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關的情況；五測，是在條件具體時，用儀器測量房屋的結構變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實際出發測定房屋成新程度，對解決建造年代不明或年代久遠但仍有很大使用價值房屋的估價問題，具有重要意義。 3．勘丈繪圖。勘立繪圖是指在房區全面查勘丈量的基礎上，將房屋的形狀、位置、層次、結構、內部設施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實反映到房屋平面圖上，同時估價人員應認真逐項填寫“房地產查勘評定表”，作為估價的依據。 4．拍照、錄像。現場查勘中對重要的評估項目要進行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評估對象的特征，尤其是文字敘述未能達到對標的物理想的描述目的時，通過拍照或錄像可以彌補其不足。拍照、錄像對那些即將拆遷、有可能發生糾紛房屋的評估很有必要。 5．對環境條件的確認。環境條件也是影響房地產價格的重要因素，而環境條件往往不是契書等文字材料標明的，另外環境條件的變動性很大，所以估價人員要親臨現場，逐步確認對待估房地產價格有影響的各因素的狀態，通過實地調查，取得對待信房地產周邊環境的客觀認識。環境條件包括：商業服務、市政設施、文化教育、交通通訊、衛生狀況、生態環境、娛樂設施、人文自然景觀等。操作五、綜合分析和估算 　　綜合分析和估算是房地產估價的實質性階段．根據較完備的資料，估價人員可選擇估價方法，最終估算出房地產價格。這一階段的作業包括2項： 1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產估算的基本數據，基本數據準確與否對估算的最終結果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實反映房屋建筑的各類技術數據，甚至發生失誤，則會影響到價格評估的正確性，致使當事人蒙受不應有的損失，也會影響到估價者的聲譽。 　　資料綜合分析的重點是：（1）檢查資料是否為估價所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產的種類、委托估價的目的與條件相符；（2）房屋產權的歸屬是決定評估房屋的價格的重要因素，一定要準確。 2．價格形成分析。房地產價格的形成，一方面是基于它的實體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產價格的實體因素可以通過確認來把握，而影響因素則要通過有經驗的評估人員加以分析，以便把握各因素對價格的影響程度。房地產價格的諸多影響因素可以劃分為區域因素和個別因素兩大方面。 （l）區域分析。所謂區域分析，就是分析待估房地產屆于何種地區，該地區有何種特征，該特征對房地產價格形成有何改I響等。因為房地產價格會隨其所處的地區特性的不同而有很大差別，如不把握地區特征就無法獲得房地產的適當價格。進行區域分析時，主要應從房地產的用途分類著手，如住宅區、商業區、工業區等。這種分類并非城市規劃上的使用分區，而是實際上的使用分區。同時，房地產的價格除受所屬地區特性的影響外，類似地區及更廣泛的同一供需圈的特性也會對其有重大影響。 　　因此，區域分析可分為鄰近地區和類似地區兩部分。鄰近地區就是同類地區即待估房地產所屬的地區類別，如住宅區、商業區、工業區、文化娛樂區等。估價時首先要判定類別；其次，區域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來發展。 類似地區是指與傳估房地產所屬地區相類似的其他地區。類似地區也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內”，同類房地產可形成替代關系，因面對價格形成有重大影響。 （2）個別分析。是對待估房地產的個別因素進行的分析，是判定房地產最有效使用方向的工作過程，房地產價格就是以該房地產的最有效使用方向為前提而形成的。個別分析應當正確掌握待估房地產的地塊條件、街道條件、臨近條件、環境條件、行政條件等方面的因素，再依據鄰近地區的特征，判斷出最有效使用方向。 3．估價方法的選擇和價格估算。 （1）選擇估價方法。在計劃中初選的估價方法在這個階段可以得到最后的確認并用于計算。盡管房地產估價方法比較多，但最基本的方法還是成本估價法、市場比較法和收益還原法三種。在進行房地產估價時，原則上應并用王種方法。因為三種方法各有利弊，僅靠一種方法不易達到正常價格。有些房地產不適用于上述三種人法，可根據具體情況加以選擇。 （2）價格估算。選定估價方法后，可開始對房地產進行測算，其具體測算方法本書其他章節有專門論述。應該注意的是，房地產評估測算時，如有當地政府規定的測算標準，應認真采用，如“土地分等定級標準”、“房屋新舊程度評定標準”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標準”等。 （3）價格調整。由于資料的限制和房地產價格的復雜性，使三件方法估出的價格難以一致，因此需要進行價格調整。在進行價格調教之前，首先要對資料的運用等加以檢驗復核，其主要內容是：資例的選擇及運用是否得當；各項房地產估價原則的應用是否得當；一般性因素分析及區域分析、個別分析是否適當；單位與總價的關聯是否適當。其次，要對2種估價方法估算出的價格進行綜合，綜合的方法有三種：①簡單算術平均。②加權算術平均。即賦予每個價格不同的權重，然后再綜合出一個價格。通常對于評估該房地產最適用可靠的估價方法所算出的結果，賦予較大的權重，反之則賦予較小的權重。③以一種估價方法計算出的結果為主，其他估伙方法計算出的結果只供參考。最后，估價人員要根據自己的經檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的結果再作調整，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，可能以計算出的價格為主，也可能以估價人員的其地判斷為主，而計算結果只作為參考。 操作六、撰寫估價報告書 　　經評估測算出對象房地產的估價額后，應將估價成果寫成估價報告書。估價報告書是記述估價成果的文件，它把估價過程中有關的數據、辦法、要點及最后的結果以正式的書面形式反映出來。估價報告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價報告書，是固定格式、固定內容，估價人員必須按照規定的形式填寫，不得改動或填減。自由式估價報告書是根據估價報告人的要求自由設定內容、長短篇幅不限的報告書形式。不論估價報告的形式如何，均至少要記載下列事項： 1．此項評估項目的委托者、聯系人、領勘人、負責承接評估人員的姓名。 2．估價對象的詳細地址、評估日期、報告編號等。 3．估價對象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等． 4．估價對象具備的條件分析。 5．評估依據。 6．評估結果。 附有關文件及資料。 一份規范的房地產估價報告書應包含下列具體內容： 1．估價委托人名稱 應有委信人的全稱，有時還應有地址，以確認服務對象。 （l）待估房地產的名稱、類型，明確估價對象； （2）估價目的； （3）估價時點。 3．評估日期 是反映估價工作期限的起止日期。 4．評估對象的綜合說明 （1）坐落位置，包括地點、區域、門牌等； （2）用途； （3）面積、層次、朝向； （4）建筑結構與功能，還要描述建筑內部空間結構以及各層各部分功能； （5）裝修情況、設備情況、附屬設施情況； （6）建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對使用功能的影響； （7）房地產周圍環境； （8）評估對象房地產的權利狀況。 5．評估原則 　反映在評估活動中的主要適用原則，以及評估人的立場。 評估依據 （l）權屬資料； （2）工程預、決算資料； （3）測繪圖紙； （4）各類定額和單價資料； （5）各類折舊、稅收、物價、城建收費管理規定； （6）與評估對象類似的房地產實例價格資料； （7）規劃資料； （8）周圍環境資料。 7．評估方法選擇 8．評估計算分析 應介紹接選定方法所進行的數據確定、參數測算、公式選用等理由和計算過程，對計算分析過程作概括的陳述，關鍵要闡明作出最后估價結論的理由。 9．房地產價格評估結論 說明每種方法的計算結果，以及經最終調整修正后的正式估價結論。 10．評估小組成員和評估單位資格證書。 操作七、交付估價報告書及收取估價服務費 　　完成估價報告書后，最后要將估價報告書交付給委托估價者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對委托估價者的估價服務。然后是按照有關規定和收費標準向委托估價者收取估價服務費。 第三章：房產市場調研第一節：房地產市場預測 　　運用科學的方法，對房地產市場供求關系及其發展趨勢和相聯系的各種因素加以分析和判斷，從而為國家宏觀調控和企業制定發展戰略服務，以有效地提高資源配置的效率。其主要步驟是：　　（一）目標測定 　市場預測目標是指預測的具體對象的項目和指標，主要是房地產市場預測的目的、房地產商品類型、地域范圍及時間等。　　（二）資料整理 　根據所需資料來源不同可分為：一是各級政府、主管部門和綜合管理部門公布企業積累的歷來的市場信息資料。二是調查收集市場動態的原始材料，用于及時、迅捷地反映市場動態，主要方法有典型調查、個別走訪、召開座談會或展銷會等等，從而準確掌握目前人們對房地產市場商品要求的動態。　　（三）因素分析 　影響房地產市場運行有主觀、客觀多方面的因素：主觀因素有服務態度、廣告宣傳、銷售方式等；客觀因素有國際國內局勢、社會商品購買力、物價水平、房地產商品周期、消費偏好等。對因素分析通常應根據具體情況而作定性、定量分析。　　（四）結果論證 　對預測結構必須從技術、經濟兩方面論證其合理性。結合沒有考慮或業已變化的因素，并借助經驗、推理和知識去判斷和修正預測結果。　　（五）編寫報告 通過理論檢驗、資料檢驗、專家檢驗之后，得出新的預測結果及主要結論，編寫預測報告。報告分兩種：一是一般性報告，其目的是簡潔、明確地向各級管理、決策人員提供預測結果和市場活動建議，并對預測過程和結果加以扼要說明和簡單