物業(yè)管理專業(yè)知識學習(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 強商品住宅售后管理，我國《建筑法》對建筑物質量事項有明確的法律規(guī)定。同時，建設部以（ 1998） 102 號文印發(fā)了《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度規(guī)定》，明確要求房地產開發(fā)企業(yè)在向用戶交付新建商品 住宅時，應向購房者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，《住宅質量保證書》可作為商品房買賣合同的補充約定。（成都市稱為《商品房質量保證書》）應包括以下內容： 工程質量監(jiān)管部門核驗的商品房質量等級； 開發(fā)商承諾對地基基礎和主體結構在其合理使用壽命年限內承擔保修責任； 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為： （一）地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的 合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲 漏，為 5年； （三）供熱與供冷系統(tǒng)，為 2 個采暖期、供冷期； （四）電氣管線、給排水管道、設備安裝為 2 年； （五）裝修工程為 2 年。 其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 公房 公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。 使用權房 使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。 不可售公房 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。 已購公房 已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。 單位產權房 單位產權房是指產權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產權房、系統(tǒng)房。 廉租房 廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售， 出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 私房 私房也稱私有住宅，私產住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農村，農民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。 二手房 二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為 。一手 。，第二次交易則為 。二手 。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。 期房 期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可 證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 現(xiàn)房 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。 準現(xiàn)房 準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓 宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。 外銷房 外銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內外（含港、澳、臺）的企業(yè)或和個人。 內銷房 內銷商品房是由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。 共同共有房產 共同共有房產：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產不分份額地享有平等的所有權。 共有房產 共有房產：指兩個或兩個以上的 人對同一項房產共同享有所有權。 尾房 尾房又稱掃尾房。它是房地產業(yè)進入散戶零售時代的產物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。 爛尾房 爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設 ，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。 城市居住區(qū) 城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 30000～ 50000 人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 居住小區(qū) 居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～ 15000 人相對應，配 建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。 居住組團 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模 1000～3000 人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。 配建設施 配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。 公共活動中心 公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。 建筑小品 建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境 的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。 宅間小路 宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。 產權證書 產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。 住宅部品 住宅部品：一詞譯自日文。意指在住宅里面有獨立功能的住宅工業(yè)產品，如門、窗、廚具、潔具等。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結構配件，如窗臺、 門窗過梁、水泥預制件等。 房屋產權 房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。 所有權 房屋的所有權，是指在法律規(guī)定的范圍內，對房屋全面支配的權利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權可分解為占有、使用、收益和處分四項權能，這也是房屋所有權的四項基本內容． 占有權 房屋的占有權，通常由所有權人在房地產買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權與所有權分離。例如房屋出租 ，房屋出租合同將房屋的占有、使用權轉給非所有權人房客來行使。這時，房屋所有權人并不因而喪失對房屋的所有權。 使用權 房屋的使用權，是指房主按照住房性能對房屋進行事實上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權人也可獲得房屋的使用權。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權． 收益權 房屋的收益權，是指房主收取房屋這項財產所產生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權通過法律形式轉讓給非房屋所有權人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例 ，一部分交給房主，一部分留給自己。 處分權 房屋的處分權，表示房屋所有權的歸屬，是所有權中一項最基本的權能。房屋的處分權一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權、繼承、贈與對象。有時房屋處分權也與所有權分離。如房主作為債務人以住房作抵押向債權人借債，若是到期不能清償債務，房屋的所有權也就轉歸債權人所有，債權人此時就可行使房屋的處分權。 房地產轉讓 房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產轉移給他人的行為： 房地產轉讓主要包括下列方式 : 1. 買賣； 2. 交換 ； 3. 贈與； 4. 以房地產抵債； 5. 以房地產作為出資或者作為合作條件 ,與他人成立企業(yè)法人 ,房地產權屬隨之轉移的； 6. 因企業(yè)兼并或者合并 ,房地產權屬隨之轉移的； 7. 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方為轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人。 房屋契稅 是指房屋產權轉移時承受人向政府交納稅款。 產權置換 產權置換是指居民之間以自身原有產權房進行置換的一種業(yè)務。一般是在中介的撮合下進行，并可由中介代辦置 換手續(xù)。 房地產按揭 “按揭”的名稱是從香港地區(qū)傳入內地的，源于 mortqage 一詞，本意是“抵押”，這詞發(fā)言的后半部，經(jīng)過粵