工程造價畢業論文范文免費預覽(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 5 第 4 章房地產開發項目可行性研究 房地產市場調查 市場調查也稱為市場調研、營銷調研，是現代市場營銷理論的重要組成部分，是適應市場經濟、市場營銷發展需要的產物。 房地產市場調查，是指運用科學的方法，有目的、有計劃、系統地判斷、收集、記錄、整理、分析、研究房地產市場過去及現在的各種基本狀況及影響因素，并得出結論的活動與過程 ，其目的是為了房地產經營者預測其未來發展并為制定正確的決策提供可靠依據。 房地產市場調查，有廣義和狹義之分。狹義的市場調查，是把市場理解為房地產產品消費對象，針對消費者購買行為所做的調查，即對消費者極其行為的研究。廣義的市場調查則把市場理解為商品交換關系的總和，即一個由各種市場要素構成的、有結構的體系，也就是市場調查不再只局限于消費者的購買行為，而是將其調查范圍擴大到了房地產營銷的每一個階段。 開發項目的投資和收入估算 (一 )對于一般房地產開發項目而言，投資及成本費用．由開發成本和開發費用兩大 部分組成。 1．土地征用及拆遷安置補償費 : (1)土地征用費。 (2)拆遷安置補償費 。 它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。 2．前期工程費。 (1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用 。 (2)“ 三通一平 ” 等土地開發費用。主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。 3．基礎設施費。包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用。 4．不可預見費 。 它包括基本預備費和漲價預備費。 5．開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種 稅金和地方政府或有關部門征收的費用。 (二 )開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。 1．管理費用。可按項目開發成本構成中前 1— 6項之和為基數，按 3％左右計算。 2．銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。 (三 )投資與成本費用估算結果的匯總為了便于對房地產建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出 （四） 、房地產開發項目投資估算的作用： (1)是籌集建設資金和金融部門批準貸款依據； (2)是確定 設計任務書的投資額和控制初步設計概算的依據； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術經濟分析的依據。 建東職業技術學院畢業設計（論文） 6 開發項目招投標 (1)申請招標 如果開發商獲得了土地使用權，領取了建設用地許可證和建設工程規劃許可證，施工現場具備了建設條件，并且施工圖紙齊備，資金和主要建筑材料已落實，那么開發商即可向當地建設主管部門辦理建設工程開工審批手續。經批準后持建設主管部門同意招標的“ 建設工程開工審批表 ” 和招標申請書，開發商可向當地招投標管理部門登記、申請招標，并領取招標用表。 (2)編制招標文件 招標文件應包括：工程綜 合說明，招標方式及對發包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。 (3)編制招標工程標底 標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據之一。招標工程的標底可由開發商請有資格的概預算人員編制，亦可委托有營業執照的招標代理機構代編，并在編制招標文件的同時進行。開發商必須把工程標底送當地合同預算審查機關確認，密封后再經當地招標管理辦 公室核準方能生效。 (4)確定招標方式，發布招標公告或邀請投標函 開發商完成標底編制后，即可決定采取何種招標方式，并在招標申請書中提出，經當地招標管理部門批準后實施。 采取公開招標方式時，招標人應當發布招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質、數量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。 招標人采用邀請招標方式時，應當向三個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發出投標邀請書 . (5)開標、評標和決標 投標截止后，開發商應按規定的時間開標。開標時，由投標人或 者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證 。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。開標后首先應排除無效標書，并經公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術和財務的角度審查評議有效的標書。評標委員在評審各有效投標后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給開發商作最后抉擇。決標后，開發商應立即向中標單位發出中標通知 書。 建東職業技術學院畢業設計（論文） 7 (6)簽訂合同 中標通知書發出后，開發商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協議。簽訂了合同，開發商的招標工作即告圓滿結束。 建東職業技術學院畢業設計（論文） 8 第 5 章房地產開發項目的準備 籌集房地產開發項目的資金 籌集房地產開發項目資金的目的： (1)實現項目投資開發目標和企業發展目標 (2)償還債務，改善盈利能力，調整資本結構 籌集房地產開發項目資金方式： (1)動用自有資金 (2)爭取銀行貸款 (3)通過預售籌資 (4)利用 承包商墊資 房地產開發項目設計方案 房地產開發項目設計方案的特點： 評價主體多元性 (1)使用者 在眾多的評價者中，最主要的是使用者，這是因為開發者欲獲取良好的經濟效益。其開發項目必須能得到使用者的認可。 (2)城市規劃管理部門 城市規劃管理部門從代表城市社會公眾利益出發，以城市建設必須服從城市總體規劃為原則，對設計方案進行評價，并通過行政審批認可后，項目才能建設實施。 (3)設計者和施工者 設計者和施工者對設計方案的理解和看法也是不容忽視的，前者通過構思，從開發項目的適用性、經濟性和 美觀性等方面，表達開發者的意圖；后者從建設實施的角度，對開發項目施工的可能性、功效性進行評價，這兩者都直接關系到開發項目的效益。 評價目標多樣性 開發項目規劃設計的目標不是單一的，而是多樣的。評價規劃設計方案，不能以經濟效益目標作為唯一的標準，應同時兼顧社會效益和環境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標準。 開發項目的報建管理 前期準備階段 獲取土地使用權 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》 規劃設計 :建