資產評估課后練習題解析(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 器設備進行模擬重置，按現行技術條件下的設計、工藝、材料、標準、價格和費用水平進行核算，這樣求得的成本稱為( )a．更新重置成本 b．復原重置成本 c．完全重復成本 d．實際重置成本（15）某臺被估資產 1978 年購建，其賬面原值為 10 萬元，當時該類設備定基物價指數為 120％，1990 年對該設備進行評估，當年定基物價指數為 180％，則該10 / 59臺設備的重置全價為( )萬元。a．10 b．18 c．12 d．15（16）某設備的原始價值為 5 萬元，當修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為 1 萬元，重置成本為 4 萬元，則其成新率不會超過( )a．25％ b．80％ c．75％ d．20％多項選擇題（1）在設備評估中，重置核算法主要適用于( )設備重置成本的估算。a．通用 b．進口 c．非標 d．自制 e．了解市場行情（2）設備評估的現場工作包括( )a. 指導委托方填報評估表格 b．分析委托方的各種評估表格c．對設備進行技術鑒定 d．查明設備實物落實評估對象e．確定設備的成新率（3）機器設備的重置成本應包括( )a. 機器設備的日常維修費用 b．機器設備的購置費用c．設備操作人員的培訓費用 d．設備的大修費用e. 設備的技術改造費用（4）構成機器設備重置成本的間接費用主要( )a．購建設備所發生的管理費用 b．購建設備所發生的運輸費用c．購建設備所占用的資金成本 d．購建設備所發生的總體設計費用e．購建設備所發生的安裝費用（5）影響機器設備物理壽命的因素有( )a．機器設備的使用強度 b．機器設備的維修保養水平c．同類設備的使用強度 d．機器設備的經濟用途e．設備的自身質量（6）進口設備的重置成本包括( )a．設備購置價格 b．設備運雜費用c．設備進口關銳 d．銀行手續費用e．設備安裝調試費用（7）運用使用年限法估測設備的成新率涉及到的基本參數( )a．設備的總經濟使用壽命 b．設備的技術水平c．設備的實際已使用時間 d．設備的負荷程度e．設備的剩余經濟使用年限（8）機器設備的經濟壽命受下列因素影響( )a．物理性能 b．技術進步速度 c．設備生產產品的市場狀況d．設備使用人員的技術水平 e．設備配套情況（9）設備成新率的估測通常采用( )進行。a．使用年限法 b．修復費用法 c．觀測分析法 d．功能價值法 e．統計分析法（10）安裝周期很短的一般設備，其重置成本包括( )a．設備購置費 b．運輸費用 c．利息費用 d．安裝費用（11）設備的功能性貶值通常要表現為( )a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運營成本 d．超額更新成本（12）機器設備壽命按其性質可分為( )a．法定壽命 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經濟壽命 e．技術壽命11 / 59計算題（1）某被評估的生產控制裝置購建于 1985 年，原始價值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進行了兩次更新改造，1995 年對該資產進行評估。調查表明，該類設備及相關零部件的定基價格指數在 1985 年、1990 年、1993 年、1995 年分別為 110%、125%、130%、150%。該設備尚可使用年限為 6 年。另外，該生產控制裝置正常運行需要 5 名技術操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要 4 名操作員。假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為 12022 元，所得稅稅率為 33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，求待評估資產的價值。（2）某被評估設備購建于 1995 年 6 月，賬面原值 100 萬元，1998 年 6 月對該設備進行了技術改造，以使用某種專利技術，改造費用為 10 萬元，1999 年 6 月對該設備進行評估，評估基準日為 1999 年 6 月 30 日。現得到以下數據：①1995 年至 1999 年該類設備的定基價格指數分別為 105%、110%、110%、115%、120%；②被評估設備的月人工成本比同類設備節約 1000 元；③被評估設備所在企業的正常投資報酬率為 10%，規模效益指數為 ，該企業為正常納稅企業；④經過了解，得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因，其實際利用率為正常利用率的 60%，經過評估人員鑒定分析認為，被評估設備尚可使用 6 年，預計評估基準日后其利用率可以達到設計標準的 80%。根據上述條件估算該設備的有關技術經濟參數和評估價值。（3）評估對象為某機器設備生產企業的一條國產Ⅰ型機組，該機組于 1996 年 5月 20 日購置并投入使用，其設計生產能力為年產 A 產品 10 萬件賬面原值為 150萬元，現評估人員需要評估該機組于 2022 年 5 月 20 日的價值。評估人員經過調查得到以下有關經濟技術數據資料：①從 1996 年 5 月至 2022 年 5 月，該類設備的環比價格指數 1997 年為 102%，1998 年為 101%，1999 年為 99%，2022 年為100%，2022 年為 102%；②Ⅰ型機組在 2022 年的出廠價格為 100 萬元，運雜費、安裝調試費大約占購置價格的 25%；③被評估機組從使用到評估基準日，由于市場競爭的原因，利用率僅僅為設計能力的 60%，估計評估基準日后其利用率會達到設計要求；④該機組經過檢測尚可以使用 7 年；⑤與具有相同生產能力的Ⅱ型機組相比，該機組的年運營成本超支額大約在 4 萬元左右；⑥折現率為 10%。試評估確定該機組的市場價值。二、參考答案：（1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde（1）1）估算重置成本 重置成本＝100150%247。110%+5150%247。125%+2150%247。130%＝（萬元）2）估算加權投資年限 加權投資年限＝10247。 + 56247。 + 2247。 ＝ 年3)估算實體性貶值率12 / 59實體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）功能性貶值估算 第一步，計算被評估裝置的年超額運營成本 （5－4）12022＝12022（元） 第二步，計算被評估裝置的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元)＝ 萬元6）求資產價值待評估資產的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值=－－＝(萬元)(2)1）估算重置成本 重置成本＝100120%247。105%+10120%247。115%＝(萬元)2）估算加權投資年限加權投資年限＝4247。 + 1247。＝ 年3)估算實體性貶值率 實體性貶值率＝247。（＋6）＝%4)估算實體性貶值實體性貶值＝重置成本實體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計算被評估設備的年超額運營成本 100012＝12022（元） 第二步，計算被評估設備的年凈超額運營成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評估裝置的年凈超額運營成本，在其剩余使用年限內折現求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經濟性貶值率經濟性貶值率＝[1－（60%247。80%） X] 100% ＝[1－（60%247。80%） ] 100% ＝%7)估算經濟性貶值經濟性貶值＝(重置成本－實體性貶值－功能性貶值) 經濟性貶值率 ＝（－－）% ＝(萬元)8）求資產價值待評估資產的價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值 ＝－－ ＝(萬元)(3)1)運用市場重置方式(詢價法)評估工型機組的過程及其結果重置成本=100(1+25%)=125(萬元)實體有形損耗率=560%/[(560%)+7]100%=3/10100%=30%評估值=125(130%)=(萬元)2)運用價格指數法評估 I 型機組的過程及其結果 重置成本=150(1+2%)(1+1%)(11%)(1+2%)=(萬元)13 / 59實體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(133%)(P/A,10%,7)== 萬元評估值=(130%)=(萬元)3)關于評估最終結果的意見及理由：最終評估結果應以運用市場重置方式(詢價法)的評估結果為準或為主(此結果的權重超過 51%即算為主)。因為此方法是利用了市場的判斷，更接近于客觀事實，而價格指數法中的價格指數本身比較寬泛，評估精度可能會受到影響。第四章 房地產價格評估一、練習題術語解釋（1）地產 （2）房地產 （3）不動產 （4）基準地價 （5）標定地價 （6）樓面地價單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 （2）基準地價系數修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關系和特殊動機（3）假設開發法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現率為10％，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價格指數每年增長幅度分別是％、17％、％、％、％，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地 300 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7％.建筑物還原利率為 8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米 1 000 元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 ，容積率為 ，土地單價為 3000 元／平方米，則樓面地價為( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標更具說服力。14 / 59 . .ABCD建 筑 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 土 地 總 面 積房 地 總 價 格 土 地 總 價 格土 地 總 面 積 建 筑 總 面 積（11）某地產未來第一年純收益為 30 萬元，假設該地產的使用年限為無限年期，預