鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)構(gòu)的調(diào)整和集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，一些具有鶴峰特色的農(nóng)產(chǎn)品加企業(yè)將不斷進入加工園區(qū)，建設(shè)金燕小區(qū)是完善燕子集鎮(zhèn)服鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 9 務(wù)功能，培育農(nóng)貿(mào)交易市場，促進“一區(qū)三園”建設(shè)的需要。同時，隨著園區(qū)建設(shè)速度的不斷提升，入駐企業(yè)不斷增加，集鎮(zhèn)人口隨之不斷增長，集鎮(zhèn)常住人口已達到 4500 人，預(yù)計到 2020 年可達 7000 人。集鎮(zhèn)沒有農(nóng)貿(mào)交易場所，僅靠沿街叫賣或沿街?jǐn)[攤，建設(shè)金燕小區(qū)，形 成農(nóng)產(chǎn)品的現(xiàn)代流通服務(wù)十分必要。 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟共同發(fā)展 金燕小區(qū)開發(fā)除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家俱、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療衛(wèi)生、教育、交通運輸、郵政電信、餐飲服務(wù)等公共服務(wù)行業(yè)的共同發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面發(fā)揮較大的作用。 是落實州政府 20xx 年“十大民生工程”的重大舉措 金燕小區(qū)中的燕子鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)化菜市場建設(shè)是 20xx 年州政府確定的“十大民生工程”建設(shè)內(nèi)容之一，建設(shè)好燕子鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn) 化菜市場，是落實《恩施州農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通綜合試點實施方案》、《州人民政府督查室關(guān)于上報 20xx 年州定“十大民生工程”量化指標(biāo)的知》的具體行動和重要舉措，不僅能為全州農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通積累成功經(jīng)驗，還可為推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作出積極探索。 建設(shè)地點 項目擬選位置鶴峰縣燕子鎮(zhèn) (原信社、食品場地 )，東臨燕子工商分局和電信分局，南接燕子集鎮(zhèn)十字街道路邊沿，西臨燕子畜牧站、鄭金階住宅、燕子村集體承包地小路，北至燕子村集體土地（鞠光漢住宅相鄰），地理位置優(yōu)越，發(fā)展前景良好。 建設(shè)年限 鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 10 項目建 設(shè)年限為 3 年，自 20xx 年 12 月開工到 20xx 年 11 月全面竣工。項目建設(shè)分三期進行，第 1 期工程為標(biāo)準(zhǔn)化菜市場建設(shè)，自20xx 年 12 月開工至 20xx 年 5 月投入使用。第 2 期為信用社還建房建設(shè)，自 20xx 年 6 月開工至 20xx 年 12 月交付使用。第 3 期為商服綜合樓、露天停車場及其他配套、公用工程，自 20xx 年 1 月至 20xx年 11 月完成。 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 項目建設(shè)總用地面積 6860 平方米，土地性質(zhì)為建設(shè)用地。建筑總面積 25240 平方米。 (1)標(biāo)準(zhǔn)化菜市場建筑面積 700 平方米，鋼構(gòu)棚，攤位 30 個。 (2)綜合樓 2 棟，建筑面積 24540 平方米，鋼混框架 12 層。其中：15 層為商業(yè)服務(wù)用途 10000 平方米，每層 20xx 平方米； 612 為住宅 14540 平方米。 (3)其他為露天停車場、貨物堆場、綠化、通道等 23167 平方米。 投資規(guī)模、資金籌措方案 項目總投資 萬元。 資金來源：企業(yè)資本金 1000 萬元， 預(yù)售房款 萬 元，股東借款 1200 萬元。 鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 11 第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃 “十二 .五”時期，是 必須緊緊抓住并且可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。隨著加入世界貿(mào)易組織過渡期的結(jié)束，我國已進入全方位開放的新階段。經(jīng)濟全球化趨勢繼續(xù)增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移步伐加快；國內(nèi)居民消費結(jié)構(gòu)逐步升級，新的消費需求不斷涌現(xiàn)；科技進步日新月異，一批主導(dǎo)未來的新興產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)；社會主義市場經(jīng)濟體制不斷完善，社會政治保持長期穩(wěn)定，中央提出并開始實施促進中部地區(qū)崛起和新一輪西部大開發(fā)的戰(zhàn)略 ,為實現(xiàn)又快又好的發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。在鶴峰東大門的燕子鎮(zhèn)實施以農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代流通為突出特點的金燕小區(qū)綜合開發(fā)是落實國民經(jīng)濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃的重 要舉措。 鶴峰縣城市總體規(guī)劃 按照《鶴峰縣城市總體規(guī)劃 (20xx— 2020 年 )》提出的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)發(fā)展總體思路是：“依托大交通、大工業(yè)、古文化、豐富資源，實施工業(yè)富縣、商貿(mào)活縣、旅游旺縣、科技興縣、依法治縣”戰(zhàn)略，強化農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)也位，推進工業(yè)化進程，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，到 2020 年，城區(qū)形成面積達到 平方米公里，人口達到 7 萬人 。 以建設(shè)山水園林式城市為目標(biāo)，科學(xué)調(diào)整和嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃，完善老區(qū)，繁榮新區(qū)。樹立經(jīng)營城市理念，最大限度地籌集建設(shè)資金，搞好迎賓大道延伸工程、污水處理廠、體 育中心、文化休閑廣場、液化石油氣燃氣工程等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強城市環(huán)境衛(wèi)生的綜合整治，實施好人行道硬化、車行道維修、行道樹種植、路燈改造、鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 12 臨街建筑物“穿衣戴帽”等“四位一體”改造工程，拉開城市框架，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，使容美鎮(zhèn)中心城區(qū) (含太平鎮(zhèn) )面貌有一個質(zhì)的飛躍。正在形成的《湖北省鶴峰縣城市總體規(guī)劃》 (20xx2030 年 )規(guī)劃提出了縣域空間結(jié)構(gòu)為：“一主一副、三帶三區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)，燕子鎮(zhèn)為此規(guī)劃“三帶”中的重要規(guī)劃內(nèi)容，《規(guī)劃》中提出：“三帶：根據(jù)城鎮(zhèn)發(fā)展情況和交通實施布局，以中心城區(qū)為核心，形成一主兩輔城鎮(zhèn)發(fā)展帶。其中，東西向發(fā)展帶沿五來高速公路、 325 省道鴉來線，串聯(lián)中心城區(qū)和燕子鎮(zhèn)，形成東西向的縣城工業(yè)、商貿(mào)、旅游為主體的城鎮(zhèn)發(fā)展帶，是鶴峰未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的主發(fā)展帶”，燕子鎮(zhèn)處于三條城鎮(zhèn)發(fā)展帶中的主發(fā)展帶地位。同時也是《規(guī)劃》中“三區(qū)”中的北部生態(tài)農(nóng)林區(qū)，《規(guī)劃》提出：“北部生態(tài)農(nóng)林區(qū)包括下坪、鄔陽、燕子，主要依托良好的農(nóng)林種植資源優(yōu)勢，著力發(fā)展綠色食品，建成全縣的農(nóng)林經(jīng)濟核心板塊”。《規(guī)劃》還提出：燕子是以特色 蔬菜種植的特色鎮(zhèn)。從城鎮(zhèn)規(guī)模上界定為三級城鎮(zhèn)，到規(guī)劃末期城鎮(zhèn)人口為 萬人，城鎮(zhèn)建 設(shè)用地規(guī)模 3 平方公里。《規(guī)劃》規(guī)劃燕子鎮(zhèn)城鎮(zhèn)等級為特色鎮(zhèn)，職能類型為旅游型，城鎮(zhèn)職能為依托董家河的旅游資源，以發(fā)展特色蔬菜、藥材和煙葉種植，食品 、中藥材加工業(yè)和旅游業(yè)開發(fā)為主。項目建設(shè)符合《湖北省鶴峰縣城市總體規(guī)劃》(20xx2030)要求。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展政策 服務(wù)業(yè)發(fā)展水平是衡量現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)達程度的重要標(biāo)志。加快發(fā)展服務(wù)業(yè)是發(fā)揮地方經(jīng)濟比較優(yōu)勢、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加快推進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的突破口。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展方面的政策主要有：《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)物流調(diào)整和振興規(guī)劃的通知》 (國發(fā)［ 20xx］ 8 號 )在政策鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 13 措施中有“加強組織和協(xié)調(diào)、改革物流管理體制、完善物流政策法規(guī)體系、制訂落實專項規(guī)定、多渠道增加對物流業(yè)的投入、完善物流統(tǒng)計指標(biāo)體系、繼續(xù)推進物流業(yè)對外開放和國際合作、加快物流人才培養(yǎng)、發(fā)揮行業(yè)社團作用”等 9 項政策規(guī)定。《湖北省物業(yè)振興和調(diào)整實施方案》 (20xx20xx)，《省人民政府關(guān)于構(gòu)建全省農(nóng)村現(xiàn)代流通網(wǎng)絡(luò)體系的意見》 (鄂政發(fā)［ 20xx］ 48 號 )，國家發(fā)改委辦公廳關(guān)于印發(fā)《農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場國債項目信息系統(tǒng)建設(shè)驗收要求》等有關(guān)文件的通知》 (發(fā)改辦［ 20xx］ 438 號 )，《湖北省創(chuàng)建現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)發(fā)展示范園區(qū)實施辦法》，《省人民政府關(guān)于促進服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的若干意見》 (鄂政發(fā)［ 20xx］ 57 號 )。上述現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)政策為項目的綜合開發(fā)提供了難得的發(fā)展機遇。 調(diào)整住房結(jié)構(gòu)政策 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：一是制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房。各級城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十二 .五”期間，普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆?.五”發(fā)展 規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。直轄市、計劃單列市、省會城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報省級建設(shè)主管部門備案。各級建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會同監(jiān)察機關(guān)加強規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實。二是明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。“十二 .五”時期，要重點發(fā)展普通商品住房。自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 14 比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批 但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進行套型調(diào)整。 20xx 年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應(yīng)；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。 20xx 年 “九部委新政”的 “ 9070”政策要求套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，要求開發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對未來的住房供 給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。 商品房預(yù)售政策 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定：商品房預(yù)售是一種比較特殊的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。預(yù)售方具有一定投機性，預(yù)購方具有較大風(fēng)險性，如不加以控制，預(yù)購方權(quán)益易受到侵犯。因此，城市房地產(chǎn)管理法對商品房預(yù)售規(guī)定了較之一般出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格的限制性條件和程序。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已支付全都土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證；按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付 日期；向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。 投資項目資本金政策 鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 15 國務(wù)院以國發(fā)〔 20xx〕 27 號文下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 ,對固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進行適當(dāng)調(diào)整。調(diào)整后 ,各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目的最低資本金比例為 :鋼鐵、電解鋁項目 ,最低資本金比例為 40%。水泥項目 ,最低資本金比例為 35%。煤炭、電石、鐵合金、燒堿 、焦炭、黃磷、玉米深加工、機場、港口、沿海及內(nèi)河航運項目 ,最低資本金比例為 30%。鐵路、公路、城市軌道交通、化肥 (鉀肥除外 )項目 ,最低資本金比例為 25%。保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%,其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。其他項目的最低資本金比例為20%。本項目中房地產(chǎn)部分為普通商品房，其他屬商貿(mào)流通服務(wù)，執(zhí)行資本金比例為 20%。 促進房地產(chǎn)健康發(fā)展政策 《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn) 市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康 社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理暫行辦法》提高了房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入門檻、明確了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理及投資項目資本金的監(jiān)管。《辦法》要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，必須依法取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書或者《暫定資質(zhì)證書》。對取得四級資質(zhì)證書和暫定資鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目申請報告 鶴峰縣立信工程咨詢有限公司 16 質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，注冊資本提高到不少于 400 萬元。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟與社會發(fā)展計劃。 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)部工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證； 高層建筑工程進度達到設(shè)計形象進度的三分之一以上，其他建筑工程 進度達到設(shè)計形象的二分之一以上；已確定工程施工進度和竣工交付日期。《 辦法》同時要求，未取得商品房預(yù)售許可證明的在建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得向預(yù)訂人收取任何費用。 依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招標(biāo)投標(biāo)方式，進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)用地，不得改變其土地用途，變相進行商品房開發(fā)經(jīng)營。 依照國家有關(guān)規(guī)定，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過公開招投標(biāo)方式，進行經(jīng)濟適用住房的開發(fā)經(jīng)營，其建設(shè)用地可以通過劃撥方式取得，并享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。 根據(jù)鶴峰縣國土資源局《關(guān)于鶴峰縣燕子鎮(zhèn)金燕小區(qū)建設(shè)項目 用地預(yù)審意見的函》（鶴國土資函［ 20xx］ 53 號 ） 規(guī)定，項目用地符合國家產(chǎn)業(yè)政策和供地政策，用地標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，符合《鶴峰縣燕子鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃》 (20xx2020)、《燕