房地產開發制度范本(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 合同。（二十七） 將施工圖審查技術報告及審查合同報送市建委或區局，取得正審批準書。（二十八） 開發公司資質年檢（目的：維持公司項目開發資格）。（二十九） 匯總相關資料后報送建委年檢。（三十） 變更法人或股東構成。招標制度第一條 職責： （一） 市、區工程招標中心辦理自主招標審批工作；（二） 市工程交易中心設計招、投標工作；（三） 市、區工程交易中心監理招、投標工作；（四） 市、區工程交易中心施工招、投標工作；（五） 散裝水泥基金、勞保金的繳納；（六） 勞保金的返還；（七） 施工企業管理費、合同印花稅的繳納。第二條 程序（一）設計招投標同設計單位協調，落實技術方案，準備報建的技術負責人。制作招標文件及報建資料，市、區工程交易中心報入，確定評標時間、場地。制作投標文件，各投標單位封標書。開、評標，投標、定標，領中標通知書，公司蓋章確認。繳納中標費用，出設計中標通知書。（二）施工、監理招投標 同工程部及施工投標單位協調，落實報建的項目負責人。制作招標文件及報建資料，市、區工程交易中心報入，確定評標時間、場地。制作投標文件，各投標單位封標書。 開、評標，投標、定標，領中標通知書，公司蓋章確認。 繳納中標費用，出施工、監理中標通知書。（三）繳納勞保金簽訂勞保金繳納協議。請款，繳納勞保金，開具繳納證明。（四）繳納散泥金 繳納散泥金，開具預繳證明。（五）返還勞保金開具返還勞保金稅局證明。開具返還金額發票。市勞保辦辦理返還手續，開具支票。施工報建制度第一條 辦理夜間施工許可證申報工作填寫蓋好監理單位、施工單位、監理工程師章的夜間施工許可證申請表。報入各區建設局建管科。第二條 建設工程檔案移交市檔案館（一） 填寫檔案移交書、預驗收申請表、預驗收申請報告；（二） 協助建筑公司編寫整個工程階段檔案，其中準備階段文件及驗收階段文件由開發中心提供后，統一整理；（三） 將全套工程檔案整理好后報入廣州市規劃局城市建設檔案館；（四） 協調由檔案館反饋需整改的移交檔案；（五） 協調完成批出建設工程檔案認可書。第三條 竣工備案驗收填寫有建設單位、施工單位、監理單位、勘察單位、設計單位驗收意見的竣工驗收備案表；整理需報送備案所需資料報入各區建設局建管科；協調批出建設工程竣工驗收備案表。第四條 集團開發資質信用檔案（一） 收集整理集團開發資料；（二） 錄入編寫集團開發資料；（三） 上報集團開發資料。國土用地工作制度 第一條 辦理新申請建設用地核發《建設用地批準書》（一）辦理依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》，國務院令第256號，1998年12月24日；《建設用地審查報批管理辦法》，國土資源部令第3號，1999年3月2日；印發《廣州市申請使用建設用地規則》的通知，廣州市人民政府穗府【2003】16號，2003年3月30日。（二）辦理程序根據公司制定的整體計劃，辦理相關樓盤的《建設用地批準書》；整理送審資料和證明文件 ；公司法人資格證明、法定代表人身份證明和授權委托書、授權代理人身份證名；新申請使用建設用地核發《建設用地批準書》的申請報告；已描繪用地界址紅線、貼附坐標列標的籃曬地形圖；經市國土房管局物業處確認的白蟻防治合同；關于辦理國有土地有償（劃撥）使用手續的通知；已簽訂出讓合同、已交納或暫緩、免交出讓金證明、已辦理劃撥手續的證明；《國有土地使用權出讓合同》（或補充合同）、《國有土地劃撥決定書》；各期已繳交土地使用權出讓金、業務費的發票、單據；1建設用地規劃許可證和附圖；1建設項目用地預審報告書；1歷史用地土地權屬證明；1市房地產測繪所出具的套圖成果；1因宗案特殊情況，辦理案件時必須的其他文件、證明材料；1按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局業務收件窗口，窗口核對資料并受理案件，取得收件回執；1次日催辦用地處科長初審資料并分發具體經辦人；12個工作日內聯系經辦人員，經辦人初審用地資料是否齊全；1在資料齊全的條件下，經辦人擬定審查意見、建設用地批準書文稿（涉及注銷舊案歷史用地的，擬定檔案更改表或注記表）；催促經辦人盡快完成初審，送審用地處科長審核；2催促用地處科長盡快完成審核，送審用地處處長復審；2處長復審同意后，用地處綜合組將案件呈局領導，經局長審批后轉入用地處；2用地處綜合組進行編號、繕印、校對、用章，將建設用地批準書送發文窗口，并案歸檔；2憑收件回執到窗口領取《建設用地批準書》。第二條 辦理變更建設用地單位手續（一）辦理依據《中華人民共和國土地管理法》，1998年8月29日；《中華人民共和國城市房地產管理法》，1994年7月5日；《廣東省實施中華人民共和國土地管理法辦法》，廣東省九屆人大十三次會議第70號，1999年11月27日。（二）辦事程序根據公司制定的整體計劃，辦理相關樓盤的《建設用地批準書》。整理送審資料和證明文件：1）公司法人資格證明、法定代表人身份證明和授權委托書、授權代理人身份證名；2）辦理變更建設用地單位的申請；3）有效的《建設用地通知書》、《關于辦理建設用地手續的通知》、《建設用地批準書》，以及市國土局核發的同意延期、分期、變更用地單位等函件和附圖；4）關于變更企業名稱的企業工商登記事項變更登記申請表；5）上級主管部門關于變更單位名稱的批復文件；6）市規劃局同意變更用地單位的批文；7）各方關于變更建設用地單位后權利義務轉移的承諾書；8）因宗案特殊情況，辦理案件時必須的其他文件、證明材料。按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局業務收件窗口，窗口核對資料并受理案件，取得收件回執。次日催辦用地處科長初審資料并分發具體經辦人。2個工作日內聯系經辦人員，經辦人初審用地資料是否齊全。在資料齊全的條件下，經辦人擬定審查意見，擬定同意變更用地單位或不同意變更用地單位的復函。催促經辦人盡快完成初審，送審用地處科長審核。催促用地處科長盡快完成審核，送審用地處處長復審。處長復審同意后，用地處綜合組將案件呈局領導，經局長審批后轉入用地處。地處綜合組進行編號、繕印、校對、用章，將建設用地批準書送發文窗口，并案歸檔。1憑收件回執到窗口領取《建設用地批準書》。第三條 辦理《國有土地使用證》的手續（一）辦理依據《中華人民共和國土地管理法》，1998年8月29日國家主席令第8號；《中華人民共和國城市房地產管理法》，1994年7月5日國家主席令第29號；《關于印發試行土地分類的通知》，國家資源部國土資發【2001】255號，2001年。（二）辦事程序根據公司制定的工作計劃，辦理相關樓盤的《國有土地使用證》整理送審資料和證明文件1）房地產登記申請表；2）法定代表人證明書和法定代表人授權委托書；3）申請單位法定代表人和受委托經辦人的身份證、軍官證、警官證、護照或其他身份證明；4）組織機構代碼或工商營業執照；5）成立公司批文；6）建設用地批準書及附圖；7）廣州市國有土地使用權出讓合同及繳交土地使用權出讓金的發票；8）國有土地使用證附圖；9）建設用地規劃許可證及附圖；10）拆遷結案的函。按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局業務收件窗口，窗口核對資料并受理案件，取得收件回執。次日催辦產權處科長初審資料并分發具體經辦人。2個工作日內聯系經辦人員，在資料齊全的條件下，經辦人查冊，實地查勘后填寫《土地登記審批表》提出初審意見。催促經辦人盡快完成初審，送審用地處科長審核。催促產權處科長盡快完成審核，送審用地處處長復審。處長復審同意后，產權處將案件呈局領導，經局長審批后轉入產權處。產權處進行編號、繕印、校對、用章，將《國有土地使用證》送發文窗口，并案歸檔。憑收件回執到窗口領取《國有土地使用證》。國土預售制度第一條 辦理《商品房預售許可證》手續（一）辦理依據《中華人民共和國城市房地產管理法》；《城市商品房預售管理辦法》，建設部令第40號，1994年11月5日起施行；《廣東省商品房預售管理條例》，廣東省人大常委會九屆四次會議通過，1998年10月1日起施行。（二）辦事程序根據公司制定的整體計劃，辦理相關樓盤的《商品房預售許可證》。整理送審資料和證明文件 ：1）廣州市商品房預售申請表和領取商品房預售許可證委托書；2）企業開發資質等級證書和營業執照；3）建設用地批準書、國有土地使用證、建設工程規劃許可證、報建審核書及報建圖；4）售房明細表；5）國有土地使用權出讓合同及發票；6）建設工程施工許可證、建筑施工合同；7）單體報建平面四至圖（曬籃）或小區規劃報建平面圖；8）小區或商業樓宇命名文件；9）監控協議書、監控帳號開戶證明書。按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局業務收件窗口，窗口核對資料并受理案件，取得收件回執。次日催辦用地處科長初審資料并分發具體經辦人。2個工作日內聯系經辦人員，經辦人初審用地資料是否齊全。在資料齊全的條件下，市場處經辦人會同中介預售組經辦人實地勘查。催促經辦人盡快完成初審，送審市場處科長審核。催促市場處科長盡快完成審核，送審中介所。中介所預售款監控小組在監控協議上蓋章，交市場處1份。市場處組進行編號、繕印、校對、用章，將《商品房預售許可證》送發文窗口，并案歸檔。1憑收件回執到窗口領取《商品房預售許可證》。第二條 辦理《商品房預售款劃撥》手續（一）辦理依據《廣東省商品房預售管理條例》，廣東省人大常委會九屆四次會議通過，1998年10月1日起施行。（二）辦事程序根據公司制定的整體計劃，辦理相關樓盤的《商品房預售款劃撥》。整理送審資料和證明文件：1）申請用款報告；2）商品房預售款專戶資金撥付審批表；3）預售人與承建商簽訂的施工合同；4）預售人簽訂的其他相關合同，如材料、設備合同及有關繳稅稅單等；5）土地出讓合同及已繳交地價的發票；按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局中介所收件窗口，窗口核對資料并受理案件，同時加具意見；催促中介所科長審核資料；催促中介所所長復審資料；在資料齊全的條件下，中介所打印批準通知書交窗口；窗口通知當事人交監控管理費；窗口憑發票發預售專戶資金撥付批準書；申請人到監控銀行辦理有關劃款手續，并將回執交回窗口存檔。地價業務制度第一條 范圍（一） 辦理各項目國有土地使用權出讓評估手續。（二） 辦理各項目已出讓國有土地的土地出讓金調整評估手續。（三） 簽訂各項目《國有土地出讓合同》。（四） 簽訂各項目《國有土地出讓合同補充協議》。（五） 辦理各項目國有土地出讓金以及契稅的繳交。第二條 國土出讓金評估及出讓合同的簽訂（一）辦理依據《中華人民共和國土地管理法》；《廣州市人民政府批轉市國土局房地產管理局關于廣州市國有土地使用權出讓金標準的請示的通知》，穗府[1993]58號，1993年6月21日。（二）辦理各項目國有土地使用權出讓評估手續根據《建設用地規劃許可證》及其附件《規劃設計要點》，與設計單位、開發部討論項目經濟指標。了解項目歷史背景及相關資料，結合相關政策和出讓金優惠條件整理出讓金評估數據，并經公司內部相關各部門的會簽。整理送審資料和證明文件：1）申請評估報告原件、土地使用權出讓金評估申請表原件（在“公建配套”中詳細注明“其他”建筑面積的用途及面積）。2）法定代表人授權委托書原件（包括：領取土地使用權出讓合同委托書，法定代表人簽字，加蓋公章，12名代理人，明確委托內容、權限、期限）；受委托經辦人身份證、軍官證、警官證、護照或其他身份證明（提供原件核對）。3）評估土地使用權出讓金通知書原件（經用地處審核符合估價條件的，由用地處開出）。4）建設用地規劃許可證及附圖、規劃設計要點（方案）及附圖、規劃部門同意（調整）規劃方案的批復及附圖等規劃報批資料。5）房地產證或房屋拆遷補償協議等權屬證明資料及拆遷結案證明、市拆遷管理辦公室關于地塊拆遷狀況的函（有城市房屋拆遷的）。6）建設用地通知書及附圖（屬新用地程序啟用前的舊案的）。7）與教育部門簽訂的移交協議及教育設施配套建設辦公室確認文件原件（涉及教育設施移交的）。8）原用地的歷史用地證明、歷史用地套圖（屬歷史用地的）。9）軍用土地補辦手續許可證、轉讓協議及轉讓土地的四至圖（屬軍轉民用地的）。10）外經貿部門的批復（項目中有外銷的或者外銷比例有調整的）。11）市建委、市規劃局、市國土局關于同意成立項目公司的批復（成立項目公司的），建委及外經貿部門的批復（用地單位為中外合作項目公司的）。12）《房地產開發資質證明》、《企業法人營業執照》、《中華人民共和國組織機構代碼證》等申請單位身份證明文件。13）改名的有關證明（涉及用地單位改名的）。按計劃報送廣州市國土資源和房屋管理局業務收件窗口，窗口核對資料并受理案件，取得收件回執。2個工作日內催辦房地產估價所地價科科長初審資料并分發具體經辦人。