武漢物業管理公司物業管理手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2] 消耗品物料由清潔主管辦理領用手續，按實際規定分發給清潔員使用并簽名；3] 批準領取的清潔用品必須為清潔專用，不能挪為他用或者私用，一經發現，按規定處理；4] 所領取物料若一次使用未完，可暫時存放于工具間內，待下一次使用時取出再用，不可隨意浪費。物料用完后，再行到倉庫領取；5] 清潔員工所領用的物料，使用應厲行節約，避免隨意浪費；6] 禁止清潔人員私人使用清潔用品； 清潔衛生監督檢查制度嚴格的監督檢查，是保證清潔作業計劃、責任制、管理制度等貫徹落實的重要手段。監督檢查一般采用員工自查、管理員巡查和部門主管抽查的“三查”相結合的方法。 “三查”制度1] 員工自查。每個員工都要根據操作規范和要求，對自己所負責的區域、項目不斷地進行自查，發現問題，及時解決。2] 管理員巡查。管理員應把巡回檢查作為自己的主要工作，每天對自己管區內所有部位、項目進行巡回檢查，不得少于四次。3] 部門主管抽查。由部門主管或組織有關人員聯合檢查，每日抽查不得少于兩次，部門主管應協同上級領導或有關組織人員定期聯合檢查。 “三查”的要求“三查”一要認真，二要高標準。如果不認真走馬觀花有問題也看不見；如果標準不高，熟視無睹，檢查了也不頂用。此外，還要做到以下四個結合：1] 檢查與教育、培訓相結合。檢查者發現問題后，不論是工作質量問題、操作規范問題，還是員工行為規范問題，不僅要及時指出糾正，還要幫助員工分析原因，耐心地給員工進行教育、培訓，以防止同類問題不斷重復出現。2] 檢查與獎勵、懲罰相結合。管理員巡查或部門主管抽查時，可采取加減分的辦法，對員工進行獎罰，月底根據員工的分數，確定員工的獎金。3] 檢查與測定、考核相結合。檢查不單單是檢查衛生標準，還包括測定、考核等內容。4] 檢查與改進、提高相結合。作業現場應定期對“三查”的發現問5] 題進行分析，針對問題，找了原因，提出改進措施，予以解決。清潔管理審核 (每月小區巡視表)巡視日期 巡視人員 清潔部標準評語優可以差1． 清潔部觀感、整潔2．員工上、下班登記3．每日工作分布表4．督導巡查報告5．清潔物資/日用品：A． 領取、交收登記B． 派發、簽收登記6．每日工作訓令7．員工用餐/休息處理8．每日垃圾處理9．員工制服登記10．員工人事記錄11．員工每月考勤12．臨時員工招聘記錄13．清潔機械用品保存 管理員簽名： 清潔公司簽名： 管理處經理簽名：  作業程序1． 雇用吸糞車；2． 用鐵鉤打開化糞池蓋板，再用長竹桿攪散化糞池內雜物結塊層；3． 把車開到工作現場，套好吸糞膠管放入化糞池內；4． 啟動吸糞車開關，吸出糞便直至化糞池內的化糞結塊物吸完為止。5． 蓋好化糞池蓋，用清水沖洗現場和所有工具。6． 每年清理一次或視具體情況而定。 注意事項：7． 在化糞池井蓋打開后10~15分鐘人不得站在池邊，禁止在池邊點火或吸煙，以防沼氣燒傷人。8． 人勿下池工作，防止人員中毒或陷入水中。9． 化糞池井打開后工作人員不能離開現場，清潔完畢后，隨手蓋好井蓋，以防行人或小孩掉入井內發生意外。10． 吸糞作業時，防止弄臟工作現場和過往行人的衣物。如使用長工具應須設紅色警告標志防止傷人。11． 在作業時區周邊，設立圍欄及告示牌。 范圍各幢房屋的外部墻壁，玻璃、花園外圍墻。 標準清洗后表面無灰塵、污跡、銹跡，無因清潔劑化學反應而造成外墻變色、粉化等。 清潔時間每1年清潔12次。 檢查各清潔作業施工現場，重點檢查天臺上的懸掛支撐物是否牢固，制定作業方案（或委托合同）； 做好充分的準備，并提前3天發布“施工通知”； 正式施工前，要求全面檢查吊繩、安全帶等的性能，保證各項設施的絕對安全； 在作業范圍不少于5米外圍設置警示牌，并用圍帶圍住，至少有1名員工在地面守衛，同時天臺也要配置1名員工，以防無關人員進入施工現場并防止污水飄落而給行人造成不便； 所有的施工作業人員在作業中絕不準進入業主單元內； 作業人員必須穿著整齊的衣服、鞋，戴好安全帽，并佩帶好安全帶，安全繩必須綁在天臺上穩固的地方，每條安全繩只供一個人使用； 作業所用的工具必須用細繩或袋裝好綁好在吊繩上，以防墜落地面； 遇下雨、打雷、刮大風等惡劣天氣，應立即停止作業，并妥善收拾好吊繩、圍護帶和警示牌等； 作業全部完成，及時清理好現場，并出通知告之業主。，填寫在《房屋外墻清洗情況報告書》上，交管理處備案歸檔。 目的：為了規范衛生消殺工作程序，凈化環境。 范圍管轄區域綠化帶、下水道、化糞池、設備房、辦公房、公共衛生間、車庫垃圾筒等。 衛生消殺工作計劃的制定1． 專業消殺公司主管制定衛生消殺工作計劃安排。2． 消殺工作計劃應包括以下內容：① 消殺對象；② 消殺區域；③ 消殺方式選擇與藥物計劃；④ 消殺費用預算。⑤ 消殺時間。 滅蚊、蠅、蟑螂工作1． 每月進行兩次滅蟲消殺工作。當蒼蠅、蚊蟲、蟑螂、老鼠等生長旺季時，可根據實際情況，參照各標準作業規程的要求進行消殺。2． 消殺區域：① 各樓宇的梯口、梯間及樓宇周圍；② 大廈的四周；③ 各部門辦公室；④ 公廁、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾周轉箱等室外公共區域；⑤ 員工宿舍。3． 消殺藥物一般用太康、滅害靈、滅害靈、敵百蟲、菊脂類高效低毒的藥劑噴灑。4． 消殺方式以噴藥觸殺為主。5． 噴殺操作要點：① 穿戴好防護衣帽；② 將噴殺藥品按要求進行稀釋注入背式噴霧器里；③ 對上述區域進行適度噴灑。④ 用鐵鉤打開市政下水道井蓋，化糞也井蓋進行噴殺，并完工后蓋好井蓋。6． 噴殺時應注意：① 梯間噴殺時不要將藥液噴在扶手或單元的門面上；② 員工宿舍噴殺時不要將藥液噴在餐具及生活用品上；③ 不要在客戶出入高峰期噴灑。④ 因滅殺需要打開的地下井蓋，除害人員離開之前必須及時將井蓋蓋好，防止發生意外事故；7． 辦公室及配套設施應在下班及營業結束后進行，并注意：① 關閉門窗；② 將藥液噴在墻角、桌下或壁面上，禁止噴在桌面、食品器具上。8． 滅殺一經完成，及時安排清潔人員對座椅、扶手、辦公室的桌椅進行一次擦拭清潔，防止皮膚接觸中毒； 滅鼠1． 滅鼠工作每月應進行兩次。2． 滅鼠區域：① 樓宇四周；② 員工宿舍內；③ 常有老鼠出沒的區域。3． 滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料、粘鼠膠和老鼠籠。4． 餌料的制作：① 將米或碾碎的油炸花生米等放入專用容器內，鼠藥一般選用老鼠喜歡的食物；② 將鼠藥按說明劑量均勻撒在餌料上；③ 制作餌料時作業人員必須戴上口罩、膠手套，禁止裸手作業。5． 提前滅鼠日三天以公告形式通知各用戶，提醒業主教育好自己的小孩，不要撿食地下的食物，并于實施前1天對有兒童的單元再次口頭作一次通知；6． 在滅鼠區域投放餌料應注意：① 先放一張寫有“滅鼠專用”的紙片；② 將鼠藥成堆狀放在紙片上；③ 盡量放在隱蔽處或角落、老鼠經常出入的位置（如綠化帶、鼠洞口等）和小孩拿不到的地方；④ 禁止成片或隨意撒放。⑤ 用水泥、砂石拌成混凝土，將老鼠洞封住。7． 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。鼠藥的投放避免置于單元門口或過道明顯位置，以防意外；8． 滅鼠的次日開始尋找死老鼠的尸體，及時處理，并不斷跟進，防止腐爛發臭；9． 一周后，撤回餌料，期間注意撿拾死鼠，并將數量記錄在《滅四害記錄表》中。 消殺作業完畢，應將器具、藥具統一清潔保管。 消殺工作標準1． 檢查倉庫或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。2． 檢查商鋪、車庫和辦公室，目視無蒼蠅滋生地。3． 檢查室內和污水井，每處蟑螂數不超過5只。4． 抽檢樓道無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過1%， 鼠洞每2萬平方米不超過1個。 消殺工作的管理與檢查1． 消殺工作前，清潔主管必須詳盡地告訴作業人員應注意的安全事項。2． 清潔主管應每次檢查消殺工作的進行情況并將工作情況記錄于每天工作日記中。3． 清潔主管現場跟蹤檢查，確保操作正確。4． 保潔部主管應每月匯同有關人員對消殺工作按檢驗方法和標準進行檢查，并填寫《滅四害記錄表》。上述資料由部門歸檔保存一年。本規程執行情況作為保潔部相關員工績效考評的依據之一。 道路清潔管理規程 范圍物業范圍的所有汽車道、人行道、道路兩旁的花基及路沿。 標準地面無垃圾、沙土、水漬、痰跡、污跡、頑漬等。 作業規程1． 每天早上7：00點和下午15：00點之前分別對管轄范圍進行一次全面的清掃；2． 每天從早上7：00點至下午18：00點，每小時循環保潔一次，對有污跡的路面及時用水進行沖洗；3． 每周對所有路面用清洗機沖洗一次，清除路面及花基石面的油漬、污跡；4． 每周擦抹路旁花基側面花池燈的百葉飾片一次，清除飾片上的污跡和灰塵；5． 每次臺風或雨后，要及時清掃路面的垃圾、樹枝落葉、積水及雜物；6． 任何人發現清潔問題要盡可能通知清潔人員當場予以處理；7． 清潔人員對路面造成嚴重清潔污染的問題，需及時上報管理處協商處理。 注意事項8． 負責道路清潔的人員在進行清潔工作時，要注意來往車輛，確保安全；9． 清掃路面時，要留意過往行人，避免將垃圾灰塵掃向路人身上。10． 路面清掃后的垃圾和雜物需及時清運處理，避免造二次污染。 垃圾清運和垃圾收集管理規程 范圍管轄范圍的垃圾筒及用戶生活垃圾。 標準垃圾筒及地面目視無污跡、周圍無積水、無腐爛變質發出的臭味，垃圾筒內平時的垃圾不能超過筒內容積的2/3。 工具配備1． 手推式垃圾收集車兩部，車廂內設黑色大塑料袋，外部設帆布上蓋；2． 3~5只大號垃圾筒；3． 區外垃圾清運點安裝水龍頭一個，準備5米長膠管1條；4． 拖把、地擦、拖把桶各1只。 作業程序（一）垃圾收集5． 每日定于晚上20：00分開始逐戶上門收集垃圾；6． 2人同時進行，各用1部收集車，分東、西兩條路線，逐個傾倒垃圾筒內的垃圾和收集各戶門口放置的生活垃圾；7． 每裝滿一車后即用蓋布蓋好，防止垃圾或汁液流淌出來，運送到清運點裝入大垃圾筒待裝車；8． 對于裝車時散落在地面的垃圾或汁液，要及時清掃或用拖把拖干凈；9． 日常臨時清理的垃圾，同樣運送到清運點裝入大垃圾筒，并蓋好筒蓋，以防滋生蚊蟲；（二）垃圾清運垃圾收集運送到清運點后，即開始裝車，裝車時要注意盡量不破壞包裝袋，以免汁液外流；每日清運完垃圾后，必須要用去污粉、地擦放水擦洗清運點地面、垃圾收集車、工具等，保持清潔；每日工作完成后將清潔好的工具有秩序地擺放在清潔器具存放點。 對專業清潔公司服務質量的監控制度 監控辦法1． 日檢助理（領班）對清潔服務質量每日進行檢查，并將檢查的結果記錄在《清潔服務日檢查表》上；2． 周檢隨選一天，由助理、領班、清潔公司駐本區負責人一起進行檢查，并填寫《清潔服務周檢表》；3． 月檢每月的月尾，由公司技術部派員、管理處經理、助理、領班參加，對管轄范圍環境衛生狀況進行一次全面的大檢查，將檢查結果記錄在《清潔服務質量月檢表》上。 質量考評每月一次，對當月日檢、周檢、月檢的結果，對照《清潔服務委托合同》中的〈清潔服務標準〉進行總結考評。考評成績作為整體清潔服務質量的依據。 處理辦法4． 對以上檢查中發現的輕微不合格項目，及時通知清潔人員予以處理，并做好記錄，清潔人員接到通知后處理的時間不得超過1小時；5． 工作量較大的項目，填寫“報事單”，清潔公司須按“報事單”上規定的時間內完成并回復管理處；6． 如每月出現日檢四次、周檢兩次有不合格項目的，報經理及公司技術部，并按《清潔服務委托合同》的有關條款進行扣罰處理。7． 對日常檢查或月檢不符合要求的限期清潔公司進行整改，對未按期進行整改的必須進行扣罰處理，并報呈業主/業委會。 綠化管理 綠化的作用 舒心愉悅的環境是促進消費的一大重要因素.1 綠化、美化生活，修身養心。場外綠地是人們休閑、娛樂、體育鍛煉的場所，所起到豐富生活、消除疲勞令人身心愉悅。 2 美化生活。綠化種植對建筑、設施、場地能夠起到襯托、顯露作用，美化環境。 3 保護環境。綠化能夠凈化空氣、吸附塵埃和有害氣體減少空氣中細菌及放射性物質，阻擋噪聲，有利于環境衛生。 4 營造良好環境小區內部綠化點綴能營造一個良好的環境。 綠化分類1 外部綠化草坪及植物。2 內部盆栽植物。 場內外綠化管理規定1 人人都有義務維護場外植物\綠地及場內盆栽植物。 2 不準攀折植物及在樹上扎拉。 3 不準損壞花壇、綠地及花木保護設施。 4 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。5 不準在綠化地帶堆放雜物。6 不準在綠化帶內設置廣告招牌。 7 當人為造成花木、綠地及保護