連云港市住宅物業管理辦法(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 標的的方式及理由；（三）評標委員會的評標報告；（四）中標人的投標文件?？h區物業管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應當在三個工作日內予以備案并出具中標備案通知書。第四十四條　建設單位應當提供前期物業管理開辦費及物業承接查驗所需費用，費用的具體數額及支付方式由建設單位與物業服務企業根據項目規模、配套設施數量等因素協商確定并在前期物業服務合同中明確載明。第四十五條　物業服務企業應當自前期物業服務合同簽訂之日起三十日內報縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。前期物業服務合同可以約定期限。期限未滿，業主委員會與新選聘的物業服務企業簽定物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止；期限屆滿，業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定，前期物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的，物業服務合同期限可以延期至業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效之日止。期限屆滿，前期物業服務企業不愿按照原合同約定繼續提供服務的，前期物業服務企業應在期限屆滿前二個月通知建設單位，前期物業服務合同自期限屆滿之日終止。前期物業服務合同終止，業主大會尚未成立的，建設單位應當通過招投標的方式選聘新的物業服務企業對項目繼續實行前期物業管理并向縣區物業管理行政主管部門重新辦理備案手續。第四十六條 建設單位應當按照市物業管理行政主管部門制發的統一示范文本制定臨時管理規約，在簽訂房屋買賣合同時向物業買受人明示并由物業買受人書面簽字確認。第四十七條　新建住宅物業管理區域內，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房并無償移交。物業服務用房應當是地面以上的房屋，相對集中布置在物業中心區域或者出入口附近，由建設單位在物業承接查驗前裝修到位，裝修方案應事先征求物業服務企業意見，并根據項目規模對物業服務用房的功能合理布置，配備相應的客服接待大廳、辦公室、會議室、業主委員會議事活動用房、門衛室、資料檔案室、衛生間、儲藏室等。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。第四十八條物業 管理區域內的物業服務用房具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，在建筑規劃總平面圖中標明，并在辦理商品房預（銷）售許可證之前予以確定，在房屋交付時由建設單位在物業管理區域內顯著位置公示。未經業主大會同意并報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）審核批準，任何單位和個人不得占用、出租、經營物業服務用房或將其改作他用。第四十九條　建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保障。物業保修金不得納入房屋建設成本。物業保修金管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。第五十條　物業服務企業應當設立業主共有資金專用賬戶。物業服務企業應當按照合同約定公布業主共有資金專用賬戶收支情況，每年不得少于一次。業主大會或者業主委員會設立業主共有資金基本賬戶后十五日內，物業服務企業應撤銷業主共有資金專用賬戶，并將屬于業主共有的資金轉入業主共有資金基本賬戶。第五十一條　已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）隨機抽取第三方評估機構。評估結果在一年內有效，并向全體業主公告，同時報縣區物業管理行政主管部門。經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改；逾期不整改的，建設單位應當向縣區物業管理行政主管部門提交書面報告，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，并向社會公示。第五十二條　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。需要對前期物業服務收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：（一）物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示三十日；（二）物業服務企業將擬調整的收費標準、服務內容和服務標準在物業管理區域內顯著位置公示三十日，并書面告知街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、縣區價格、物業管理行政主管部門；（三）調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于七日。業主對物業服務收費標準調整有異議的，可以向物業所在地價格行政主管部門投訴；認為物業服務收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）投訴。第五十三條 物業服務企業在承接物業時（含前期招投標、業主大會及其他方式選聘），應邀請縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）派人參加。建設單位與物業服務企業應當按照建設部《物業承接查驗辦法》，結合擬承接的物業管理區域內的實際情況，對物業共用部分、共用設施設備及其它需要明確管理權利、義務的物業進行查驗，簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業承接查驗的監管，并在承接查驗協議上蓋章鑒證。第五十四條　建設單位應當在現場查驗二十日前向物業服務企業移交下列資料：（一）規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）環境影響評價報告及審批、驗收等環境保護資料；（三）共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料；（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（五）已辦理的商品房預（銷）售許可證復印件；（六）業主名冊（包括業主姓名、樓房號、產權登記面積、身份證號、聯系電話、工作單位等內容）；（七）物業管理所需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限和兌現承諾的措施，并報屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）登記，確保移交的資料真實完整。分期開發建設的項目，可以對符合交付使用條件的物業分期承接查驗并辦理交接手續，但在承接最后一期物業時，應當進行全面查驗并辦理物業整體交接手續。第五十五條　物業共用部分、共用設施設備在辦理正式移交前，由建設單位負責管理，移交后由法定承接單位負責管理。建設單位與物業服務企業可以聘請第三方顧問或評估機構協助現場查驗。第五十六條 物業承接查驗過程中，因建設單位逾期不提供合格證明等物業設施設備能夠安全使用證明材料的，物業服務企業應當拒絕承接，建設單位應當限期整改。物業交接后，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全或正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。第五十七條　物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。業主大會成立、選舉產生業主委員會的，前期物業服務企業應當向業主委員會備存承接查驗相關資料并在物業管理區域內顯著位置公告?？h區物業管理行政主管部門應當指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）對轄區內住宅小區承接查驗檔案資料實行集中管理，供小區管理單位借用、查閱或復制。第五十八條　建設單位委托物業服務企業協助辦理房屋交付事宜的，應當出具書面委托書，不得將建設單位的法定責任委托給物業服務企業承擔。物業服務企業應按委托權限履行職責，不得拒絕物業買受人的驗房要求。建設單位應當在房屋交付使用二十日前書面通知物業服務企業具體進駐管理時間。第五十九條　物業交付過程中業主認為房屋或共用設施設備存在質量問題不符合交房條件的，應當及時向建設單位或受建設單位委托的物業服務企業提出，建設單位或受委托的物業服務企業應在三日內給予回復；如業主對回復不滿意的，可以向建設行政主管部門申請質量認定，建設行政主管部門應當出具認定結論，各當事方應當執行。業主未向建設行政主管部門提出質量認定申請，或認定結論確認無質量問題的，業主應依法履行按時交納物業服務費用等義務；如認定結論確認屬質量問題的，房屋維修費及維修期間的物業服務費等相關費用由建設單位承擔。第六十條　建立前期物業服務履約保證金制度，履約保證金管理使用辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。第五章　物業服務第六十一條　在我市從事物業管理的物業服務企業應當取得物業管理市場準入條件。具體管理辦法由市物業管理行政主管部門另行制定。第六十二條　物業管理項目實行項目負責人責任制。物業服務企業應當按照物業服務合同約定指派項目負責人，所派項目負責人應當為本企業在職管理人員。業主委員會經征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，可以要求物業服務企業更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換。物業服務企業項目負責人發生更換的，應當書面告知物業服務合同委托方、縣區物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）并在物業管理區域內顯著位置進行公示不少于十五日。物業管理從業人員應當按時參加我市行業主管部門、行業協會組織的相關培訓。第六十三條　本市建立統一的物業管理招投標平臺，為建設單位、業主大會、物業管理委員會或政府采購選聘物業服務企業提供服務和指導。建設單位、物業管理委員會應當通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。提倡業主大會通過統一的招投標平臺選聘物業服務企業。第六十四條　物業管理委員會可直接與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同報縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。第六十五條　業主大會或業主大會授權的業主委員會可以委托第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，并向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。業主根據物業服務合同享有的權利，應當受到保護。物業服務企業違反物業服務合同約定或者損害業主權益的，業主可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟；經仲裁裁決或者司法判決確認后仍不履行的，由縣區物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案。第六十六條　物業服務企業應當按照物業服務合同約定的內容和標準配備管理服務人員，提供公共管理服務。業主委員會應當代表全體業主監督物業服務企業的管理服務行為，發現不履約或履約不到位的，應當及時書面通知物業服務企業限期改正，對未按要求改正的應當及時報屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。業主或者物業使用人對物業服務不滿意，應向物業所在地社區居（村）民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣區物業管理行政主管部門投訴或反映。社區居（村）民委員會、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、縣區物業管理行政主管部門應當建立物業管理投訴受理登記制度，根據各自職責對投訴問題及時處理或報告。第六十七條　物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示：（一）物業服務企業的營業執照、從事物業管理活動的資格證明材料、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話。（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式。（三）電梯、消防、監控、供水、供暖等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式和應急處置方案。（四）業主交納的物業服務費用收支、公共水電費分攤情況，住宅專項維修資金使用情況、物業共用部分和共用設施設備經營所得收益使用情況；（五）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等需要向業主告知的事項；（六）其他應當公示的信息。物業服務企業應當接受業主、業主委員會對應公示信息的詢問和監督。業主、業主委員會對公示內容有異議的，物業服務企業應當以書面形式予以答復。第六十八條 物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定，提供相應的服務，并不得有下列行為：（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準；（二）未經業主大會同意提高物業服務收費標準；（三）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產；（四）未經業主大會或業主委員會同意，或者（臨時）管理規約、商品房買賣合同、物業服務合同中無相關約定，將物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用等與水費、電費捆綁收費。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，造成業主損失的，應當承擔相應的法律責任。第六十九條　業主應當遵守臨時管理規約、管理規約，按照物業服務合同約定履行交納物業服務費用、公共水電分攤費用等義務。業主或物業使用人不得以下列理