工程維保組工作手冊(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 頁 第 11 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 11 頁 受控文件 注意保密 質(zhì)保期內(nèi)的工程，在一個工作日不能處理完成的，則告之業(yè)主轉(zhuǎn)成協(xié)調(diào)單繼續(xù)跟蹤。 如因差材料，需要購買后處理類，則約好時間，待業(yè)主購回通知處理。 因其它原因未能完成的派工單及協(xié)調(diào)單應(yīng)及時給予跟蹤，直至工作完成后，按派工單（協(xié)調(diào)單） 內(nèi)容填寫正確，并由業(yè)主簽字認可。 處理前的準備 檢查施工區(qū)域作好成品保護，不得損壞業(yè)主戶內(nèi)物品，將工具放在事先準備好的墊布上，不能直接放在業(yè)主的戶內(nèi)。 維修過程中認真查看，如預(yù)見性判斷會損壞的物品，必須告知業(yè)主，征得同意后才進行維修。 涉及安裝工程，應(yīng)詳細咨詢安裝維修位置是否有隱蔽管線、載荷的滿足，征得業(yè)主同意作業(yè)。 較重物品安裝還要考慮建筑材質(zhì)的載荷滿足問題。 處理過程中 與業(yè)主的交流 工程管理情況（如：公區(qū)維護、專業(yè)系統(tǒng)、特約服務(wù)項目）。 了解業(yè)主的服務(wù)需求。 處理完畢 清理工作區(qū)域。（維修完畢將使用工具清點完畢，并將維修現(xiàn)場清掃干凈。） 維修完畢，先自檢，確定維修好后，通知業(yè)主驗收： “**先生（女士），你的 **問題處理完畢，請驗收”。 向業(yè)主交代使用過程中的注意事項。 請業(yè)主對派工單簽字確認。 告別用語： **先生（女士），如需幫助請及時與我們聯(lián)系。再見！ 日常巡檢標準 目的 規(guī)范 物業(yè)服務(wù)中心 工程維保中心 員工日常巡檢工作 適用范圍 托斯卡那項目 管理內(nèi)容： 頁碼：共 30 頁 第 12 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 12 頁 受控文件 注意保密 值班人員必須按規(guī)定的時間巡視檢查轄下的設(shè)備、設(shè)施。 值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機和必備工具，隨時保持聯(lián)系。 值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的《巡檢記錄表》依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表（電流表、電壓表、壓力 表、濕度表）等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告工程主管，并采取適當?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 工程主管每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當事人責任。 工程維保中心 考核細則 序號 標準內(nèi)容 獎懲細則 評分標準 1 愛崗敬業(yè) 工作勤奮、品行優(yōu)良、業(yè)績突出有具體 表現(xiàn)的 加 2 分 /次 2 團隊意識 主動分享工作心得 提高員工士氣及工作效率顯著 加 3 分 /次 3 創(chuàng)新能力 解決技術(shù)難點或歷史遺留問題 創(chuàng)造新技術(shù)、新觀念、新的管理建議對公司發(fā)展有效的 加 5 分 /次 頁碼：共 30 頁 第 13 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 13 頁 受控文件 注意保密 4 受到表揚的行 為 受到業(yè)主口頭或書面表揚的 受到公司口頭或書面表揚的 加 5 分 /次 5 榮獲殊榮者 榮獲專業(yè)組“明星榜”員工的 為公司爭光添彩的 加 5 分 /次 6 其它應(yīng)獎勵事 件 公司或部門認為需獎勵的其它事件 加 5 分以上 /次 7 個人儀容儀表 未按公司要求著裝 違反 物業(yè)服務(wù)中心 員工著裝 禮儀規(guī)范的 扣 1 分 /次 8 信息溝通 未接聽電話、對講機且在 10 分鐘之內(nèi)沒有回復(fù)的 隱瞞工作信息、工作交接不清，不及時溝通造成不良影響的 扣 2 分 /次 9 個人行為規(guī)范 早退、擅自離崗的 未按規(guī)定時間就餐的 影響同事之間團結(jié)的 扣 2 分 /次 10 公司規(guī)章制度 違反 物業(yè)服務(wù)中心 員工獎懲制度第 的相關(guān)條款的 扣 2 分 /次 違反 物業(yè)服務(wù)中心 員工獎懲制度第 的相關(guān)條款的 扣 3 分 /次 11 執(zhí)行力 執(zhí)行不力，不服從上級安排的 惡意頂撞上級后果嚴重的 未按時、按 質(zhì)、按計劃、按要求完成工作任務(wù)的 扣 3 分 /次 12 對客服務(wù) 被業(yè)主或其他部門有效投訴，經(jīng)查實拒不悔過的 未按上門服務(wù)標準進行服務(wù)，并給業(yè)主帶來不滿意的 影響維修服務(wù)品質(zhì)的其他行為 扣 5 分 /次 13 其它應(yīng)懲罰事 件 公司或部門認為需懲罰的其他事件 扣 5 分以上 /次 柴油發(fā)電機運行管理規(guī)程 目的 保證操作的安全和正確性 . 適用范圍 柴油發(fā)電機機組的操作 . 工作程序 檢查 頁碼：共 30 頁 第 14 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 14 頁 受控文件 注意保密 必須是在機組未運行前進行。 潤滑部份 :檢查潤滑機油油位 ,盡量保持油位在接近油位“高”位置 ,但不可超過 ,只能使用發(fā)電機指定機油。 冷卻水部分 :檢查引擎冷卻水位 ,水位應(yīng)在散熱水箱蓋下約 5 厘米位置 ,換水后一定要加注適量防銹水。 燃油部分 :確定油箱中有足夠的燃油 ,以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏 ,并且到引擎的管路暢通。 啟動部分 :檢查蓄電池的端電壓是否正常 ,電解液面過低 ,可添加適量相同比重的電解液。 啟動 手動啟動 在柴油機控制面板上把控制選擇旋鈕置于“手 動”位上 ,即激發(fā)控制系統(tǒng)及啟動系統(tǒng) ,5 秒后啟動引擎 ,啟動后，啟動馬達將自動脫離 ,引擎回轉(zhuǎn)達高速 ,柴油機間作進入工作狀態(tài) ,當柴油機控制板上的電壓表讀數(shù)為 “ 400+10V” ,頻率為 50HZ+1HZ 時 ,合上柴油發(fā)電機控制柜上出線空氣斷路器 ,在配電房按送電操作程序進行 ,進入發(fā)電運行狀態(tài) . 若引擎無法順利啟動 ,啟動馬達將于 20 秒后脫離引擎機構(gòu) ,再次啟動需等候兩分鐘待啟動馬達冷卻后 ,重新啟動 ,若三次不能啟動發(fā)電機則需進行故障排除 . 自動啟動 自動啟動的工作 ,檢查發(fā)電機電源 輸出箱上把“斷路器”置于“ ON”上 ,柴油發(fā)電機控制面板上把控制選擇開關(guān)置于“自動”位置 ,如此可實施自動啟動 . 停機 在柴油發(fā)電機控制面板上把控制選擇旋鈕置于“停止”位上 ,直到引擎停止 ,柴油發(fā)電機停機。 柴油發(fā)電機維保規(guī)程 目的 及時處理故障，確保發(fā)電機良好技術(shù)性能。 適用范圍 柴油發(fā)電機組維保工作。 頁碼：共 30 頁 第 15 頁 工程維保中心工作手冊 實施日期： 年 月 日 編制人： 版本號碼： A 審核人： 使用部門： 修改狀態(tài)： 0 托斯卡那物業(yè)服務(wù)中心 第 15 頁 受控文件 注意保密 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作程序 班長 負責柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)。 主管每年 12 月制訂下年度《年度保養(yǎng)計劃》，并按運行情況制定 中修、大修計劃。 班長 按《年度保養(yǎng)計劃》要求進行維保工作安排，并將維保情況記錄于《柴油發(fā)電機保養(yǎng)記錄表》，零部件更換及大修情況同時記錄于《柴油發(fā)電機故障記錄表》。 故障維修一般不超過 8 小時，若在 8 小時內(nèi)無法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報，限期解決。 班長 提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 相關(guān)記錄 《年度保養(yǎng)計劃》 《柴油發(fā)電機故障記錄》