不同類型物業(yè)的物業(yè)管理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的連環(huán)活動(dòng)。同時(shí)要經(jīng)常走訪業(yè)主，傾聽住戶的意見和建議，以改進(jìn)自己的管理和服務(wù)的方式方法，促進(jìn)雙方批次之間的理解，爭(zhēng)取贏得業(yè)主的支持。（3）加強(qiáng)物業(yè)管理公司內(nèi)部管理。物業(yè)管理公司應(yīng)從自身管理出發(fā)，制定嚴(yán)密的管理制度，并在工作中逐步完善，形成科學(xué)、專業(yè)、高質(zhì)量的團(tuán)隊(duì)。同時(shí)，要注重員工素質(zhì)的提高，定期進(jìn)行員工培訓(xùn)，鼓勵(lì)員工進(jìn)行業(yè)務(wù)深造和鉆研，建立一直高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。10．別墅一般是指帶有庭院的,有庭院相圍；而連體式則有一面與相鄰的別墅連接，其他三面臨空，別墅多建立在城市近郊及風(fēng)景區(qū)，選址一般依山傍水，與自然景觀想融合，因景置宜，主要用于修養(yǎng)，娛樂，度假等。別墅的特點(diǎn)主要有：（1） 從建筑樣式上看，別墅一般都是二至三層，而以二層為多見，大多數(shù)是框架式結(jié)構(gòu)，防震性能好，安全系數(shù)大，外觀典雅古樸，帶有歐美風(fēng)格，講究寬敞的陽臺(tái)，明亮的采光。別墅具有自己完整的廳室體系和設(shè)備設(shè)施及場(chǎng)地體系，不同其他建筑物發(fā)生直接的關(guān)系，別墅陪她設(shè)施齊全，從生活到娛樂，均為業(yè)主或住戶生活舒適與方便進(jìn)行了全面安排和考慮。（2） 從室內(nèi)裝修看，別墅的室內(nèi)裝修一般都比較講究，用料也比較精良，一般周圍都有優(yōu)美的綠化地帶，空氣流暢，陽光充足，綠樹成蔭，舒適宜人。（1）物業(yè)管理和服務(wù)要求高。由于別墅是高標(biāo)準(zhǔn)的建筑和精良的設(shè)備設(shè)施，因此，在對(duì)其實(shí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的過程中，必須從高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求出發(fā)，這就要求有一支技術(shù)精，水平高的隊(duì)伍來管理，以使物業(yè)能得到良好的維修養(yǎng)護(hù)，達(dá)到保值甚至是增值是目的。（2）特約服務(wù)多，由于入住的業(yè)主一般都為經(jīng)濟(jì)上富裕的的國(guó)內(nèi)外企業(yè)家或者高級(jí)管理人員，他們的工作和事務(wù)比較繁忙，因此其家政事務(wù)就需要由專人去從事，所以就需要物業(yè)管理企業(yè)能夠提供多種多樣的特約服務(wù)。（3）物業(yè)管理的高品位。別墅的環(huán)境管理往往都特別注重品位，除了營(yíng)造園林景觀以外，還在別墅外點(diǎn)綴一些建筑藝術(shù)小品，節(jié)假日時(shí)制造歡樂的氛圍等，這也是業(yè)主斥巨資購(gòu)置別墅的要求之一。（4）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)較高。我國(guó)目前物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只針對(duì)居民小區(qū)，國(guó)家及各級(jí)振幅房地產(chǎn)主管部門做了具體規(guī)定，而對(duì)其他類型的物業(yè)國(guó)家目前尚未做出具體規(guī)定，一般是由委托方與受委托方共同協(xié)商確定，通常收費(fèi)較高，以北京為例，別墅物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般是16～40元/月M2.3別墅物業(yè)管理的內(nèi)容和要求（1）保護(hù)別墅區(qū)整體桂花的完整性。管理別墅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求對(duì)物業(yè)小區(qū)的建筑風(fēng)格和整體布局進(jìn)行管理，不宜隨便改動(dòng)，尤其是周圍的綠地，公共活動(dòng)場(chǎng)所,公共道路等更是不可侵占,禁止擅自改變用地為止或擴(kuò)大用地范圍的任何違章用地或搭建違章建筑.（2）認(rèn)真做好別墅養(yǎng)護(hù)和設(shè)備設(shè)施的維修工作。按照國(guó)際水準(zhǔn)的管理要求，對(duì)別墅區(qū)每隔5～7年就要進(jìn)行一次裝修，更新設(shè)施，以保持全新面貌。同時(shí)，要保證設(shè)備設(shè)施的良性運(yùn)行，有問題及時(shí)檢修。（3）要特別抓好消防與安保工作，對(duì)于別墅區(qū)的管理，應(yīng)保證其高度的私密性，安全性和技術(shù)性。因?yàn)樽≡谶@里的人一般都是比較富裕的人，財(cái)產(chǎn)比較多，容易引起心懷不軌的人注意。因此物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)特別突出加強(qiáng)消防與安保管理工作，實(shí)行封閉式管理。24小時(shí)全面巡邏，全面監(jiān)控，對(duì)來訪客人，要在電話里征得住戶的同意后，方可允許進(jìn)入，要采取一切有效措施，確保住戶的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全。（4）要搞好環(huán)境綠化工作。別墅區(qū)環(huán)境管理的重點(diǎn)在于原理綠化和養(yǎng)護(hù)，要不斷的調(diào)整小區(qū)內(nèi)花草樹木的品種，增設(shè)具有藝術(shù)品味的建筑小品或人造景點(diǎn)，使小區(qū)內(nèi)一年四季常青，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，盡量營(yíng)造一個(gè)鳥語花香，溫馨高雅的居住環(huán)境。小區(qū)的車輛交通管理也是一個(gè)不可忽視的方面。別墅區(qū)內(nèi)要設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，實(shí)行車輛的限速通行及禁止鳴號(hào)的規(guī)定。（5）要張開全方位的綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)。為例方便住戶的工作和生活，物業(yè)管理企業(yè)要在保證設(shè)備設(shè)施安全正常運(yùn)行，衛(wèi)生保潔達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求，禮貌服務(wù)符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡量滿足業(yè)主的各種要求，尤其是對(duì)那些外籍人士，他們身在異鄉(xiāng)，有很多的不方便之處，物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員一定要本著業(yè)主至上，服務(wù)第一的工作精神。解決他們?cè)谏詈凸ぷ髦兴龅降碾y題。收益性物業(yè)包含了公辦物業(yè)，酒店物業(yè)，商貿(mào)物業(yè)等，具有經(jīng)營(yíng)性，公眾性，服務(wù)性3個(gè)屬性，由于其服務(wù)對(duì)象為商家,物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平對(duì)業(yè)主或租戶的盈利產(chǎn)生重要的影響,因此在管理要求和內(nèi)容上與住宅小區(qū)的物業(yè)管理存在較大的差別,隨著城市化進(jìn)程的加快,經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,商業(yè)物業(yè)數(shù)量加速增長(zhǎng),商業(yè)物業(yè)管理也成為新時(shí)期物業(yè)管理中的熱點(diǎn).寫字樓是指用于辦公的建筑物,寫字樓也常常被用來全部出租,大大縮短了社會(huì)各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分。由于其建筑物檔次高，設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，且辦公的人員密度大，時(shí)間集中，因而管理的要求高，難度大。1. 寫字樓物業(yè)的類型目前我國(guó)寫字樓分類尚未統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的地理位置，規(guī)模，功能進(jìn)行分類。（1） 按寫字樓建筑面積分類。A小型寫字樓。建筑面積一般在1萬平方米以下。B中型寫字樓。建筑面積一般在1～3萬平方米。C大型寫字樓。建筑面積一般在3萬平方米以上。例如:美國(guó)紐約的世界貿(mào)易中心大廈，香港的中環(huán)中心大廈等。美國(guó)芝加哥市與2004年建成使用的南迪波恩大廈，建筑面積達(dá)17。65萬平方米，共108層。其中最高的13層面為數(shù)字電視設(shè)備樓。32個(gè)層面為辦公區(qū)，40個(gè)層面為公寓套房，11個(gè)層面為停車場(chǎng)，其余是購(gòu)物及商務(wù)區(qū)。（2） 按使用功能分類。A單純型寫字樓。基本上只有辦公一種功能，沒有其他功能（如公寓，餐廳等）的寫字樓B商住型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。此類寫字樓分為兩種，一種是辦公室內(nèi)有套間可以住宿；另外一種是寫字樓的一部分為辦公，另一部分為住宿。C綜合型寫字樓，以辦公為主，同時(shí)又具備其他多種功能，如有公寓，商場(chǎng)，展廳，餐廳，保齡球場(chǎng)，健身房等多種用房的綜合性樓宇。（3） 按現(xiàn)代化程度分類A非智能型寫字樓，即沒有智能化設(shè)備設(shè)施的一般樓宇。B智能型寫字樓，是指具備高度自動(dòng)化功能的寫字樓，通常包括通信自動(dòng)化，辦公自動(dòng)化，樓宇管理自動(dòng)化等功能。（4）按照位置，建筑物狀況，收益水平等綜合條件標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)外通常將寫字樓分為甲，乙，丙三個(gè)等級(jí)。A甲級(jí)寫字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求：其收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)：有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修與保安服務(wù)。B乙級(jí)寫字樓，是指具有優(yōu)越地理位置，建筑物的自然狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新建落成的同類建筑物。C丙級(jí)寫字樓。是指物業(yè)的使用年限已較長(zhǎng)，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持一個(gè)合理的出租率。現(xiàn)代寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)現(xiàn)代寫字樓符合現(xiàn)代化的各種要求，一般具有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，而且環(huán)境優(yōu)越、通信快捷、交通方便，有寬闊的停車場(chǎng)（庫(kù)）相匹配。它具有新的特點(diǎn)如下：（1）現(xiàn)代寫字樓多建于大城市的中心繁華地段，地理位置好。由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動(dòng)頻繁、信息集中通暢，所以，各類機(jī)構(gòu)傾向于在大城市的中心地帶建造或租用寫字樓，以便幾種辦公、處理公務(wù)和經(jīng)營(yíng)等事項(xiàng)。以金融、貿(mào)易、信息為中心的大城市的繁華地段，寫字樓更為集中。（2）現(xiàn)代寫字樓規(guī)模大、建筑檔次高、設(shè)備先進(jìn)。目前大中城市新建的寫字樓規(guī)模少則幾萬平方米，多則幾十萬，而且都具有較高的檔次：綜合造假每平方米大概在6000~10000元，物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電，給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動(dòng)化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。（3）現(xiàn)代寫字樓功能齊全、設(shè)施配套，形成了獨(dú)立的生活和工作系統(tǒng)。現(xiàn)代寫字樓一般還擁有自己的設(shè)備層、停車場(chǎng)，以及商場(chǎng)、會(huì)議、商務(wù)、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活輔助設(shè)施。這更好地滿足了租戶在樓內(nèi)高效率工作的需要，同時(shí)也造成其管理與服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜化。（4）時(shí)間集中，人員流動(dòng)性大。與住宅物業(yè)明顯不同的是寫字樓客戶的作息時(shí)間較集中，一般是早上8：00或8：30至下午5：00或5：30，星期六、日休息。在上下班時(shí)間及辦公時(shí)間內(nèi)，人員流動(dòng)性大。（5）經(jīng)營(yíng)管理要求高、時(shí)效性強(qiáng)。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜先進(jìn)，加之進(jìn)駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高：另外，由于寫字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租（售）率是其獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營(yíng)管理不當(dāng)，就不能贏得客戶，甚至?xí)R上失去已有的客戶，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失。所以，其經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)效性極強(qiáng)。寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)決定了對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的特殊要求和內(nèi)容。寫字樓物業(yè)管理的要求寫字樓管理可圍繞“安全、舒適、快捷”六個(gè)字展開。“安全”死指讓用戶在寫字樓里工作安全放心；“舒適”是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓用戶感到舒適、方便；“快捷”是指讓用戶在大樓內(nèi)可隨時(shí)與世界各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，抓住商機(jī)。為此，寫字樓管理與服務(wù)要按照以下要求展開：（1）科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)。現(xiàn)代寫字樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到良好的管理效果。2加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案。寫字樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于寫字樓一班在辦公時(shí)間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。加強(qiáng)門前、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏。力求做到萬無一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財(cái)產(chǎn)的安全。3加強(qiáng)消防管理，做好防火工作。由于寫字樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。因此，寫字樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救活基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除事故隱患。4重視清潔管理。清潔好壞是寫字樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于寫字樓一班都采用大量質(zhì)地講究的高級(jí)裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大電國(guó)道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會(huì)議室整潔，茶具清潔消毒。5加強(qiáng)設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)。設(shè)備、設(shè)施的正常勻稱型是寫字樓運(yùn)作的核心。應(yīng)重