房地產項目管理制度匯編1(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 底制度1 目的為全面貫徹設計要求，使參加施工的各單位人員思路一致，最大限度的避免施工中出現失誤，同時，也為解答《審學圖紙意見書》中所提的問題。2 施工圖設計交底的組織 設計單位參加人員：項目負責人、土建、安裝（給排水、電、暖、通等）工程的設計人。 施工單位參加人員：項目經理、技術負責人、各專業施工員、預算員。 開發公司參加人員：工程部、經濟部技術人員。 監理公司參加人員：項目總監或總監代表，各專業監理工程師、造價師、記錄人員。 由項目總監工程師或總監代表負責組織、主持。 參加人員在圖紙會審記錄上簽名、蓋章，一式四份，各單位一律存檔。3 施工圖設計交底的基本內容： 設計人員的設計意圖與構思，建筑構造要求，特殊部位以及有關標準。 結構方案的實施要求，關鍵結構部位的施工要求。 設備、電氣工程的技術要求，技術參數的核對。 對各專業間穿插施工的要求。 采用新技術、新工藝、新材料的施工與工藝要求、消防要求。 其他需提出和交待的內容。4 施工圖設計交底的基本程序： 確定施工單位、監理單位后，并各單位人員配備齊全且已全部到位。 先由設計單位對《審學圖紙意見書》中所提問題統一解答。 按各專業分組進行，做到相互學習，有問有答，最后進行專業間配合問題解答。 設計、監理、開發、施工單位負責人發言，由總監進行總結。施工現場臨時水電使用管理規定1 目的施工用臨時水電的正確使用與計量，對保證工程施工正常進行，工程竣工決算水電費的計量有著非常重要的意義。2 適用范圍本規定適用于各項目公司工程管理中施工現場內所有的施工單位的臨時用水、用電及水電設施的使用、管理、計量。3 規定的內容 項目公司及開發部應將工地所在地的市政配套手續辦妥，技術資料搜集齊全。 工程技術人員根據工地所在地的市政配套現狀資料并參考各施工單位報審的施工組織計劃書中所提出的臨時水電需求總量，計算出本項目的臨時水、電的總負荷（包括水表的型號、數量、排水管道的直徑等；變壓器的容量、電壓等），形成書面資料報項目公司經理批準，并配合項目公司市政人員作好臨時水、電的接入工作。 如果情況允許，應該將施工用臨時水電的接入與工程完工后的正式用水、電同時考慮，以避免二次浪費。 臨時水、電接入后應根據工地現場實際情況，配合監理工程師繪制整個工地的臨時水、電分配圖。 各施工單位之間出現水、電需求矛盾時，應督促監理工程師進行協調，并優先考慮工程人員生活、安全的需要、及重點工程的正常進行。 在施工單位進入、撤出工地現場時，相關工程技術人員組織監理單位、施工單位相關人員對施工用水表的表號、數字、型號及電表的型號、表號、數字、互感器的倍數等參數記錄并三方簽字認可，項目公司設立專門檔桉，工地有專人負責。 工地臨時水電負責人員，應根據工程所在地的實際情況定期檢查各施工單位的臨時水電使用情況，將水表、電表的數字記錄三方簽字認可后轉交到項目公司財務人員。 各施工單位在各自施工場地內的臨時水電使用、管理在監理單位、開發單位的監督下進行，并對其安全性負全部責任。 各施工單位變更水表、電表時及變更使用位置時，應報監理單位、開發單位批準后方能進行。 臨時水電的使用應遵守當地行業部門的內部規定。分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度1 目的對分部分項、隱蔽工程及竣工驗收進行管理控制，確保經過驗收后的工程質量達到規范及設計要求。2 適用范圍適用于各項目分部分項、隱蔽工程的驗收及竣工驗收。3 職責范圍項目公司負責組織專業技術人員進行工程量、工程質量、技術資料的驗收。4 管理控制程序 隱蔽工程驗收必須在下一工序前進行，由項目經理委托駐工地工程師監控監理公司對隱蔽工程進行驗收，并作好監控記錄。對隱蔽工程中不符合設計要求或施工規范規定的部分，項目公司會同監理公司以書面形式通知施工單位，限期整改，處理符合要求后，再進行驗收。隱蔽工程中的重要部位整改時應攝影（拍照）備查。 對于重要的分部、分項工程，各專業工程師會同監理工程師按照施工規范驗收。其他項目進行不定期抽檢，對抽檢不合格項作出處理意見及抽檢記錄。 竣工驗收 工程完工、竣工資料整理完畢后施工單位組織人員進行全面自檢，并填報竣工驗收報告送交監理公司審核。 項目公司經理收到監理公司送交的竣工驗收報告后2日內通知監理公司組織驗收。 監理公司組織監理工程師、各專業工程師、施工單位有關人員根據《建筑、安裝工程質量驗收評定標準》及相關規范對工程進行全面檢查，并由監理公司填發《質量處理通知單》，督促施工單位在規定的時限內整改完畢，并及時進行復檢。 項目公司經理負責審查《竣工工程質量等級核驗表》。 監理公司、施工單位對竣工資料進行全面檢查合格后，由施工單位報送質量監督站，等待竣工驗收。 對質量監督站所提出的問題由監理公司填發《質量問題處理通知單》，督促施工單位限期整改完畢，并報送整改報告，直至通過竣工驗收。工程交接驗收管理制度1 目的為使工程質量、使用功能符合開發要求，方便物業管理，減少與業主之間的糾紛，明確開發單位與施工單位之間的責任及物業與開發單位之間的管理界限，特制定此制度。2 適用范圍公司開發的所有項目在竣工驗收后的交接驗收過程。3 內容 交接驗收的依據 工程發包合同； 施工圖紙、設計變更、竣工驗收資料； 國家現行施工規范； 質量監督站的驗收意見； 委托物業管理合同； 銷售合同、業主入住手冊； 國家有關其他規定。 交接驗收的組織 在質量監督站最后一次整改報告批復后。 由項目公司經理組織、安排。 參加人包括開發部、工程部、銷售部、經濟部、物業公司、監理單位、施工單位相關人員。 項目公司指定專人進行記錄，完成后請相關責任人在原始記錄上簽字，并于三天內將整理記錄發于各參與單位。 交接驗收的程序 開發部、銷售部的側重點在于工程的使用功能、標準是否符合要求。 工程部主要以工程施工質量、工程的完整性為重點。 物業公司的驗收重點除工程質量外，更要著重于檢修的方便、設備的運行、技術資料的完整等。 按照專業分組進行驗收，一般劃分為土建（含建筑、結構、裝飾等）、設備（含給排水、采暖、通風、空調等）、電氣（含變配電、動力電、照明電、消防、通訊、安防等）。 每天（或每單位工程）驗收完畢后，各組進行分組整理交給記錄人員統一匯總。 屬于施工單位質量問題的，要求監理公司針對匯總情況下達整改通知，限期完成。 屬于開發單位自行安排的項目，項目公司經理應要求工程部、經濟部督促完善。 各方整改完畢后，經驗收通過后由項目公司經理簽字，交由物業公司管理。工程施工控制程序1 目的通過對工程施工控制，確保工程施工的順利進行，保證工程建設的進度和質量目標的順利實現。2 適用范圍適用于所有項目的單位、分部、分項工程各施工階段的控制管理。3 內容 項目公司經理負責項目實施進度計劃的總控制，并負責施工過程的總體協調及重大變更的下發實施，負責審批監理公司提交的項目監理實施細則或項目監理規劃。 各專業技術人員做到熟悉圖紙，參與圖紙審學、技術交底，負責現場協調，巡視工地，監視測量監理公司的工作情況，保存有關記錄，作好技術資料管理、移交工作。4 控制程序 工程施工準備階段的工作 工程部審查監理單位的監理大綱、監理規劃及監理實施細則。，并由監理工程師簽署審核意見后轉交到項目公司審核，項目公司審核的重點： 施工計劃安排是否符合要求； 施工部署、施工方法是否切實可行； 施工平面布置的合理性； 質量管理組織措施是否能夠保證質量目標的實現； 冬雨季施工措施是否能夠保證工程的順利進行； 對工程安全方面的薄弱環節所采取的措施是否能夠滿足施工安全目標的實現； 工程成品保護措施是否滿足驗收要求。 由工程部組織開發部、經濟部、施工單位、設計單位、監理單位進行圖紙會審和技術交底，執行《圖紙審學制度》、《施工圖紙設計交底制度》。 由項目公司組織現場技術人員進行施工現場的有關準備工作，向施工單位提供施工場地的地下、地上管網線路資料，并將水準點與坐標控制點以書面形式交施工單位，并現場交驗。 項目公司組織現場技術人員、監理單位、施工單位召開開工會議。會議對開工前的各項準備工作進行檢查，確定施工聯絡方式，創造良好的施工環境。 工程施工進度控制 工程部與監理單位審核施工單位的工程總進度計劃、分項工程工期安排是否符合總工期控制目標、施工總平面圖是否存在影響工程進度和現場文明、安全施工的因素，對審核中發現的問題由監理單位督促施工單位進行整改。 項目公司組織監理單位審核施工單位的材料設備的采購計劃與施工進度計劃的同步性，對不能滿足要求的計劃進行修正。 由工程部組織監理單位對施工單位的勞動力進場情況、施工機械配置情況、周轉性工具材料的進場情況進行監督檢查，確保滿足施工進度計劃的需要。 工程施工質量控制 工程部組織監理單位監督檢查施工單位嚴格按設計圖紙施工，并符合國家規范、標準；對重要分項工程要督促施工單位制訂切實可行的施工方案，并監督實施。 工程部監視測量監理公司及施工單位，確保使用經檢驗合格的材料、構件及設備。 工程部督促監理單位做好施工中的質量檢查，并與監理單位一起檢查施工單位對質量問題的處理情況。發生質量事故時，由監理單位組織進行調查處理。 工程部組織施工管理人員進行現場巡視，及時處理施工中存在的質量問題，并做好記錄。 在每周的工程例會上，由監理單位對工程施工質量情況進行總結，提出存在的問題，研究制訂措施，并監督實施。 工程部對工程施工過程中的設計變更，執行公司規定。 工程部督促施工、監理單位及時報送有關工程建設的各種文件資料，由項目公司資料員做好檔案文件的收集、整理、移交等工作。 對關鍵的設備安裝和施工工序，由工程部進行重點控制，加強監督檢查的力度，采取有效的措施，對各個環節實施連續的監控。 工程施工投資控制 工程施工安全控制 項目公司組織工程部監督監理單位檢查施工單位是否建立、健全與現場安全文明施工有關的規章制度。 監理單位組織施工單位每周進行一次工地安全檢查。記錄檢查中發現的問題，并以監理通知的形式下發施工單位，責令限期整改。 項目公司組織對發生的安全事故，進行調查處理。 工程驗收控制 工程部依據《分部分項、隱蔽工程及竣工驗收管理制度》的規定，監督監理單位、施工單位進行分項、分部、單位工程及竣工驗收工作，未經驗收，施工單位不得進入下一道工序施工。 工程部組織設計、監理、施工單位及時到質檢部門辦理階段性驗收和工程竣工驗收。5 記錄 施工組織方案審查記錄工程變更控制程序1 目的是工程日常管理中一項重要的工作，是通過遵循規定的控制原則和執行既定的工作流程，將項目總投資和單位成本控制在工程預算或工程合同造價的目標范圍內，使項目利潤最大化。2 內容 建設單位、設計單位、施工單位和監理單位都可以提出工程變更。 工程變更包括： 設計變更。 工程量變更。 有關技術標準、規范、技術文件的變更。 施工時間的變更。 施工工藝或施工次序的變更。 合同條件的變更。3 原則 盡量減少的原則。各部門技術人員要充分做好工程前期工作和施工前準備工作，把工程變更降至最低限度。 嚴格控制的原則。要嚴格控制設計變更審批權限，健全設計變更的審批程序，防止任意提高設計標準，改變工程規模，增加工程投資費用。4 工程變更的管理范圍劃分 設計變更、技術文件變更、施工工藝變更由工程部負責，經濟部配合完成； 工程量變更、合同條件變更、施工時間變更由經濟部負責，工程部配合完成； 一般性的變更由項目公司經理作最后審批； 對項目投資、工期影響較大的工程變更報請公司總經理、董事長批準。5 工程變更的程序 工程變更根據提出單位的不同審批程序略有不同。 施工單位提出的工程變更。 施工單位將變更申請、變更方案提交給監理單位。 監理單位召集相關監理工程師根據施工合同、現場實際條件等因素對變更申請、變更方案進行研究，同意的出具書面意見一并交給建設單位，不同意的出具書面意見后返回施工單位。 各部門根據管理范圍不同，出具各自書面意見，提交項目公司經理進行匯總審批。 項目公司經理同意的在征求設計單位同意后由相關部門下發變更意見書；不同意的由相關部門出具意見返回監理單位。 建設單位提出的工程變更 建設單位提出工程變更后（設計單位同意后），連同變更說明書一并下發給監理單位、施工單位。 監理單位、施工單位如有意見需在規定的時間內反饋給建設單位。 監理單位提出的工程變更在經建設單位及設計單位同意后可下發執行。 設計單位提出的工程變更轉交給建設單位后，由建設單位組織監理單位對變更進行分析，造成即成損失的，要明確責任，后下發給施工單位執行。工程監理管理程序1 目的做好工程監理公司的管理工作，保證工程質量，縮短建設周期，提高投資效益。 2 監理公司的選擇 工程部組織確定監理單位，簽定“建設工程委托監理合同”，明確工程監理的任務，施工階段監理單位依據合同規定按時進駐施工現場。 監理單位應具備的資質條件 投標單位必須具備相應的資質； 類似于該工程的階段監理經驗或全過程監理經驗； 具備與該工程所包括的設計、土建、安裝、裝修全部工作內容相適應的實際工作能力，全面進行“三控”（進度控制、質量控制、投資控制）、“兩管理”（合同管理、信息管理）、“一協調”（業主與實施方以及實施方之間）和安全文明施工； 具有進行工程建設項目現代化管理的能力； 具有完成該工程類似的工程項目招標、評標的經驗，以及具有編制招標文件，制定或審核標底的能力；建設項目現代化管理的能力； 具有編寫符合規程