北京物業管理法律法規講課(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 。008. 前期物業服務責任？答：建設單位承擔前期物業服務責任。銷售房屋時，前期物業服務合同應當作為房屋買賣合同的附件。009. 前期物業管理建設單位撤出管理區域并移交相關資料的前置條件是什么？答：業主共同決定解除前期物業服務合同的，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分的查驗交接，撤出物業管理區域，并移交相關資料。010. 業主共同決定解除前期物業服務合同的情況下，建設單位應當與全體業主進行物業共用部分查驗可以選擇的方式？答：全體業主承接前應當對物業共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業服務企業進行查驗。全體業主與建設單位也可以共同委托物業服務評估監理機構進行查驗。單選題：根據《北京市物業管理辦法》，前期物業交接查驗的主體為：。，交接主體為建設單位與街道辦事處或鄉鎮人民政府 。（A）011. 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理時由業主共同決定的事項內容？答：業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。下列事項由業主共同決定：、業主大會議事規則；；、服務內容、服務標準和收費方案；、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；、管理和使用專項維修資金；、重建建筑物及附屬設施；7. 申請分立或者合并物業管理區域；。，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的事項？答：籌集、管理和使用專項維修資金；申請改建、重建建筑物及附屬設施；同時，申請分立或者合并物業管理區域的，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。013. 業主對物業管理區域共用部分實施共同管理，具體事項范圍和決定程序？答：業主對物業管理區域共用部分實施共同管理。共同決定本單位范圍內的物業管理事項。事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者由物業管理區域內全體業主共同決定。單選題：根據《北京市物業管理辦法》，業主共同決定物業管理事項的范圍和決定程序由（ ）規定。 。（C）多選題：根據《北京市物業管理辦法》，業主對以下事項中，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意的有：、業主大會議事規則；、重建建筑物及附屬設施 ；、服務內容、服務標準和收費方案；、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；E. 申請分立或者合并物業管理區域；（）014. 業主大會組成人員？答：業主可以成立業主大會，業主大會由物業管理區域內全體業主組成，對物業管理區域內共用部分實施共同管理，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。015. 未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的處理方式？答：未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導協助業主共同決定有關事項。016. 建設單位向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料并推薦業主代表作為臨時召集人的條件？答：物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建筑物總面積50％以上的，建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料，并推薦業主代表作為臨時召集人。017. 除建設單位外，業主自己申請成立業主大會需要滿足的條件？答：物業管理區域內占總人數5％以上或者專有部分占建筑物總面積5％以上的業主可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。多選題：以下屬于建設單位的責任的有:%以上或專有部分占建筑總面積5%的業主要求成立業主大會的,建設單位應當向有關部門提出申請。,已交付業主的專有部分達到首期建筑總面積50%以上,建設單位可以向相關部門報送籌備首次業主大會的所需資料。（）018. 街道辦事處、鄉鎮人民政府在接到申請成立業主大會后需要履行的職責？答：街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業主大會會議。019. 業主委員會選舉產生后向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案時提交材料清單？答：業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：；；、業主大會議事規則；。判斷題：業主委員會應當自選舉產生之日起60日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。（錯）020.《北京市物業管理辦法》中對業主委員會委員資格自動終止后移交工作的規定？答：業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令移交，物業所在地公安機關應當予以協助。判斷題：業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起30日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會。（錯）023．物業服務企業公示服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況時的具體規定？答：《北京物業管理辦法》中規定，物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示。物業服務企業應當于每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算。業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目情況進行審計的，物業服務企業應當予以配合。024．物業服務合同期限屆滿前，全體業主共同決定續聘或解聘原物業服務企業的，應當履行什么義務？答：物業服務合同期限屆滿前，全體業主應當共同決定物業管理方式、服務內容、是否更換物業服務企業等事項。決定續聘原物業服務企業的，應當與原物業服務企業協商簽訂物業服務合同；決定解聘的，應當履行的通知義務，合同未約定通知期限的，應當于合同期限屆滿前三個月告知原物業服務企業，并在物業管理區域內公告。027．對拒不撤出物業管理區域的物業服務企業，新的物業服務企業和業主爭取權益的合法手段？答：原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提起訴訟或者仲裁，不得強行接管。（二）《關于〈北京市物業管理辦法〉實施中若干問題的通知》031．《北京市物業管理辦法》所指的前期物業管理期限？答：前期物業管理期限，是指從首戶業主入住起至全體業主與建設單位完成物業共用部分交接止。032．《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，確定物業服務事項和服務標準的有關規定？答：《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項和服務標準，并委托物業服務評估監理機構對服務費用進行測算，測算結果應當在銷售場所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業服務合同。建設單位應當按照合同約定的服務事項和服務標準提供服務。*034．《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，對完成物業共用部分交接前收取物業管理費有何規定？答：《北京市物業管理辦法》實施后申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，在完成物業共用部分交接前，建設單位不得向業主收取服務費；但發生下列情形之一的，業主應當按照前期物業服務合同的約定繳納物業服務費：籌備組成立滿面3個月未召開首次業主大會議的；首次業主大會會議未決定解除前期物業服務合同且未確定物業管理方式的；首次業主大會會議結束后，建設單位向全體業主發出書面查驗通知之日起落30日內未開始查驗的。物業共用部分經查驗符合相關標準，建設單位向全體業主發出書面交接通知之日起30日內完成交接的。籌備組成立公告，首次業主大會會議決議，查驗通知、交接通知、物業服務查驗交接報告或其摘要文本應當在物業管理區域30日內顯著位置公示。035．發放和首次使用“業主一卡通”的具體規定。在交付房屋前，建設單位應當向業主發放該套房屋的“業主一卡通”。業主入住前，應當與銀行、建設單位簽訂前期物業服務費托收協議。并按照房屋買賣合同和前期物業服務合同約定的費用標準，在“業主一卡通”內不超過12個月的物業服務費。發生本通知第四條規定的炊事班應當繳納物業服務費情形時，前期物業服務合同關于業主物業服務費用標準及費用繳納的相關約定即時生效，建設單位可以根據約定通過銀行直接從“業主一卡通”中劃轉前期物業服務費。建設單位向業主收費之前應當改選必要的通知義務，將收費起始時間及前期物業服務合同約定的收費標準在物業管理區域內顯著位置公示。037．《北京市物業管理辦法》實施前，對同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目物業服務合同如何規定？答：同一物業管理區域內分期開發建設的住宅物業項目，已有前期物業服務合同或者服務合同的，按照合同約定執行。038．《北京市物業管理辦法》實施后，對政府相關部門在物業用房方面有何要求？答：《北京市物業管理辦法》實施后，規劃行政主管部門核劃行政主管部門核發建設工程規劃許可證的住宅物業項目，*建設單位應當按標準配物業服務用房。測繪單位應當現場勘測、核查物業服務用房的位置和建筑面積，并在《房屋土地測繪技術報告書》中標明物業服務用房的位置、面積等情況。房屋行政主管部門在辦理房產測繪成果備案時，應當核查測繪成果是