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地制度談?wù)劷⒁辉膰?guó)有土(編輯修改稿)

2026-05-13 13:38 本頁面

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】房地產(chǎn)權(quán)證，因?yàn)檫@類房屋是建在集體土地上的，沒有繳納土地出讓金、沒有規(guī)劃許可證、施工許可證，故也不會(huì)有產(chǎn)權(quán)證。②不能正常出售，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)權(quán)證，不能辦理正常的過戶交易，而且出售的價(jià)格也會(huì)比商品房低，而且不能在房地產(chǎn)市場(chǎng)自由流通。③有被拆除的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭沁`章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，甚至業(yè)主也得不到拆遷安置補(bǔ)償。④房屋質(zhì)量差，因?yàn)闆]人監(jiān)督，一些建設(shè)單位為賺錢會(huì)偷工減料，存在安全隱患。⑤售后保修難以保證。⑥不能合法繼承，權(quán)利人去世后若要繼承，公證機(jī)構(gòu)與法院可能都不會(huì)受理。⑦不能貸款，購買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付清。⑧物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒有物業(yè)管理。　　其實(shí)研究小產(chǎn)權(quán)房，最重要的問題不是禁止人去買這些房屋，而是怎么會(huì)產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房。集體建設(shè)用地可以搞房地產(chǎn)開發(fā)嗎？回答是肯定不可以。出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房，政府首先要檢討，政府是執(zhí)法機(jī)構(gòu)，但是其沒有依法執(zhí)行，執(zhí)法不嚴(yán)，甚至縱容違法的現(xiàn)象很是普遍。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)及銷售，沒有當(dāng)?shù)卣呐兀瑳]有當(dāng)?shù)卣目v容，是萬萬建造不出來的。通常這些建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的單位都具有當(dāng)?shù)卣尘盎蛘吒賳T關(guān)系緊密。那么我們不難想象，小產(chǎn)權(quán)房很可能是滋生腐敗的溫床。　　任何事物都是有兩面性的，小產(chǎn)權(quán)房也不例外。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問題。　　其實(shí)筆者是不贊同小產(chǎn)權(quán)房的，因?yàn)檫@畢竟是違法的產(chǎn)物，而且嚴(yán)重?cái)_亂了商品房市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主流，我們應(yīng)該去保護(hù)這種制度，而不是去破壞。作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就應(yīng)該由市場(chǎng)去自我調(diào)解。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升時(shí)，作為土地的所有權(quán)人，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，國(guó)家應(yīng)該加大土地供應(yīng)，而不是限制土地的供應(yīng)。小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生只能說明商品房還不夠發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還夠規(guī)范。若小產(chǎn)權(quán)房各地大規(guī)模涌現(xiàn)，那么中央政府也需要檢討，說明現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)不能滿足購房人群的需求，國(guó)家應(yīng)該大規(guī)模的推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，來滿足人們的購房需求，跟上城市化進(jìn)程的腳步。　　對(duì)于現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對(duì)于沒有經(jīng)過規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問題的予以拆除。有的開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)繳一定的出讓金，住戶則補(bǔ)繳一定的費(fèi)用。出讓金的大部分歸村集體所有，由村民民主支配，政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費(fèi)用。給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證，以化解小產(chǎn)權(quán)房的遺留問題，化解社會(huì)的一個(gè)不穩(wěn)定因素，從而也還小業(yè)主一個(gè)安心的家。宅基地轉(zhuǎn)讓法律問題研究　　2007年，北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村宅基地房屋買賣案被多家媒體報(bào)道，引起了廣泛的關(guān)注。宋莊鎮(zhèn)小堡村因許多畫家聚居而得名“畫家村”。2002年7月1日，后花費(fèi)十幾萬元把院子進(jìn)行整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地使用證。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”。2006年12月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。2007年7月10日，通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，認(rèn)為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房”。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。2007年12月17日，北京市第二中級(jí)人民法院作出終審判決，維持原判。　　宅基地及地上的房屋到底可不可以轉(zhuǎn)讓呢?筆者查閱了法律規(guī)定，法律沒有禁止其轉(zhuǎn)讓。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家規(guī)定。第155條規(guī)定：已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第44條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。可見法律是有條件的允許宅基地轉(zhuǎn)讓的。　　國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定:加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定：農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。可見，國(guó)家明文規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，但這二個(gè)文件都不是法律法規(guī)，根據(jù)合同法的司法解釋第四條：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。目前法院認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購買宅基地及房屋的買賣合同是無效的，但是判決書都沒有直接引用法律法規(guī)。筆者認(rèn)為判決買賣合同無效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在的。譬如農(nóng)村的小孩考進(jìn)大學(xué)，戶口就轉(zhuǎn)為了非農(nóng)業(yè)戶口，大學(xué)畢業(yè)戶口回到農(nóng)村，那

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