安徽省物業管理條例(年發布)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 書面的前期物業服務合同，對前期物業管理的內容予以約定。建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用于購買物業辦公設備等固定資產。第四十條建設單位可以邀請前期物業服務企業提前介入項目的開發建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質量控制、設備運行管理等事項，提出與物業管理有關的建議。建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業服務企業參與。第四十一條新建物業的建設單位在申領商品房預售許可證或者現房銷售備案前，應當向設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門報送以下材料：（一）建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同；（二）經批準的物業項目規劃設計方案；（三）標注物業服務用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾；（四）應當招投標的物業管理項目招投標情況的書面材料；（五）物業配套建筑和設施設備的清單及產權歸屬說明等資料。第四十二條新建物業的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續：（一）水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、共用部位、共用設施設備以及同一物業管理區域內非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；（二）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；（四）按照規劃要求完成消防和人民防空工程設施建設；（五）按照規劃要求完成教育、郵政、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或者公路相連；（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；（八）建筑物及其配套設施的標志標識完整、清晰；（九）法律、法規規定的其他條件。第四十三條 對新建住宅物業，設區的市、縣級人民政府物業管理行政主管部門應當對本條例第四十二條規定的事項進行現場綜合查驗。對綜合查驗發現的問題，責令建設單位限期整改。綜合查驗結果和整改情況應當在物業管理區域內顯著位置公告。第四十四條建設單位應當依照省人民政府住房和城鄉建設行政主管部門公布的臨時管理規約示范文本，制定臨時管理規約，報縣級人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。在首次業主大會通過的管理規約生效后，臨時管理規約即行失效。第四十五條 建設單位銷售物業時，應當在銷售場所將經批準的規劃設計方案、物業管理區域的劃分、臨時管理規約及物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備、前期物業服務合同等相關材料予以公示，并向物業買受人提供書面公示材料。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。第四十六條建設單位與物業買受人簽訂物業買賣合同時，應當向物業買受人明示前期物業服務合同及物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。前期物業服務合同作為物業買賣合同的附件，對物業買賣雙方和物業服務企業具有約束力。前期物業服務合同可以約定期限；約定期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。第四十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業服務企業不得擅自處分。業主大會成立前，建設單位或者前期物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業服務費。第四十八條物業管理區域內屬業主共有的物業服務用房等配套建筑，由建設單位負責申請房屋權屬登記。登記機構應當在不動產登記簿中對屬業主共有的物業服務用房等配套建筑予以記載。業主有權查詢。第四十九條物業服務用房的配置應當符合下列規定：（一）物業管理區域物業總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；（二）物業管理區域物業總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標準配置；（三）物業服務用房應當在地面以上，相對集中，便于開展物業服務活動，并且具備采光、通風、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。物業服務用房包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等，其中，用于業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。物業服務用房不得計入公攤面積，所有權屬于全體業主。建設單位移交物業服務用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。未經業主大會同意，不得改變物業服務用房的用途。集中建設的保障性住房應當按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用于彌補物業服務費不足。第五十條建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施，屬于業主共有。第五十一條新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者查驗不合格的物業。第五十二條在辦理物業承接查驗時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；（二）共用設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；（五）園林施工圖紙及樹種清單；（六）業主名冊；（七）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料移交業主委員會。建設單位、物業服務企業、業主委員會及其工作人員不得泄露業主個人信息資料。第五十三條物業服務企業應當自物業交接后三十日內，持下列文件向縣級人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續：（一）前期物業服務合同；（二）臨時管理規約；（三）物業承接查驗協議；（四）建設單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他承接查驗有關的文件。第五十四條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位提取的工程質量保證金，應當專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和物業服務企業的監督。保證金期滿后，建設單位申請返還的，設區的市、縣（市）人民政府建設行政管理部門應當征求業主委員會、物業服務企業和縣級人民政府物業管理行政主管部門意見。工程質量保證金提取的比例與管理使用辦法，由設區的市人民政府制定。第五十五條新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規范。建設單位在組織竣工驗收時，應當通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業經營單位參加；在竣工驗收合格后，應當將物業管理區域內專業經營設施設備移交給專業經營單位負責管理，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的，按專業經營單位要求改造后，業主大會決定移交給專業經營單位管理的，專業經營單位應當接收。第四章物業服務第五十六條物業服務企業應當按照國家規定取得相應的資質，不得超越資質等級承接物業服務業務。物業服務企業在非注冊地承接物業服務項目，應當向物業項目所在地設區的市或者縣（市）人民政府物業管理行政主管部門備案。物業管理行政主管部門應當加強物業管理專業人才隊伍建設，建立物業服務企業信用信息系統和信用檔案，對物業服務企業實行動態監督管理。第五十七條物業服務企業享有以下權利：（一）根據有關法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；（二）依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用；（三）制止違反物業管理規約的行為；（四）可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人；（五）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。第五十八條物業服務企業應當履行以下義務：（一）按照物業服務合同約定，提供物業服務；（二）按照規定每年公布物業服務費收支情況；（三）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（四）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務；（五）協助有關部門提供社區服務，開展社區文化活動；（六）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。第五十九條業主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。業主大會決定采用協議方式選聘物業服務企業的，業主委員會應當將兩家以上備選的物業服務企業的基本情況、擬簽訂的物業服務合同的主要內容在物業管理區域內顯著位置公示。業主委員會根據多數業主意見對公示內容調整后，提請業主大會投票表決。第六十條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當包括下列事項：（一）物業管理區域范圍、基本情況和項目負責人；（二）物業共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；（三）物業服務用房的配置、使用、維修和管理；（四）公共綠化的維護，以及公共區域的環境衛生、秩序維護；（五）車輛的停放管理；（六）物