項目管理策劃案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 911911811191678元/平米，平均價為1049平米。一次性付款折扣30元/平米，按折扣揭20元/平米。其實際成交價1025元/平米。臨解放路一側商鋪售價在35003900元/平米（一層商鋪）。三房主力總價在13萬左右。樓盤優劣勢分析：優勢：◇萬里集團為許昌知名企業，有一定名企效應◇樓盤規模大，有規模優勢◇房型面積控制合理◇地段尚可，周邊配套齊全劣勢：◇營銷推廣水平差新時代莊園位于蓮城大道東段，開發商為許昌鼎鑫房地產開發有限公司。其房型有兩房、三房、四房、復式，兩房面積在111平米，三房面積在131157平米，四房面積在161171平米，復式面積在169265平米。主力房型為三房兩廳兩衛，主力面積141平米。其16層平均售價分別為1550、1650、1650、151370、1120元/平米，平均價為1480平米。主力總價在21萬左右。樓盤優劣勢分析：優勢：◇地段優越，周邊配套齊全◇臨近的公園為本案居民提供了良好的消閑娛樂場所◇樓盤體量較大，有規模優勢◇開發商實力雄厚，在當地有較高知名度◇房型平面布局較合理，戶型方正，動靜分區，干濕分離 劣勢：◇房型面積較大，總價較高◇搭售車庫有一定抗性金地嘉苑位于健康路與文峰路交叉口，由兩棟多層組成，分兩期開發，開發商為許昌市金地房地產開發有限公司。該案定位于小戶型、精裝修、溫情式公寓，均為一房一廳一衛，目前一期現房，已全部售完，二期已封頂。該案平均售價為1600元/平米，目前二期基本售完。樓盤優劣勢分析：優勢：◇許昌首家推出小戶型精裝修溫情式公寓，彌補了市場空白點◇位于新老城區結合部，升值潛力大◇面積較小，雖然單價不低，但總價不高劣勢：◇樓盤價位稍高◇樓盤規模較小，僅一棟樓建業帕拉帝奧帕拉帝奧是由建業住宅集團（中國）有限公司投資，許昌建業住宅建設有限公司在許昌開發的第一個項目，位于許昌市東城區，與許昌市委市政府僅一路之隔。許昌建業帕拉帝奧主要以小高層住宅為主。整個項目采取一次性整體規劃、分期建設的開發模式。項目總占地41374平方米，由11棟小高層組成?？偨娣e100318平方米，住宅建筑面積63500平方米，商業建筑面積20575平方米，綠化率達50%，住宅總戶數352戶，一期總戶數182戶。項目建設工作分兩期進行開發。一期工程2004年11月10日開工，2005年12月31日一期工程竣工。產品類型：套型有兩房、三房、四房、躍層復式四種，復式住宅從205平方米——275平方米不同面積的7個檔次，平層住宅從105平方米——185平方米不同面積的8個檔次。主力房型為三房兩廳，主力面積為160平米。其一期銷售單價為2500元/平米，主力總價為40萬。樓盤優劣勢分析：優勢：◇建業集團有名企效應◇位于東城區新區核心地段，升值潛力大◇樓盤體量較大，有規模優勢◇該案在規劃設計、環境景觀設計、房型設計等方面具有較高水準◇其配套較齊全，有會所、商業步行街劣勢：◇目前許昌市高層住宅市場接受度不高◇樓盤價格明顯偏高，市場抗性大德豐九曲苑位于九曲街，開發商為德豐房地產公司，一期現房，二期尚未開工。其房型有一房、兩房、三房、復式，一房面積在53平米，兩房面積在90平米，三房面積在121平米。 主力房型為兩房，主力面積90平米。其26層平均售價分別為1760、1760、1660、1380、1220元/平米，平均價為1590平米。一次性付款優惠10%，實際成交單價在1431元/平米左右。主力總價在13萬左右。樓盤優劣勢分析：優勢：◇地段優越，周邊配套齊全◇ 臨近的春秋廣場為本案居民提供了良好的消閑娛樂場所 ◇ 房型面積控制合理劣勢：◇售價較高◇樓盤體量較小第二部分 項目定位及建議一、目標客戶定位地產產品有目的的推廣銷售，既有利于降低銷售成本、縮短銷售周期，又有利于提高銷售率。因此，找準地產產品的消費層次，能有助于地產產品的順利出售。根據市場調查，研判出我們的目標客戶群是： 客源區域：178。 市區客戶特別是區域客為主，另外周邊市縣特別是長葛市、禹州市也是本案重要客源。職業：178。 從職業來看，主要有：私營業主，政府官員，個體戶，公務員，經濟效益較好的部分企事業單位中層領導等。家庭收入：178。 中高收入為主，目標客戶家庭年收入應該在2萬元以上。購買動機分析：178。 首次購房者和二次及以上置業者均占相當比例。年齡層次：178。 本案客戶年齡定位將集中在25—50歲。二、產品形象定位許昌市場上的高檔樓盤，高位形象（形成比較價格，積累銷售勢能）；現代的（風格）現代的建筑，現代的景觀，現代的房型，才匹配現代的生活；浪漫的（生活情趣）以其獨特的內涵使生活質量具有獨特、曼妙的享受；高貴的（精神格調）一種生活的氣度和格調，與眾不同，舒展的生活狀態與品位。三、產品定位（一）定位思路：178。 考慮到市場上高層住宅銷售狀況不太理想的現狀，本案定位為純多層，我們完全認同此定位。178。 為使產品在競爭區域具備獨創性和排他性，本案應在環境景觀、小區規劃、社區配套上表現出高人一籌的氣質，以完善社區功能性，提升產品附加值。（二）產品品質定位：通過對許昌市房地產市場的調查分析，結合本案自身情況，我們認為本案應定位為許昌市房地產市場中的高檔樓盤。從地段、規模、配套、環境、規劃設計、房型設計等諸方面分析，本案均具備高檔樓盤的條件。（三）價格定位： 價格建議通過對許昌市住宅市場的調查分析，結合本案自身情況，建議本案住宅價位在14201450元/ m178。左右（實際成交價）。建議臨北大街、清虛街一側兩層商鋪售價在37003900元/ m178。，臨機坊街、文化街一側單層商鋪售價在38004000元/ m178。具體售價待雙方確立合作關系后通過更為詳細的市調甚至試銷再行確定。付款形式——常規房產項目在市場銷售推廣過程中，主要付款方式表現為：（1）一次性付款；（2）分期付款；（3）按揭貸款。本案價格策略建議本案采用低開高走的銷售策略，入市價位較低便于回攏資金并聚集人氣，隨著工程的進展和本案良好形象的傳播，逐步提升市場推廣均價。本案價格策略三大目標（1）去化不良單元銷售前期以較低價格在市場一炮打響，去化不良單元，減少銷售壓力，以優勢產品創造后期的價格上升空間。（2）快速回籠資金作為企業的戰略目標——銷售收入回籠速度，是最重要的目標之一，它將為建立項目內資金鏈，實現項目的滾動開發奠定良好的基礎。（3）創造并保持市場份額的最大化市場份額的最大化是本案價格策略的第三個目標。市場份額既是顧客對企業產品支持率的體現，也是相比于競爭對手的價格體系的成功度的體現。（四）規劃設計建議：具體建議：大門：大門要有氣勢，其風格要與樓盤的整體風格一致。建筑層數：6層，一梯兩戶。車位：地上為主，車位比例在1520%，考慮放在圍墻處、樓棟中間（停車位可做特色綠化）、道路停車。（五）房型及面積定位建議：建議本案房型配比以三房為主，比例約占60—65%，主力面積在130平米左右，另外配置部分中小房型，如兩房、一房，其中兩房面積在9095平米。（六）開發節奏建議：目前市場機遇不錯，因此我們應加快工程進度，力爭搶占市場先機，降低開發風險。由于樓盤體量不算太大，建議一次性開發完畢，為規避市場風險，建議本案在產品定位環節一定要慎重，不能存在任何偏差，否則可能會導致一部分產品滯銷，不能實現項目利益最大化。（七）建筑風格定位：建筑風格及形式語言的塑造必須與時代、區域、經濟發展水平、文化、歷史等諸多因素緊密相聯，一個高品質物業更應具有鮮明性的建筑形式語言。 建議本案在塑造建筑風格時，應充分運用三個視角：※ 從建筑美學角度出發的“審美視角”※ 從成本價格角度出發的“經濟視角”※ 從市場接納角度出發的“營銷視角”當前我國住宅建筑風格分為如下幾類：歐陸風格、新古典主義風格、異域風格、普通型及現代主義風格。現代風格的作品大都以體現時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發，講究造型比例適度、空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的明快、簡潔，體現現代生活的快節奏和實用，但又富有朝氣的生活氣息。建議本案采用現代主義建筑風格，在樓盤頂部、外觀、立面、色彩處理等方面要特色，具體樓盤的外立面由開發商會同設計院、代理商共同確定。（八）環境景觀建議：景觀規劃設計的原則景觀規劃設計不但要符合：合理性、科學性、觀賞性、適用性的原則。還要富于人文內涵，講究可參與性。 因此本案不能單純的為了滿足小區的環境而泛泛的進行景觀設計，而應該充分考慮人在其中的活動和感受，達到寓樂于景、寓教于景的高尚境界，這樣才能充分地激發消費者的購買欲望。環境設計還應注重實用性。中央廣場、集中綠地或是大草坪固然令人欣賞，但各樓門前的小草坪（宅間綠地），人們的使用率更高，更貼近人們的日常生活，因此，它的實用功能顯得尤為重要。建議本案以組團綠化為主，同時兼顧樓間綠化。景觀設計應與小區整體風格相協調和融合。優雅的戶外硬質景觀營造高尚居住環境項目的外部環境體現是多維的，其中戶外硬質景觀設計是營造環境空間的重要載體。所謂硬質景觀是相對由植被形式的較景觀而言的，它涵括社區中，除了綠化景觀和建筑物自身以外一切有形物體。例如，硬地廣場，特色路燈，卡通垃圾箱，藝術圍攔，停車場，指示系統等。根據本案消費群定位與項目風格，硬質景觀設計應體現“輕松、優雅、高尚”的時代特征，材質運用注重可持續性和維護成本；設計風格納入本案的CI系統；指示系統應以倡導高尚人際行為為主旨，語意輕松含蓄,如綠地