寫字樓物業管理服務規范(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 扶梯 電梯運行平穩、乘座舒適、平層準確，轎廂照明、內外呼梯按鈕完好，樓層顯示正常，轎廂內整潔無污染； 根據溫度情況開啟轎廂風扇； 警鈴或其它救助設備功能完備，稱重裝置可靠，安全裝置有效無缺損，電梯運行無異常； 自動扶梯運行平穩舒適，安全防護裝置齊全有效； 應由A級專業資質的電梯、自動扶梯維修保養單位進行維護保養，經技術監督局檢測并獲得《安全檢驗合格證》，在有效期內運行；，對電梯運行進行管理，并按技術要求做好日常運行巡檢及記錄； 至少保障一臺電梯24小時運行； 電梯發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生電梯困人或其它重大事件時，物業管理專職人員應及時應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修； 電梯機房實行封閉管理，機房內溫度不超過設備安全運行環境溫度，配備應急照明、滅火器和盤車工具齊全，并掛于顯眼方便處。 消防系統 當被檢測探測器響應參數達到預定值時，探測器應輸出火警信號，同時啟動探測器的確認燈； 操作啟動部件，手動火災報警按鈕應能輸出火災報警信號，報警按鈕應當有動作顯示； 火災時應能將火災疏散層的揚聲器和廣播背景音響系統強制轉入火災應急廣播狀態，并控制在選定的樓層內； 報警功能：能正常接收來自火災探測器及其它報警觸發器件的火災報警信號，發出聲光信號； 故障報警：當控制器和火災探測器、控制器和傳輸火災報警信號作用的部件發生故障時，應當正確指示出故障部位； 火警優先功能：顯示預報警和故障信號時，如有火災報警信號輸入，應當立即顯示火災報警信號；顯示故障信號時，如有預報警信號輸入，應當顯示預報警信號； 電源轉換功能：主電源切斷時，備用電源應當能自動投入運行；當主電源恢復時能從備用電源自動轉入主電源狀態；，發出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接受其反饋信號。消防電梯聯動迫降后可進行人工操作，其功能、信號均應當正常； 火災確認后，應當控制相應部位的正壓風機和排煙風機啟動，接受其反饋信號并顯示其狀態； 火災確認后，發出控制信號，將著火層防煙風閥、排煙閥打開，接受其反饋信號并顯示其狀態； 確認火災后，控制室應能控制有關部位的防火卷簾門按規定程序下降，接受其反饋信號并顯示其狀態； 火災確認后，應當釋放所有門禁裝置，保證疏散門的暢通； 消防對講電話應語音清楚無干擾； 自動噴淋系統有水流動時，其水流指示器應顯示、壓力開關應動作、水力警鈴應發出報警鈴聲； 安全出口、疏散指示燈火災時應在維持90分鐘以上的照明時間； 消防水帶每半年檢查一次，應無破損、發黑、發霉現象； 聯動控制臺工作正常、顯示正確，系統誤報率不超過3％； 消防泵每月啟動一次，每年保養一次； 消火栓每月檢查一次，保持消火栓箱內配件完好，閥桿每年加注潤滑油并放水檢查一次； 控測器至少每三年進行一次清洗除塵； 消防管道、閥門至少每二年進行一次除銹刷漆； 保證消防用水的基本儲備，確保火災險情時的應急滅火用水； 消防系統由具有合格專業資質的消防維保公司對其進行維護保養； 工作人員經消防培訓考試合格，持證上崗； 消防主機除檢修時間外，必需處于開機運行狀態； 發生一般性故障，專業維修保養人員應在1小時內到達現場維修；發生重大故障時，物業管理專職人員應及時采取相應措施應急處理，專業維修保養人員應在30分鐘內到達現場進行搶修； 監督專業消防維保公司做好消防設備月、季、年度測試工作，按時段和設備數量比例，抽查、檢測系統設備，全年覆蓋所有系統設備； 配合專業消防公司制定消防設備年度保養計劃，并監督完成情況； 制定消防應急預案，每年進行一次消防火災演練。 安全防范系統 系統設置時間、日期準確，攝像機編號有邏輯性；，線路整齊，分組同步切換標識清楚；，并對干擾信號進行屏蔽，同軸電纜兩端“地電壓”應一致； 錄像機工作正常，顯示準確、整潔； 錄入資料應保持7天以上，并應有時間、日期及攝像機編號，有特殊要求的參照相關規定； 攝像機安裝牢固，位置正確，工作正常、整潔，室外攝像機應注意防水、防塵、密封及散熱，并應滿足室外最低照度要求； 畫面分割器工作正常、整潔； 監視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔； 多媒體圖形工作站應直觀顯示各監控點位置，對報警應及時響應； 紅外雙鑒探測器、玻璃破碎探測器、周界報警裝置應安裝牢固，靈敏可靠，及時反饋報警信息； 每季度對UPS電源進行一次完全代載放電，并充電檢測； 維修保養工作由專職人員進行，非受權專業人員不得擅自更改安防設置及對主機開蓋檢測箱內元件； 設立監控資料調用、查閱權限，調用、查閱需經受權； 制定應急處理程序，出現重大安全隱患時應采取必要補救措施； 每年由物業公司組織相關專業人員對安全防范系統進行一次全面檢查，對安全防范方面存在的漏洞、隱患等情況進行限期整改。 樓控系統 服務器及UPS工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 傳感器工作正常，靈敏度適應，通訊正常； 執行調節器工作正常，狀態及反饋信息準確； 直接數字控制器工作正常，輸出信號正確，通訊正常、整潔、線路整齊； 末端設備工作正常，線路無損，安裝牢固； 執行計算機權限管理規定，不得私自改變計算機設置和更換計算機硬件、軟件、使用外來軟件和光盤； 制定應急處理程序，定期對計算機系統數據進行備份； 每年對儀器儀表、傳感器進行校對； 建立機房管理制度，控制室機房實行封閉管理，無老鼠進入縫隙，配備符合要求的滅火器材。 網絡通訊 通信處理機、交換和調制解調機數據通訊工作正常、整潔、線路整齊； 維護終端工作正常、整潔； 工作電源及UPS工作正常，設備整潔，顯示儀表無損； 配線架排線整齊，標識完好，數據齊全； 光纖配架排線整齊，標識完好，數據齊全； 插座模塊安裝完好，線路暢通，表面整潔； 建立授權機制、訪問控制、加密與解密相關管理制度； 專人監控關鍵設備:文件服務器、數據庫服務器、打印服務器、交換機等； 病毒預防：從管理、技術和法律等方面著手，預防病毒侵入； 實時對服務器數據進行文件備份； Server,Datebase Server，Mail/FTP等Server進行觀測，發現故障及時記錄，并通知相關部門維修。 門禁系統 服務器及UPS工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 讀卡器指示燈完好、工作正常； 電子門鎖工作正常； 門磁開關工作正常，靈活有效； 建立系統權限管理規定，不得隨意更改系統設置； 作好門禁系統的安全保密工作，不得泄露有關信息； 每半年對門磁開關、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進行檢測。 有線及衛星電視 衛星天線安裝牢固，外觀整潔； 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調制器等設備工作正常、整潔； 光纖收發機、放大器、分配器工作正常，線路衰減小；