房地產企業財務管理培訓教材(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 也可以是6月15號，有特殊需要的話，企業下一步要改制，截止6月18號的情況你一定要告訴我，企業到底是什么情況？5月底的不解決問題了，6月18號的財務狀況一定要報給我，就是特殊的需要了，所以在一定的日期、時點的一個會計報表，是這樣一種表，反映企業的三大塊：資產、負債和權益情況。 資產負債表的作用是什么？反映房地產開發企業的資產組合及其構成情況，一拿這個表首先看最后一欄資產總額是多少？？？還是15億？都反映在資產負債表的左方。右方是負債情況？該人家多少錢？應該給人家多少錢？這是負債情況。再有就是企業的權益情況，權益加上負債等于資產總額。這是一個恒等式，下一步會講。一個是左方反映了資產總額，右方就反映了負債總額及其構成情況，具體項目都在里面說了，一會兒我給大家畫一個表看看，第三個就是反映權益的總額及其構成情況。企業的經營成果就是這么大的三塊內容反映出來，資產是現在占有的資產，不是現在僅僅的固定資產，有時候一說資產就是固定資產，不是這樣。包括借來的錢形成的資產，都是屬于我的資產。那么負債呢？有時候借來的錢形成資產，那邊還得擺著我借了人家多少錢？工資發完了，有費用了，我還沒有發工資，應該發的有多少錢，都表現在負債里面。再有就是權益。 縱觀資產負債表就可以了解企業的資產負債和所有權益的全貌了，所以這張表是非常重要的一張表。 資產負債表的結構：一個是資產，資產分成流動資產、固定資產、長期投資、無形資產和其他資產五大類。還有負債，負債又分為流動負債和長期負債。最后就是所有者權益，賬目結構就是這樣的情況。實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤，這四個方面是反映所有者權益的內容。 什么叫做長期負債和短期流動負債？流動資產就沒有什么說的了，貨幣資金屬于流動資產，現在存貨還有多少？這屬于流動資產。固定資產就是房屋、機器設備、交通工具等等。長期投資，對外的投資有子公司，還有對外參股，都屬于長期投資的范圍，這也是投出去的錢，是另外一種表現形式，也是資產的類別之一。再有就是無形資產，無形資產一般分為這樣幾塊：商譽、自有的土地、自己研制的軟件價值。為什么說商譽屬于無形資產呢？我舉一個簡單的例子，全聚德那塊匾是木頭的，論斤稱沒有多少錢，但是這個招牌值兩個億，你要想拿走我這個企業，不把我這個牌子買走是不行的。這是什么？商譽。商譽一般在會計報表里面是反映不出來的，一旦財產要發生轉移了，股權要發生轉讓了，財產要發生變動的時候，股東要發生變動的時候，就出來了。剛才我說，你不給我拿兩個億，想摘這個牌子那是不可能的，平常表現不出來，資產負債表上來一個無形資產商譽全聚德這三個字值多少錢，這個不符合財務制度，不能這樣記，但是一旦資產要發生轉移的時候，要進行資產評估的時候，它的價值一評就出來了，當然全聚德這三個字就是兩億，這就是一個說法，不見得是準數。無形資產是摸不著、看不見的東西，土地現在就是看見這塊地你能拿走嗎？你的使用權在這兒，我們的土地沒有私有化，國有化集體制，一個是國有土地，一個是集體所有制，誰聽說過個人有土地的呢？沒有？所以我們占的土地也是一個無形資產。所以資產的構成形式來講，它是一個無形資產。其他資產就很多了，什么地緣資產、長期待辦費用都屬于其他資產范圍的，我就不詳細講了。 負債有兩種形式，一個是流動的，一個是長期的。長期負債和流動負債的基本界限就是看時間的長短，流動負債一般是在一年之內的負債，叫做流動負債。舉個例子，銀行借款是長期的還是短期的？借款三個月是屬于負債，像銀行貸款，我借了三個月，簽合同就使三個月，就屬于短期負債。使用一年半，就要列入長期負債的范圍之內，長期和短期有很大的關系，性質不同，最后的處理方式也不同。比如剛才說的應付工資，應該付給職工的工資沒有付，這是一種負債，那放在長期負債里面行嗎？我三年不發誰也不用干什么了，只是說這個月的工資我下月發給你，作為財務核算來講，這個月的工資應該是每人8000還是1500，一共多少人、多少個部門、發多少工資，我算出來了9月份的工資，10月5號發，也可能是35萬，根據企業大小不同了，屬于一種負債形式，應該發的工資沒發的。超不過去一年，所以屬于短期負債的內容。長期負債主要是指貸款，該還沒還的事項，一年沒還的，比如短期負債也可以轉成長期負債，長期負債也可以轉成短期負債，一年的范圍之內，剛才我講一個時間段，比如說長期負債，我是一年零五個月的貸款，現在經過一年了，連本帶息已經還了多少了，還有五個月的使用范圍，不足一年了，要轉到短期負債范圍之內，就不要老列在長期負債里面，因為這一年你要處理的負債份額是多少就確定下來了，三年之內一年以上的還要列在長期負債里面。 實收資本，實收資本就是注冊資本金，你開張、做買賣，我們講成立企業首先要注冊，在工商要注冊，注冊資金有兩種形式：一個是現金、一個是實物，要到工商管理部門注冊，而且要通過會計事務所驗資，沒有驗資你注不了冊，工商就看你的驗資報告，為什么呢？主要是看你的資金到位沒有？過去那個階段的情況我都經過，企業開張沒有注冊資金，就開張了，后來1991年以后，實行了會計接軌，國內的會計要向國際接軌，會計報表就分這三塊：資產負債和損益、權益情況，權益就要反映出來你的注冊資本金是多少。為什么過去的表沒有注冊資本這一說呢？上級撥入多少，撥入5千萬，這是我的資金來源，資金運用是多少？我這個錢是怎么花的？過去叫做資金來源和運用情況表，后來經過改制以后，才叫資產負債表，就有了實收資本一說了，實收資本是你開張實際投入的現金和實物，必須要到工商有關的部門去進行驗資。 我這帶了一個驗資報告，驗資報告很簡單，就這么幾張紙，但是里面說明了你的企業資金到了沒有，一個重要的一張紙是你在指定賬戶資金到位的情況，決定了你這個企業成立了，工商要驗資了，首先你要有一個賬戶，我在你的賬戶里面撥進多少錢？我的注冊資本是5千萬，現在是4千萬，行不行？不行，必須達到5千萬，會計事務所給你進行驗資、出具報告、交給工商管理部門，這可以了，他就給你登記了，你的注冊資本金是5千萬到位了，這是注冊資金。 資本公積，現在搞企業的資金有一個億，現在注冊是5千萬，那5千萬怎么擺呢？也得拿進來，這個本錢是要用到的，擺哪兒啊？擺到資產里面不對，我有5千萬，擱到銀行存款去了，這是你企業的資產了，資產包括各種性質，是借來的錢形成的資產、存款也好，還是自己的錢形成的資產、銀行存款也好，都擱在你的銀行賬戶里面，在企業的負債表的資產方表現出來，哪兒來的呢？你有5千萬自己的錢擱在銀行里看，你得反映出來，現在會計原理就是這樣，有借必有債，借貸必相等。就是左邊和右邊一定要相等，什么叫借貸呢？這個就深了，不跟大家講了，會計人員比較懂，一般高級管理人員和其他部門管理人員對這個借貸可能就不太清楚了。 捎帶講一句也可以，我還拿錢來舉例子，我這5千萬拿下來撥在企業里面，賬目怎么反映？就是借5千萬，銀行存款，還有貸，貸什么？不是注冊資本，剛才注冊資本金通過驗資報告已經進入到實收資本里面去了，這5千萬怎么表現呢？貸資本公積，大家可以看，這資本公積在哪一方呢？在權益里面，會計報表的右方，左右必相等，借貸必相等，所以借銀行存款5千萬，貸就是看貸什么科目了，這是從哪來的錢、什么性質的錢，就是屬于資本公積來借，貸資本公積5千萬，這樣賬上就平了，要不然不平。為什么這個錢到哪兒去了，你就找不著了，所以現在這種記賬方式是非常科學的，不說資本主義還是什么主義的，是非常科學的。過去我們解放初期實行的是借貸原理，到后來文革時期，反帝反修，這個東西是資本主義的東西，我們要創造我們自己的東西，叫什么？不叫借貸記賬法了，叫增減記賬法，一增一減，增加了什么？增加了銀行存款，減少了什么？也沒減少什么，所以它有時候會出現同增同減的情況，增加銀行存款，同時增加盈余公積，那時候還沒有盈余公積這個詞了，這樣就出現了同增的情況，這種記賬原理不科學，你還得進一步分析增加這方面的性質是什么、減少的性質是什么，亂得一塌糊涂。后來經過這么幾年的使用，發現還是不行，還得走那個借貸原理的道路，又改回來，現在國際上也都承認，你要跟外商做買賣，你那個增減記賬表人家都不懂，你這個到底是什么表？你這個企業里面有多少錢？看不出來，注冊資本是多少？盈余公積是多少？未分配利潤是多少？看不出來，怎么跟你做買賣？敢跟你做買賣嗎？所以一定要跟國際接軌，用國際上都能接受的程式化的方式。 資產負債表的格式，左半邊基本是流動資產、長期投資、固定資產、其他資產和無形資產等等，最后有一個合計，期初余額、期末余額，資產負債表反映的就是這樣的基本情況，流動資產我也講了，長期投資剛才我也帶到了，什么叫固定資產也說了，這個資產形成的總額是你現在的資產總額，我這有多少家當，還有5億，資產總額期末余額是5億，這就是我的家當，我的家底可就不是這個情況了，得在所有表權益里面去看，這是真正的家底。 大家看這個，這是剛才資產總額的，這個負債合計和所有者權益合計，在這個箭頭所指方向，在這個欄里面反映的數字才是真正的家底，怎么講？家當有了，剛才是資產總額期末余額數有5億，負債是多少？我有5億，里面有多少是借來的？是應該還給人家的？這是負債總額，那么你的家底還有多少呢？所有者權益里面反映出來了，你的家底是負1千萬，沒東西了，你還以為你的家底還有5億呢？沒有了，真正的權益反映的是你的家底，假如你有5億的資產，資產負債表的左方表現出來了，右方你的負債表現是3億，你的家底還有2億，一看你家底這么多，銀行貸款沒問題，你貸多少？才貸1千萬，2千萬我也給你，因為你的權益很多。所以你要貸1百萬，他連眨眼都不眨眼就給你了。一看你的所有者權益里面是到負數了，你想貸款？沒門兒。不能給你，銀行知道這是窟窿，你拿貸款要發工資去。你拿我的貸款去發了工資，你怎么還我？肯定不行。所以要看你的家底還有多少，就是所有者權益是什么，是最主要考慮的一個方面。 這是資產負債表的基本格式，而且是某年某月某日的情況，某一個日期、某一個時點的情況，負債表是這樣的情況。剛才我講了一個恒等式，左邊加右邊，左邊是資產，資產在負債表里，恒等式的公式怎么表現呢？負債加上所有者權益，通過剛才這張表大家也可以看出來，左方的全部資產，右方表現負債和所有者權益，大家如果看表的時候，想了解家底就看你的權益，看企業的資產有多少可以進行運作的，就看左邊的資產到底有多少，形成的固定資產不可使用，一般只能是住、辦公，或者是有富余的出租也可以，流動資產表現企業經營的運作資金能力大小。這就是資產負債表里面的恒等式，所以有借必有貸，借貸必相等，有來言必有去語，有來的方面必然有用的方面，來是接來的，用是存起來了？還是花了？資產負債表里面就統統表現無遺了。 閱讀要點，大家如何看這個表？拿來這個表，一個是貨幣資金，看看銀行存款還有多少？夠不夠使？不夠使趕緊貸款去，或者投資去，投資的方式有各種各樣，下一步再說。再有應收款和應付款，這個應收和應付也很重要，比如剛才說的應收賬款三年了，應收賬款的賬齡十年沒收回來的，還在賬上趴著呢，簡直是笑話，你也沒跟人家對仗，也沒取得對方的承認，現在的年審我們都知道，企業每年需要進行一次年審，在工商那注冊，年審的時候要發出你的債權和債務對賬單，比如應收賬款某某單位一百萬，借走多少時間？兩個月，這估計沒有問題，我給他發一個函，叫詢證函，某某單位你是不是借款200萬？對方說昨天剛借的事，一蓋章，會計師事務所承認你債權的存在，10年的了，這個懸不懸啊？你發給誰都不知道，那個企業早都倒閉了，你根本10年沒對過賬，你在賬上趴著還應該收人家5千塊錢或者5萬塊錢，這個企業倒閉了，你這應收賬款還存在嗎？賬面上有，你賬還實嗎？不實了。所以要分析它的賬齡是多少？應收賬款的賬齡在3年以上的，就要特別小心了，怎么3年都沒收回來了？應收賬款往往是銷售出去，人家暫時沒有給錢，叫做應收賬款，應收賬款和經營有直接關系的應收的錢，叫應收賬款，銷售賣一套房子，人家沒給我錢呢，當然現在沒這個事了，這叫應收賬款，其他應收款就是企業之間往來的關系所發生的債權，某某單位找我借了1百萬，短期借款，可以，拆借一下三個月還可以，兩家一寫利息是多少、簽一個小合同就可以了，這樣形成的債權叫其他應收款，跟你的經營沒有直接關系，所以兩方面的賬齡都要看，應收款是多少錢收不回來的，也可能形成壞賬損失，其他應收款也是這樣，10年沒追回來的賬，這個人跑了、死了、企業不存在了，你的應收款還追得回來嗎？我估計回不來了，你說父債子還？兒子說不還，你就沒招了，所以賬齡的分析十分重要。 應付款和其他應付款又是相對應的，我就不說了，說說其他應收，這個大家應該想到，應付款和其他應付款的性質也是同樣，也要看賬齡。人家沒找我，我這就不欠著人家，有時候銀行一判執行還沒有錢執行呢，救火車一響就琢磨警車響了，這種情況也有。 定期和對方進行對賬這是財務管理人員的主要責任，你如果三年沒有對賬這是你的問題，你賬上還老記得其他應收款和應收賬款，你不對賬，對方早跑了。所以賬齡分析很重要。 再一個就是存貨，房地產開發企業的存貨和其他企業的存貨，工業企業、施工企業、商業企業的存貨大不相同，怎么說的？我們先說說相同的，第一行基本相同，原材料你有他也有，庫存設備、委托加工材料，一般的在庫里面存的東西，已有的東西并且是屬于流動資產方面的已有的東西。第二行就不一樣了，開發產品屬于存貨的范圍之內，大家要琢磨這么大的房子不是貨，它就是貨，它的性質屬于流通領域的流動資產，今天你蓋完房明天就會賣，它不是固定資產，一棟房子不會走也不會跑，它是固定資產，所以企業核算的時候，它是屬于流動資產的范疇，一般企業的存貨很大，就琢磨著企業的運作出了問題，你怎么存貨這么多？機器總賣不出去？設備里面占了很大的比例，沒賣出去，這個就很特殊了，可是在房地產開發企業，存貨的數量大小要經過分析，哪些方面的存貨？具體項目是什么？開發產品有兩種情況：一種是在施的，一種是已經完工的，完工就要轉入產品了，在施的不能轉。昨天完了今天驗收，可以賣的還沒賣出去的這個數量很大，過去都是搶著買，現在可能不一樣了，可能是形成多少套蓋完了還沒賣出去，這種情況形成開發產品形式存在的存貨是屬于流動資產的范疇之內。 再有就是分期收款的開發產品，屬于產品之一，但是劃分要切兩塊，分期收款和開發的，再有是出租的，可以用做出租使用的資產，也在存貨里面反映，就是長期出租。出租資產