物業管理全程操作指南(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 訴率和員工違章、違規的行為是評價員工工作的基礎。 （3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。 （4）培訓計劃及培訓內容提綱（略）第五章 物業管理所需物質條件一、辦公及員工住宿用房計劃 辦公用房住宿用房 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內安排物業安全管理員工，工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。二、物業管理工具與裝備價格參照表第六章 物業管理工作崗位職責一、物業經理崗位職責 全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理，貫徹執行ISO 9000質量管理體系及ISO 14000環境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。 制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業務上接受總公司和上級部門的指導和監督。 負責檢查、監督各項制度的執行情況。4 合理調配人員，協調各崗位的分工協作，責任到人，同時關心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態度。 負責所管轄物業的裝備審批，協調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。 協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關的部門的關系，便于開展各項工作。 認真完成管理處其他工作職責內容和公司安排或委托的其他工作任務。二、物業經理助理崗位職責 協調管理處主任完成本管理處的各項工作。 認真完成所分管的各項工作。 當管理處主任不在時，代理經理進行工作。 有權向管理處主任提出對下屬人員進行獎懲的建議。 遵照勞動部門人事有關規定，在公司編制計劃，按程序辦理管理處招、調員工的事物工作，對部門中的私招濫雇行為進行處理。負責組織策劃、實施社區各項文化活動。 有權處理處理對其分管工作范圍內的投訴。 有權處理分管工作范圍內的突發事件。 有權自行安排下屬工作人員的各項工作。三、物業管理部經理崗位職責 以身作則，調動員工積極性，保質、保量地完成各項工作。 檢查和監督大廈紅線范圍內的道路、綠化及公共區域地面的清潔。 熱情接待業戶，及時處理顧客對服務的投訴，并做好記錄。 定期對本部門員工進行培訓和考核工作，不斷提高員工的業務水平和服務質量。 協調本部門與個部門的關系，合理調配人力和物力資源。 負責清潔用品采購計劃的編制和進貨物品的驗證工作，并控制其合理的使用，協助倉庫管理員合理儲存和使用保管。 負責業戶的租金及物業管理費用的催收工作。 上級領導交辦的其他臨時任務。四、物業管理文員崗位職責 向部門經理負責，主持辦公室全面工作，嚴格執行經理各項指令，有權詢問、檢查、督促各部門工作執行情況。 負責安排公司各類文稿的草擬，審核工作，有權檢查、督促崗位責任制在操作層的執行情況，及時發現問題，提出整改意見，落實獎懲制度。 加強與各部門的聯系和溝通，對工作中的具體問題不扯皮推諉，有權協調各部門工作運作和人際關系。 加強業務學習，提高能力，促使各部門工作實施標準化、科學化、現代化，有權向公司領導提出創新改革的意見和建議。 嚴守保密原則，督促有關部門及辦公室工作人員加強文件管理，嚴格會議制度，增強保密觀念，凡屬公司尚未正式公布的決定、決議、指導等，無權傳播。 從節約出發，審批各部門辦公用品的購置。五、物業管理員工崗位職責 在物業管理部門經理領導下，具體行使管理、監督、協調服務的職能。 負責管理大廈清潔、綠化、治安、維修、接待、回訪等項服務工作。 全面掌握大廈物業公共設施、設備的使用過程。 協調經理送發物業管理方面的文件。 參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃。 負責發現運作中不合格的服務項目，進行跟蹤、驗證，處理業戶投訴。 收集有價值的物業信息，為推動公司管理工作的發鎮出謀劃策。 完成經理交辦的各項任務。六、物業商務管理員崗位職責 負責大廈業戶接待工作，做到儀表端莊、態度和藹，熱情大方，反映敏捷，處事穩健。 負責為業戶辦理入伙、入住、裝修手續。 按接待來訪規定，做好來訪登記，對電話預約的來訪要及時通知有關領導或部門，對突發來訪者，要報告有關領導或部門后，在約時間接待。 負責接待及處理業戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪工作。 負責為大廈業戶商務、票務收發等項服務工作。 完成辦公室臨時交辦的工作。七、物業清潔員崗位職責 負責本轄區的清潔衛生工作。 負責公司及管理處業戶的服務工作。 負責物業各區域的垃圾收集工作。 完成領導交辦的其他工作。八、工程管理部經理崗位職責 在經理助理的直接領導下，負責機電安裝維修工程的全面管理工作。 負責物業設施、設備的運行、保養、維修，安全檢查工作的安排與落實。 履行管理處簽訂的設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標。 貫徹執行公司制定的《機電設備管理工作手冊》，確保機電安裝維修工程管理的設施、設備處于安全、良好的運行狀態。 執行政府部門的有關行業法規，加強安全管理和安全教育，建立各級安全制度，防止發生安全事故。 對設施、設備的運行、維修和保養的正常運行每月必須進行一次全面檢查，每月不少與一次夜間查崗。 負責員工的政治思想教育和專業技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質。 負責組織對公司接管的機電設施、設備的驗收及其配套設施的完善工作。 負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作。負責業戶對機電工作的投訴處理，負責本部門不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施、跟蹤、檢查。1定期向經理匯報工作，完成上級交辦的臨時任務。九、工程技術員崗位職責 負責對大廈機電設備的運行值班，處理一般性故障，參與協助設施、設備的維修、保養工作，對發生的問題及時向上級領導或管理處匯報。 值班人員必須熟悉大廈的供水、供電、電梯、空調、智能設施、設備的情況，掌握相關設備的操作程序和應急處理措施。禁止與本部門不關人員進入機房。 定時巡視設施、設備的運行情況，認真做好巡查記錄和值班記錄。 配合管理處各部門的各項工作，建立良好的合作關系，記錄維修投訴情況，并及時處理。 保持值班室、高低壓配電房和水泵房、設備房的清潔及物品的有序擺放。 負責設備房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備房管理規定的行為。 遇到突發停電或發生其他突發事故時，應從容鎮定，按規定和操作程序及時排除故障，或采取應急措施，迅速通知相關人員處理。 加強防范意識，做好配電房、水泵房的防火、防水、防小動物的安全管理工作。 協助供電局抄表確認用電量，并進行月度用電分析對比，及時發現問題，杜絕浪費。完成上級交辦的其他臨時任務。十、強電技工崗位職責 協助工程經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。 制定供電系統的最佳運作方案，報上級審批后組織貫徹實施，保證設備24h正常運行，出現故障能立即排除；出現緊急停電時，應能隨時啟動柴油發電機，在5min內將發電機電源送至用電設備。 負責供電系統的維保操作及制定供電設備的大、中、小修計劃。 根據系統運行情況進行必要的技術改造，制定切實可行的節約能源措施，并保證實施，使供電方案為最優。 負責大廈系統業戶二次裝修工程的監管工作。 完成上級交辦的其他工作。十一、弱電技工崗位智力 協助經理開展工作，貫徹執行經理下達的各項指示。 負責消防自動報警系統、通風系統、樓宇自控系統、保安監控系統、廣播系統等弱電系統的運行，維護管理工作。 根據實際需求，開展各項弱電專業工程的增效、改造工作。 完成上級交辦的其他工作。十二、暖通技工崗位職責協助經理開展工作，貫徹執行管理處主任下達的各項指標。負責空調系統，給排水系統的運行、維修管理工作，保證空調系統正常運行，保證各類末端空調設備完好，無超標噪音和嚴重滴漏現象，各類管道、閥門無嚴重的跑、冒、滴、漏現象及事故隱患，保證給排水管道通暢。負責按規定做好空調、給排水系統的維護保養及制定設備的大、中、小修計劃。根據運行實際情況，提出設備運行節能措施，并保證實施，使系統能在最佳狀態運行。完成上級交辦的工作任務。十三、維修工崗位職責 執行管理處制定的《機電設備管理手冊》和有關技術規范、規定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修、保養方法，做一名合格的維修人員。定期清潔所管理的設備和設備房，確保設備、設施、設備機房的整潔。嚴格遵守安全操作規程，防止發生安全事故。發生突發情況，應