某省地方稅務(wù)局房地產(chǎn)地方稅收征收管理(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 種贊助支出；六、非法支出；七、自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠郑话恕⒍愂辗ㄒ?guī)有具體扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)（比例或金額），實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用超過或高于法定范圍和標(biāo)準(zhǔn)的部分；九、與取得收入無關(guān)的其他各項(xiàng)支出。十、非法定憑證載名的支出。第二十四條 實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其應(yīng)稅所得率應(yīng)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)際在1030%之間確定。第二十五條 企業(yè)所得稅按年計(jì)算、分月（季）預(yù)繳，月份或者季度終了后15內(nèi)預(yù)繳，年度終了后4個月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)。第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其實(shí)際經(jīng)營管理所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。第四章 土地增值稅 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的，應(yīng)繳納土地增值稅。計(jì)算公式為：應(yīng)納土地增值稅稅額=增值額*適用稅率增值額=收入總額扣除項(xiàng)目金額第二十八條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟(jì)利益。包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 第二十九條 納稅人“以房抵債”、“以房抵息”、“以房換房”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”繳納土地增值稅。納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)贈與他人的，應(yīng)比照上述規(guī)定執(zhí)行。 第三十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目，具體為： 一、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 二、 房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除的，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除： （一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五計(jì)算扣除。 （二）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十計(jì)算扣除。四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除。 五、根據(jù)取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。 第三十一條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅時予以扣除。第三十二條 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的下列業(yè)務(wù)，按照規(guī)定扣除：一、納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)贈與他人視同“實(shí)現(xiàn)銷售”的，其開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費(fèi)用，可在征收土地增值稅時作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。 二、地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時可予以扣除；如果未計(jì)入房價(jià)中，而在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時不得扣除。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項(xiàng)目金額；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲湎鄳?yīng)扣除項(xiàng)目金額。四、納稅人拆遷安置超面積返還部分應(yīng)取得的收入，或者拆遷安置中對外銷售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的沖減因素。第三十三條 土地增值稅實(shí)行3060%的四級超率累進(jìn)稅率。第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，實(shí)行土地增值稅預(yù)征管理，—3%。其計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入預(yù)征率。已預(yù)繳的稅款少于應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過應(yīng)繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。第三十五條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)合同、土地受讓合同、建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)、稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表、預(yù)繳土地增值稅完稅憑證及其他有關(guān)資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。主管地稅機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時，應(yīng)審核轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額、扣除項(xiàng)目金額、預(yù)繳土地增值稅額、多用途房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況及其他需審核的項(xiàng)目。第三十六條 有下列情況之一的，納稅人應(yīng)對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請土地增值稅清算:一、納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。二、納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。第三十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅。第五章 其他稅種及附加第三十八條 城市維護(hù)建設(shè)稅一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)以實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。二、城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行地區(qū)差別比例稅率，納稅人所在地為城市市區(qū)、縣城和建制鎮(zhèn)、其他地區(qū)的稅率分別為7％、5％、1％。三、稅額計(jì)算應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅稅額＝繳納的三稅（增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅）適用稅率四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅的征收管理比照營業(yè)稅的有關(guān)規(guī)定辦理。第三十九條 車船使用稅一、房地產(chǎn)企業(yè)按其擁有并且使用的車輛和船舶的種類、噸位和規(guī)定的稅額計(jì)算繳納車船使用稅或車船使用牌照稅。二、稅額計(jì)算客車應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅車輛適用稅額貨車應(yīng)納稅額＝載重凈噸位60元三、車船使用稅按年計(jì)算、分期繳納。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所在地地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。外商投資企業(yè)（包括港、澳、臺）繳納的車船使用牌照稅比照車船使用稅的規(guī)定辦理。第四十條 房產(chǎn)稅一、房地產(chǎn)企業(yè)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅。二、對自用的房屋，按房產(chǎn)原值一次減除30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，％；對于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12％；三、房產(chǎn)稅按年計(jì)算、分期繳納。房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)征收。城市房地產(chǎn)稅比照辦理。外商投資企業(yè)（包括港、澳、臺）繳納的城市房地產(chǎn)稅比照房產(chǎn)稅的規(guī)定辦理。第四十一條 印花稅一、房地產(chǎn)企業(yè)書立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。二、征稅范圍、稅率和計(jì)稅依據(jù)購銷合同。按購銷金額的萬分之三計(jì)算繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與個人訂立的購房合同，暫免貼花。加工承攬合同。按加工或承攬收入的萬分之五計(jì)算繳納。建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。按收取費(fèi)用的萬分之五計(jì)算繳納。建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬分之三計(jì)算繳納。財(cái)產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計(jì)算繳納。貨物運(yùn)輸合同。按運(yùn)輸費(fèi)用的萬分之五計(jì)算繳納。倉儲保管合同。按倉儲保管費(fèi)用的千分之一計(jì)算繳納。借款合同。按借款金額的萬分之零點(diǎn)五計(jì)算繳納。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同。按取得的保險(xiǎn)費(fèi)收入的千分之一計(jì)算繳納。技術(shù)合同。按所載金額的萬分之三計(jì)算繳納。1產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。以所載金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率為萬分之五。1營業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以“實(shí)收資本”與“資本公積”的合