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房屋買賣合同案例(3)范本(編輯修改稿)

2026-05-21 22:26 本頁面

　

【文章內容簡介】群的組成部分，是同一裙樓上建造的三座塔樓中的一座，該項目塔樓下面相應的裙樓和樁基工程不可能與整體建筑群分離單獨建造。華信公司與濱海公司對此未盡到注意義務，在合同中僅約定華信公司負責承建銀信大廈34層塔樓及同一垂直軸線下面的等面積裙樓，致使合同履行受整體建筑群工程的制約和影響，因此存在潛在的履行障礙。同時受到國家宏觀調控和海南房地產市場等因素的影響，整體建筑群工程已不可能興建。銀信大廈也無法繼續建造，雙方簽訂的合同已無法繼續履行，應予解除。根據公平原則，濱海公司履行合同所支付的規劃、報建等費用，由其自行承擔；華信公司所支付款項利息損失，由其自行承擔。濱海公司應將項目轉讓款3．115萬元返還華信公司。據此判決：一、解除雙方簽訂的《房屋買賣合同書》；二、在判決生效后60日內濱海公司返還華信公司3，115萬元；三、駁回華信公司請求濱海公司支付土述款項利惠的訴訟請求。一審案件受理費222，716元，由濱海公司和華信公司各半負擔。宣判后．雙方當事人均未上訴，一審判決己發生法律效力。2000年8月25日，最高人民檢察院以高檢民行抗字（2000）第15號民事抗訴書就本案向本院提起抗訴。民事抗訴書稱：一、判決認定銀信大廈項目不可能與整體建筑群分離單獨建造，該工程因國家宏觀調控等因素無法繼續建造，雙方簽訂的合同已無法繼續履行，與事實不符。l 、海南高院判決認定華信公司與濱海公司簽訂的合同名為房屋買賣合同，實為項目轉讓合同。出讓方的權利是取得對價，同時轉讓建設項目；受讓方的權利是取得建設項目，同時支付對價。濱海公司作為建設項目的出讓方已經履行了項目轉讓合同所約定的義務，作為建設項目的受讓方就應當按期履行付款義務，故雙方簽訂的合同不存在無法繼續履行的法定事由。華信公司與濱海公司簽約后，依約向濱海公司支付了一期款，由于受國家宏觀調控等因素的影響，華信公司未能按合同約定支付二期款構成違約。但這種違約并不影響華信公司單獨建造銀信大廈。海高院判決認定，銀信大廈項目不可能與整體建筑群分離單獨建造，雙方簽訂的合同已無法繼續履行，缺乏事實依據。華信公司違約的直接原因是由于銀行緊縮銀根而導致融資發生困難。作為房地產公司，應當考慮到銀行貸款受政策性影響的因素，并非不可預見。因此銀行緊縮銀根導致融資發生困難不是合同不能履行的抗辯理由。海南高院判決以該項目受國家宏觀調控等因素的影響，合同無法繼續履行，系認定事實的證據不足。二、海南高院判決認定華信公司違約并給濱海公司造成實際損失的情況下，依據公平原則，判令濱海公司履行合同所受損失由其自行承擔，適用法律錯誤，判決顯失公平。本案應當適用過錯責任原則進行處理。海南省高級人民法院按照本院指令對本案依法進行再審，并于2000年12月6日作出（2000）瓊高法民再初字第2號民事判決。再審判決認為：（一）關于銀信大廈能否單獨建造問題、應當審查雙方簽訂的合同是否有將銀信大廈單獨設計施工的約定及合同是否存在履行障礙。從合同內容看，雙方將裙樓部分作整體施工的意思表示是清楚的，合同中只有整體設計施工的內容，而無將銀信大廈及同一垂直軸線下的裙樓單獨設計施工的意思表示。事實上，濱海公司從未對銀信大廈單獨進行設計和報建。海口市規劃局頒發的《海口市建設工程規劃臨時許可證》和海南省建設廳頒發的《建設工程施工任務通知書》的內容均證實整體建筑群必須同時施工建造。本案并非抗訴機關及濱海公司所認為的項目轉讓合同已履行完畢，雙方只存在債權債務關系。雙方簽訂的《房屋買賣合同書》對工程項目如何施工等方面有諸多約定。這些約定或者不具體、不明確或者相矛盾，難以履行。如合同第二條第3款約定了“雙方保證在申領到施工許可證后的一個月內，樁基礎工程開工。從地下基礎到裙樓土建工程，雙方配合進行。”至于雙方如何配合則未作約定。合同第五條約定，“銀信大廈工程由華信公司總承包，詳細工程內容由工程承包合同約定。”因雙方并未簽訂工程承包合同，工程施工也就無從談起。合同第八條第5款約定濱海公司“保證整體建筑物和銀信大廈的樁基礎工程如期開工和完工，否則按合同第六條第3款處理。”而合同第六條第3款約定，樁基礎若屆時不能開工，由濱海公司承擔華信公司以前所付資金的誤工損失。此兩款約定，將樁基礎工程的如期開工和完工視為濱海公司的單方義務。《建設工程施工任務通知書》的內容也反映出樁基礎和護坡樁工程由濱海公司申報的武基海南公司負責施工，與前述合同第二條第3款及第五條的約定矛盾。（二）關于雙方違約的事實及本案適用法律的問題。原判認定華信公司未按合同約定支付第二期款，已構成違約。因原審時華信公司主張合同無效，故原判未明確認定

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