城市花園小區(qū)一期工程開發(fā)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 北京路入口處布置一個中心辦公區(qū)（此設計方案目前以取消）；沿北京路往北一側分別布置超市、建材市場和辦公區(qū)，使商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)主的分布自然的與小區(qū)組團聯(lián)系起來。小區(qū)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃設計要求，配備有值班管理室、居委會、便民服務點、配電房、水泵房、煤氣站及垃圾收集點等公共設施。第二章 景觀道路設計中心商業(yè)街——XX大街如一條巨龍宛延盤旋，連通整個小區(qū)南北?！败囆小薄ⅰ八啊薄ⅰ榜R景”、“龍脈”共同交織成人文勝景，龍的傳承。一、沿商業(yè)街區(qū)的主要節(jié)點歡樂廣場在柳林路頸部客流最大處設置二十四小時便利店、銀行及羅馬風格的小品，以及具有時代感的浮雕等具有親和力的建筑和標志。大眾時尚街歡樂廣場至日月廣場段為大眾時尚街，定位為中檔時尚專賣店一條街，街兩側建筑沿坡向呈疊落狀，充分展示山地建筑的特色。日月廣場位于大街中心的日月廣場，為落差為十八米的下沉式廣場。依落差建成環(huán)繞式商業(yè)街，并在廣場一側建一座具有標志性的高塔，并設置兩部觀光電梯，直達十八米高的觀景天橋。名牌時尚街從日月廣場至雙月廣場的路段為名牌時尚街，定位為高端商業(yè)街。設置名牌時尚店等設施，并在假日廣場十八米上部設置一個標志性墻以及極具時代沖擊力的雕塑。雙月廣場北京路入口處設置雙月廣場，并被北京路一分為二，形成兩上半月型廣場。二、道路系統(tǒng)規(guī)劃該項目小區(qū)內(nèi)道路采用車行與人行分離形式，主路口設在柳林路與北京路，在小區(qū)南側開一個次路口，與另一個城市居住區(qū)相連。居住區(qū)東區(qū)主入口設在北京路，西區(qū)主入口為中心五環(huán)道路上。居住區(qū)道路采用環(huán)狀道路系統(tǒng)。車行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。三、景觀系統(tǒng)設計景觀設計上，中心商業(yè)景觀軸線和中心商業(yè)廣場是該項目規(guī)劃設計方案中最顯著的特色。商業(yè)街成為居住組團主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀休閑活動場所的中間環(huán)節(jié)。第三章 生態(tài)綠化布局該項目綠化方案設計以混然天成、巧奪天工的綠化系統(tǒng)布局，形成豐富的空間層次。綠地組織重視點、線、面的有機結合，使綠化通過與小區(qū)不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達到最佳的生態(tài)綠洲的景觀效果。綠地系統(tǒng)的設計上，注重人與自然交融。重點考慮將綠化與水體相結合，通過在建筑單體連接部分設空中花園，部分山墻加以墻面綠化。住宅建筑南北，進行屋頂綠化，中心綠地旁架空層做戶外綠化等設計，使住宅、步行活動等充分接近生態(tài)。第四章 建筑結構構思該項目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以兩房兩廳，三房兩廳為主，建筑面積90150平方米之間，戶型力求雙衛(wèi)生間設計，客廳、餐廳獨立，并形成良好的穿堂風。建筑造型上，注重群體形態(tài)的可識別性。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應。建筑風格充分融合現(xiàn)代及后現(xiàn)代建筑等多元要素。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時配以豐富的細節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強視覺效果的住宅新景觀。第五部分 項目開發(fā)建設進度安排XXXX城市花園項目一期計劃于2004年1月份開始施工建設，于2005年6月完工，并假設自開工半年后，即2004年7月開始預售，并于2006年12月全部銷售完畢。其工程施工總體進度如圖1所示：圖1 工程施工總體進度計劃XXXX城市花園住宅小區(qū)工程（A塊）序號項目組名稱2004年2005年34567891011121234561Ⅰ2Ⅱ3Ⅲ4Ⅳ5Ⅴ6Ⅵ 7Ⅶ說明：I組：馬街超市、3泛會所、333442樓Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層Ⅲ組中心廣場、3340屋頂游泳池、擋墻構筑等Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪Ⅶ組：配套、園林、景觀第六部分 投資總額及資金來源評估第一章 項目投資估算一、估算依據(jù)參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前XX市建筑市場的價格情況。二、項目投資概算土地費用：根據(jù)委托方提供的數(shù)據(jù)為每畝30萬元，該占地150610平方米，則：30萬元/畝=取整，即6777萬元。前期工程費：包括勘察設計及各項規(guī)費，經(jīng)綜合測算，按每平方米建筑面積約78元/平方米，計：78元/平方米=取整，既1851萬元。房屋開發(fā)費，按每平方米700元，計700元/平方米237251平方米=取整，即16608萬元。配套設施費包括環(huán)境景觀建設、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積200元/平方米估算。200元/平方米=4746萬元公共配套設施，包括綠化及智能增加費用，考慮到項目在定位方面的特殊要求，該項費用以每平方米建筑面積100元計算：100元/平方米=2373萬元其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、指標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用，按土地費用、前期工程費和房屋開發(fā)費三者之和的3%計，則：（++16611）萬元3%=取整，即757萬元。管理費：包括開發(fā)工程的各項間接費用及公司管理部門管理的各種費用。按房屋開發(fā)費的3%計，則：16608萬元3%=取整，即498萬元。銷售費用：指銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及委托代理的各項費用，取銷售收入的3%，則：61805萬元3%=1854萬元，隨銷售收入發(fā)生。取整，即1854萬元。財務費用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。本項目財務費用為1788萬元。不可預見費：按土地費用、前期工程費，前八項之和的5%估算，即1773萬元。以上分析估算，本項目總投資額為39025萬元，其中計入開發(fā)成本35383萬元。詳見表4表4 項目總投資估算表單位：萬元 序號項 目總投資1開發(fā)建設投資39025土地費用6777前期工程費1851基礎設施建設費4746建筑安裝工程費16608公共配套設施建設費2373管理費用498財務費用1788銷售費用1854其它費用757不可予見費17732項目總投資39025第二章 項目資金來源及籌措本項目總投資額為39025萬元,其資金來源為：自有資金16000萬元,其中，注冊資本金5000萬元；另外，該公司自籌資金2500萬元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y3000萬元，計劃于2004年4月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二中國天行集團出資1700萬元，計劃于2004年4月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三浙江永康胡激揚出資1700萬元，計劃于2004年5月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四浙江永康程志海出資2100萬元，計劃在2004年5月份到資。申請銀行貸款15000萬元。計劃銷售回籠款8025萬元。詳見圖2圖2 資金籌措圖自有資金16000萬元預售回籠8025萬元注冊資本金5000萬元項目總投資39025萬元自籌資金11000萬元金融機構融資15000萬元第三章 項目建設及用款計劃該項目自2004年1月開始建設，計劃2005年完工。資金使用計劃為3年，第一年及第二年為建設期投資，分別投資27585萬元、10221萬元，主要用于房屋開發(fā)、配套建設、銷售費用及所支付的財務費用。2006年投資1219萬元，主要用于房屋銷售所發(fā)生的費用及所支付的財務費用。詳見附表附表2。第七部分 銷售及經(jīng)營收入測定第一章 項目銷售收入估算參考委托方提供的資料及根據(jù)目前項目片區(qū)該類物業(yè)的供求狀況的市場調(diào)查，并結合對該區(qū)域同類房地產(chǎn)市場的了解，擬定本項目商業(yè)銷售均價為5000元/平方米，住宅銷售均價為2200元/平方米，車庫均價3000元/平方米。假設可銷售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷售90%，車庫全部售完。本項目總建筑面積為237251平方米，可銷售住宅面積為169572平方米，可銷售商業(yè)面積為59103平方米，可銷售車庫面積5446平方米，不可銷售配套面積為3130平方米。則在不考慮空置率的情況下的銷售收入為：2200169572+500059103+30005446=考慮空置率的情況下的銷售收入為：220016957290%+50005910390%+30005446=6180541萬元取整，即61805萬元。詳見附表附表2。第二章 項目銷售回款計