商城小區服物業管理策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 4歲間，從正門入口開始，在主通道兩側交叉分布，各項游樂內容基本獨立；A二樓為針對成長期兒童的游樂設施，年齡在5――8歲間，從二樓主扶梯位開始，分別向兩側延伸，一側為5－6歲區域，另一側為7－8歲區域；A在一樓中心位置開辟一定面積，設立女孩游樂專區，設立專門為女孩兒提供游樂設施。A在一、二樓的游樂設施分布上，按照運動型、智力型和綜合型的類別過渡漸進；A秋千和滑梯（或者其他項目）作為常設性的設備，每隔一段距離就設置一個單獨功能區。B、經營區域劃分根據對兒童設施分布的初步設想，結合商鋪的基本功能定位，將經營品類與經營區域劃分如下：B一樓經營：兒童營養品（嬰幼兒區）、兒童服裝、兒童鞋帽、兒童玩具。B二樓經營：兒童小食品、兒童醫藥保健、兒童文體用品、兒童書籍、兒童音像制品。B特色服務：二手嬰幼用品交易區（位置靈活確定）。B經營單位劃分由于兒童游樂設施的設立，在提高商鋪經營成本的同時，更帶來了滾滾的人流。因此在經營單位的劃分上，既要照顧到銷售價格，又要使經營者得到充分的利益保障。所以綜合考慮，經營單位的劃分采取如下形式：B劃分米柜臺：以中心過道作為中軸，兩側的建筑單元按照可設立的柜臺長度，劃分出實際可售的米柜臺。B劃分壁柜臺：以每一個建筑單元內三面墻體作為經營商品的展示載體，制作展架、貨架或者直接展示，劃分墻體面積進行銷售。 （3）、經營定位的基本市場分析A、 經營商品能做到體積小、利潤大，能保證業主賺錢，同時，商場流行“女人、兒童的錢好賺”，能說服業主承租或購買； B、市場中本身就存在大量的經營此類商品業主，市場容量較大； C、是市場上的“稀缺產品”，市場需求旺盛，未來經營看好，經營業主的生意好做，就為商場的增值奠定了基礎； D、適合現有市場狀況，持續經營的能力強。 E、所經營的商品的銷售對象全部都是“兒童”，符合兒童“購物”邊走邊玩的特點，就能盡可能的延長購物時間，創找更多的銷售商機。 物業經營定位的訴求包裝 將物業的經營內容進行包裝而后變成訴求信息并付諸傳播，其目的是為了建立物業未來的成型商場的形象，提前展現未來商場的經營狀況，堅定購買市場對本物業的投資回報信心。（1） 商場經營定位的包裝前文中我們用兒童娛樂超市的概念來整個經營定位進行說明，但并不表示未來的銷售推廣中要傳播該概念，為更好的達成傳播效果并短時間內迅速建立物業成型的商場形象，經我司研究，可包裝成迪斯尼兒童樂園，并以此代表商場名。在房地產開發中，因名稱對物業營銷影響的例證不勝報舉，在房地產整體運作過程中，物業的命名有著其深遠的意義，很多人認為物業有名稱就行，名稱只是物業的一個代號而已，實際上從消費者對項目的認知角度來看，物業的名稱對投資者有著潛在的聯想效應，在項目品牌形象推廣中，一個好的物業名稱可以發揮意想不到的作用。 B、本物業定名分析 B 區別其它市場名，迪斯尼兒童樂園主題鮮明，搶眼，新鮮，其本身具有強烈的誘惑力因而能具備市場號召力； B可以很快的形成知名度，因其本身的主題，新鮮感能帶動較旺的人氣，為市場培育開個好頭；B為以后專門性的導購市場，做好媒體的準備，例如可考慮以后,每月可出版一期《迪斯尼》雜志；B能真正包容物業經營定位的一切內容；B因整個商場的銷售對象幾乎是家庭與家長，這樣取名較符合銷售對象的性格，以取得她們的認同；B本身所供挖掘的訴求點較多。（2）、商場經營區域訴求包裝（待定） （3）、商場服務區域訴求包裝（待定）（4）、視覺形象設計（待和廣告公司一起完成） （5）、主題公關活動包裝（待定） 三、由經營定位所界定的目標市場定位3客戶群購買目的分析 現階段購買長春中心商業圈內商業物業的客戶群體組成分析：買家來源購買主要目的購買首要動力買家身價結構長春本地45%出租95%賺錢30%100200萬70%南方20%出租80%賺錢30%100200萬80%長春周邊和省內其他 地 區35%升值及出租80%穩定收入40%200萬以上60% 本項目的客戶群，除通過特色營銷帶來的其他層面客戶或對上述比例有所調整之外，仍是以上述所列為主。主要的目標客戶群是：投資者市場。 在此，可提出兩個問題：（1）、買這個鋪位的人會不會去經營它？（2）、經營它的人會不會去買這個鋪位？根據實地考察，答案是：經營者同時是商鋪業主的，僅占現該片區商圈內總鋪位的22%。這就是說，投資性購買將是本物業成型商場的主力購買客戶群體； 3物業客群定位分析類比商服物業的客群分析（1）、從現有經營獲利狀況分析，確定類比商業經營標準A、現有經營獲利狀況分析（見下表）類 別滿分原 因交通狀況8從交通情況來說，所有的經營性物業都必須擁有較好的交通狀況，才能支持一定的人氣，否則，就會極大的影響商業的發展。人氣支持15擁有人氣支持，是商業物業經營的保證預計消費者購買強度10經營品種是否適合市場，能否賺錢的原始動力行業平均利潤率20經營的唯一目的就是獲利，行業利潤率直接影響經營利潤購買頻次8影響商業利潤和商品周轉能力的重要指標支付能力10需求轉向消費所必備的因素，否則，需求便不能轉為購買競爭情況10競爭厲害的經營，利潤肯定不高持續發展力7經營能否維持的能力配套情況5對自身經營的品種和手段的支持和阻礙經營能力7競爭取勝、獲利能力加強的唯一手段合計100 B、根據SWOT分析，確定物業的得分標準。 物業得分標準類 別滿分得分原 因交通狀況88 從交通情況來說，所有的經營定位均符合物業成型商場的交通要求，整個路面寬直，公交線路多，各種載人運輸工具均能容易抵達。人氣支持1514 本物業未來的成型商場能部分接引“長春中心市場”內人氣，但從傳統的消費構成分析，娛樂所能接引的人氣最高，其次是主題商品類，而這幾項均是項目的經營定位所包含，所以得分較高。預計消費者購買強度109經過有效引導后，消費者來此區域購買消費的強度較大，這也是經營內容之一，若加上有效的宣傳導入，能更好的刺激消費者的購買強度。行業平均利潤率2010 椐我司的調研以后得到的數據，本定位的平均利潤率可到50%。購買頻次8 8 定位內容廣范，使消費頻度提高支付能力1010商品的總價較低，相對消費者，支付能力強競爭情況109基本沒有總體競爭，有系列的個體競爭持續發展力77前景好，見后文配套情況55完整而良好經營能力76主題式經營，廣告支持，經營能力強 合計10086 注意：以上打分，為經驗估計，非計算結果。 （2）、對長春現存的商服物業按標準打分 人民大街、重慶路商業圈（表一）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88市中心主干道，交通極其方便人氣支持1515長春市民心中服飾主要的購物區預計消費者購買強度1010商品齊全，長春大商場集中在此地，市民購物必到之處行業平均利潤率2013競爭激烈有序，利潤率普遍較好購買頻次88人流量支持購買頻次支付能力109長春人均產值高，人流量，大件商品購買集中地競爭情況1010商家林立，競爭異常激烈持續發展力76較好配套情況55周邊商業、文化、娛樂設施齊全經營能力77良好合計10091商業價值非常好 永 春 路 商 業 圈 （表二）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88市中心支路，交通極其方便人氣支持1515長春市民心中日用雜品、小家電主要購買區預計消費者購買強度108商品齊全，中低檔品牌眾多，購買首選行業平均利潤率2011競爭激烈，利潤率普遍一般購買頻次87人流量支持購買頻次支付能力109商品價格普遍不高，比較適合中低收入家庭競爭情況1010商家林立，競爭異常激烈持續發展力76較好配套情況54文化、娛樂設施不齊全經營能力77良好合計10085商業價值好 長 江 路 商 業 圈 （表三）類 別滿分項目得分原 因交通狀況88通往市中心路段，交通極其方便人氣支持1515長春市電腦一條街預計消費者購買強度108主機、配件、軟件應有盡有，適合多種層面的需求行業平均利潤率2010競爭激烈，利潤率普遍一般購買頻次86需求支持購買支付能力107單位大宗購買，個人電腦成為生活必需品競爭情況1010商