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某大廈市場可行性研究報告[001](編輯修改稿)

2026-05-22 04:08 本頁面

　

【文章內容簡介】（2）新區的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業占第一位的是物流類企業，新區的生產型企業很多，企業的高效運作，依靠快速引進原料，產出成品，送抵市場，因此，企業就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業中物流企業居多在情理之中。（3）市區的寫字樓相對比較分散，行業區塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現的行業特征，相對集中的區域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。蘇州市寫字樓物業的發展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發展，把銀行、律師行、會計師行、商業客戶集中在一起。隨后發現當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施。經過長時期的發展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。計劃經濟時期，中國大陸地區傳統生產方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區一樣，是近二十年來的新興產物，隨著蘇州經濟的發展，寫字樓也有如雨后春筍般出現，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫字樓在物業形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調到中央空調。物業服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網絡、開放式大廳、公共會議大廳等。蘇州市寫字樓租售行情調查蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業管理費（元/M2*月）出租率備注高檔園區國際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀金融大廈830040%104租金已含（15）85%現有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國際經貿大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業費含空調費綜藝開元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環大廈400020%4080%　整層出售萬盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開發大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區位優勢；大廈內部配套齊全、裝修精良。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發大廈1986年就已經開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。可見該區域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過剩現象。蘇州市寫字樓市場行業分布現狀一覽表案名業態分布　行政辦公金融業貿易物流制造業建筑業教育科研咨詢服務業房地產能源化工生物醫藥電子電工總計高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經貿大廈 1216752618130869東環大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計1574926281520812017434316從蘇州市現有辦公樓的行業分布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿易、電子電工、制造業、物流等行業，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿易等相關企業！蘇州市寫字樓配套情況：寫字樓相關配套一覽表配套案名停車位電梯數餐廳吸煙區通訊系統保安系統消防系統中央空調通信增強系統增強系統衛星電視系統園區國際大廈150個6有有有有有有有有世紀金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有有有國際經貿大廈90個5有有有有有有無無加城大廈116個3無有有有有有無無綜藝開元50個4無有有有有有無無萬盛大廈50個4無無無有有有無無金洲大廈30個3無無無無有無無無華福大廈60個2無無無無有無無無開發大廈30個2無無無無有有無無協和大廈25個5有無無有有有無無東環大廈約40個2無有無無有有無無華孚大廈無2無無無無有無無無嘉登大廈約30個2無無無無有無無無l 中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數量與質量、安保監控系統、中央空調系統考慮周備。小結（1）總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。（2）蘇州市以制造型企業為主，從寫字樓的入住企業來看，行業主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業、流通類企業不多，所以從蘇州的發展來看，寫字樓發展前景不容樂觀。（3）從區域房產上講，金閶區的規劃是，著重發展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區的升值潛力不大。（4）蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規模較大。由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險第四章：小高層和高層住宅物業調查分析一、小高層和高層物業發展沿革及特點兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經濟的持續高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發展，成了市場供應的主體。小高層和高層的發展與土地拍賣有直接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業園區為例，該區域土地達到了每畝250萬元。如果建普通住宅要達到每平方米7000元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業和高層已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據調查，在各地的房地產市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應結構失調，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠的郊區，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。更由于地價問題，不少小區還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區的視線及通透性受到影響。相對多層而言，小高層和高層物業都配有電梯，上下便利，管理現代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安逸清靜。此類物業一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學校、醫院、市場、銀行等配套設施都十分齊全，物業升值潛力大。當然高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶

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