浙江某商業廣場策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 觀光旅游商業區，集購物、觀賞、娛樂、文化、度假等諸功能為一體，吸引區域內、國內及國際廣大游客，以游促商、以商促游，實現經濟效益、社會效益的統一。三、目標客戶群體鎖定（一）區域鎖定以孝順鎮的土地拆遷農民，鎮上居民，政府要員，機關人員，商人和金華、義烏兩地的商鋪投資客為主，以周邊鄉村農民人為輔，他們看中的商業廣場重要的經濟位置，未來的投資效益和更舒適的縣城都市生活。（二）、購買人群分析拆遷農民手頭有一大筆拆遷補貼閑置資金，他們將用于投資“錢生錢”；鎮上居民、政府要員、機關人員、商人他們看中商業廣場在是孝順中獨一無二商業地段和地位、豐厚的投資回報率、先進的現代居所。金華，義烏兩地投資客：由于金華、義烏房價連續幾年的上漲，如今進入相對停滯，而銀行購房貸款的限定，使得部分投資客由于資金原因紛紛退出市區，把目光投向郊區、鄉鎮，因為它資金投入量少，而回報上漲的時間來的快，空間來的更寬廣。（三）、身份定位以孝順鎮中上流人士有錢投資和有錢購房置業為主，同時，對孝順鎮中等收入及中等與中偏下之各階層人士也給予充分的關注，強有力的吸引。（四）市場角色定位——孝順商業黃金中心締造者作為外駐孝順鎮第二個房產開發商，將為孝順鎮的未來現代商業生活營造一個尊貴品質商業中心，從而引導與帶動整個孝順鎮商業化飛速發展。依托：政府的規劃，未來可視的發展四、品質策略品質策略主要從孝順本有的硬件設施著手，并通過理念的規劃，最終達到的目的是把孝順商業廣場營造成為孝順商業投資和發展的制高點，達到品質策劃與樓盤規劃設計兩者取長補短，相互輝映，完美融合。（一）、品質策略：建立商業“金”品質主要針對目前競爭對手四季新城、福泰龍，從商業的形態和商業區品質上著手，將三者從本質上區分開來，打造出商業樓盤的“金”品質和經營行業“金”品質，塑造未來孝順最高檔商業中心。主要通過系列的形象宣傳和活動營銷，樹立購買者的信心。（二）、品質形象宣傳體現在：規劃超前，布局合理，成本加大投入，先進管理，精心的公共區域裝修，設備齊全等等，主要包括五方面：產品形象工程a、改造商業廣場觀感，運用富有現代色彩的外墻涂料，提升樓盤品質，迅速投入施工使商業廣場的整體形象提前矗立。b、細致打造售樓中心，增強購買人群對物業品質的信心。c、將共同區域統一精裝修，提升樓盤品質細節精品理念實施a、制作精品樓書。b、制定合理的業態分布：業態分布原則一：因地置宜，規范網點業態。由于項目網點規劃范圍較長，因而建議開發商在對業主經營種類和范圍有所規范，防止單一的經營種類或雜亂的區段經營。業態分布原則二：重點突出，特色經營。開發商在業態定位上能順應市場需求，重點突出，現階段市場空白，如建材市場，百貨超市，品牌服飾，品牌電器音響等，以此提高知名度及吸引人氣。業態分布原則三：內“規”外“放”。一層內部和第兩層進行規范化業態劃分，一樓對外商鋪可以自主經營，以品牌中低檔服飾最佳，如邦威、森馬、達芙妮等。建議：根據行業特征，進行區域初步劃分，服裝、各類飾品、家具、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類等管理提升把商鋪管理進行整體規劃，從根本上解決由于商業經營帶來的管理混亂的局面，達到統一形象面向社會服務，彌補購買者擔心經營者水平“參差不齊”，造成部分經營者“落荒而逃”的不良后果，建立購買信心。過程：成立管理公司；融入統一式管理服務；與客戶購買同步簽訂商場管理服務協議；商場服務準則出臺；外聘商場管理顧問，做到商場管理與銷售同步進入項目，提升項目綜合素質，體現開發商“以人為本”的服務理念。購物shopping文化建設：營建城北品質生活特區，孝順商業廣場引領商住新潮流，開展“T”臺秀，名品展示等活動。 贏得政府支持在未來的商業中心需爭取各項政策扶持與優惠，以及工商稅務辦證簡化手續。五、主要賣點提煉本部分基于項目的總體定位，商場的業態劃分，項目的品質策略以及本案的優勢總結得出孝順商業廣場具有以下六大賣點。統一管理投資贏利保障孝順商業廣場，專業商業管理公司全面進駐指導，豐富的市場管理經驗與一絲不茍的工作態度，免除經營戶的后顧之憂。商場“高檔自動扶梯”的配備，不僅提高了購物的舒適性，更提升了購物環境和消費檔次，引領孝順商業新潮流。此外，典雅的商場外觀與設置合理的休閑配套，確保了商場開業后的長遠品位。科學規劃彰顯至尊品質孝順商業廣場，知名商業機構規劃單位度身設計，引進國際最流行“圍合式中庭景觀商業”模式。敞開式的景觀中庭，不僅是更多健康，更將休閑、娛樂有機融入商業，使購物變成了一種休閑、享受，大大增加了購物樂趣，也促進了購物的欲望。圍合式中庭景觀商業，是更多財富。金鉆地段搶占財富地標孝順商業廣場，位于鎮北新區核心位置，斜對鎮政府大樓。該區塊不僅是孝順的心臟，更是未來發展的重心。大型居住區、農貿市場又近在咫尺，商業，何愁不旺？孝順鎮規劃為“10萬人口”的重鎮，而且，隨著金三角開發區的建設，大量外地人口不斷涌入，其消費能力不可小覷。屆時，龐大的人流將使孝順商業廣場的經營者們賺個盆滿缽流。規模宏大打造商業旗艦集約時代，規模決定一切。最新富豪排行榜上，國美電器連鎖的黃光裕榮登榜首，其成功原因無非兩個字：規模。的確，零散小店鋪由于缺乏宏觀指導，又無規模效應，單打奪斗難以立足市場。孝順商業廣場一萬多平方米的宏大規模，堪比地市級大型商場，店多攏市，且規劃合理，投資置業兩不誤。為明天種下一棵搖錢樹有了閑散資金，是用來享受生活，還是為明天投資未來？俗話說，一鋪養三代，指的就是商鋪巨大的投資潛力，可以不斷為資金保值、增值。孝順商業廣場，以宏大的規模，先進的配套設施，合理的業態規劃、完善的商場管理搶占孝順唯一。孝順商業廣場，城北金鉆地段，投資的處女地。全產權大商場小旺鋪孝順商業廣場，采用獨特而稀有的大商場小旺鋪經營形式，經營戶可以坐享大商場店多攏市的規模效應，又無需耗費過多資金。機動靈活的商鋪分割模式，輕松實現財富的夢想；合理的業態分布，極大地增加了商鋪的贏利性。孝順商業廣場，低投資、低風險、高利潤，財富的原始股。六、項目銷售周期劃分（一）、銷售周期劃分 根據一般房產銷售節奏，即2005年——2006年下半年。 針對目前的房產形勢及孝順目前的時間，本項目應分期推出。 在各階段劃分中，應根據項目工程進度以及行業銷售規律進行分階段的重點安排，以達到順利銷售與利潤最大化的目的。（二）銷售節奏控制銷售節奏控制是項目順利銷售與利潤最大化的有利武器，根據本案的實際，特對孝順商業廣場各階段的做以下總體的劃分。階段 時間 任務預熱期 2004年10月—2005年2月 樹立項目形象，為開盤造勢開盤期 2005年春節前后 準備好開盤工作，正式面向市場主推期 2005年2月—2005年7月 成功銷售項目的50%加推期 2005年7月—2005年12月 成功銷售項目的30%收盤期 2006年 項目剩余的20%六、媒體推廣策略選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的，保證廣告對消費者產生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。本媒體推廣策略根據孝順市場的實際，在各銷售階段的主要推廣任務與推廣方式做了總體的規劃。（一）、不同目標客戶的媒體推廣方式針對本地客戶，包括拆遷農民、機關人員、商人的媒體推廣測量，采用發資料、發布路牌、圍墻、橫幅、縣臺電視掛角廣告等手段，贏得市場。針對義烏、金華等地的投資客則采用發布報紙廣告、投放軟文的方式。（二）、不同階段的媒體投放策略市場引導期主題：商業革命階段性廣告口號：孝順新商業時代已經開始了把握孝順，把握孝順商業廣場孝順商業廣場閃耀登場城北品質生活特區，孝順商業廣場引領商住新潮流階段性目標：確立孝順商業廣場整體形象加強項目知名度，并目標客戶進一步了解項目情況，進而加深項目的關注程度,同時試探市場對項目的承接能力，積累客戶，宣傳新商業理念。推廣方式：本地發放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報紙廣告。宣傳內容：配合當地電臺、電視臺和金華、義烏炒作孝順鎮北部。主流媒體文章：關注孝順、關注鎮北。推廣商業中心理念，以報紙廣告、電臺、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書、折頁、DM單張投放、工地形象包裝。公關舉辦“孝順商業未來發展”論壇。強銷期主題：孝順新商業時代來臨階段性廣告口號：a、針對義烏、金華投資客的廣告口號投資處女地一塊尚未開墾的金礦價格洼地購買場商業廣場六大原因更少的投資，更大的回報b、針對本地客戶的廣告口號一鋪養三代找一只下金蛋的雞獨立式產權商場旺鋪摸得著的經營，看得見的回報10萬消費大軍去哪里？