重慶解放碑時尚文化城可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 字樓的建成才正式形成了觀音橋商務板塊，成為重慶第二大商務區。【南岸區】南岸區寫字樓項目發展較早，但供應量不大【九龍坡區】九龍坡區和渝北區直到去年才出現乙級寫字樓項目小結分析：1）、重慶寫字樓近年來總體供應呈明顯放量的趨勢，預計未來供應量較更大2）、渝中區現在和未來都將是重慶市寫字樓供應量最為集中的一個區域，江北和南岸未來供應也將值得關注3）、重慶寫字樓總體品質偏低，目前只有一個甲級寫字樓項目，這種狀況在未來3年得到改觀；未來甲級寫字樓供應仍將集中在渝中區，江北和南岸分別有一個甲級寫字樓項目4）、經濟的快速增長和外資企業的不斷進駐，使得市場有限的高品質寫字樓供給非常搶手，目前這部分寫字樓良好的租賃表現便可證明。（四）、重慶寫字樓市場需求研究寫字樓市場預測1）、重慶市第三產業從業人員始終保持著2%以上的持續增長，預計2008年將達到550萬人2） 、在所有第三產業中，租賃與商務業服務業從業人員增長最快，其次是金融業、計算機服務和軟件業3） 、按照國家標準，重慶市服務行業2008年對于商務辦公面積的需求將達到4500萬平方米左右4）、據統計，渝中區集聚了全是90%以上的市級以上金融機構，而其中的70%云集于解放碑4） 、2088年統計市場存量為42萬平方米2005—2007年均吸納量為12萬平方米左右，但近幾年重慶市總體供應量較大，空置率依然維持在較高水平。渝中區對高檔寫字樓需求1）、商務氛圍濃厚項目所在地周邊商務樓、酒店眾多，渝中CBD又被政府規劃的新金融街作為未來發展的向導，地區商務氛圍較好，已經在市場上形成較好的口碑，為項目發展做出良好的鋪墊。2）、需求市場旺盛根據規劃，解放碑商務區將打造成為中國“西部的華爾街”，以金融業為主導的總部經濟策略將為本地區帶來大量高端商務樓的消費需求；而目前寫字樓市場的高端消費群始終沒有得到有效滿足。3）、缺乏高端項目現有寫字樓項目普通沒有達到國際公認的甲A標準，且部分物業硬件陳舊，品質檔次低，具有地標性質的高品質寫字樓將具有較為廣闊的市場發展前景。市場歷年吸納分析1）、從季度數據分析，去年至今，每季度都有相當的吸納量，比如2006年4季度有81030平米2） 、當季的吸納量和供應量沒有太強的相關性，原因是市場在消化之前的空置面積市場空置率1）、%，空置情況比較嚴重2）、甲級寫字樓大都會商廈的空置率3%，幾乎全部出租3）、%，原因是近幾年來供應集中投放市場，需要相當的消化時間4）、從2005年到至今走勢觀看，空置率一直在下降，但面對未來較大的供應量，預計空置率還將維持在較高的水平 市場租金分析 1）、目前中國所有的辦公樓市場中以上海的甲級辦公樓租金最高，上海甲級辦公樓平均租金為255元/米/月2） 、重慶實際上只有一個甲級寫字樓，雖然租金較高，但無法代表整個市場水平3） 、整體而言，在西部地區，重慶的寫字樓市場仍落后成都4） 重慶市區甲乙級辦公物業的平均租金為65每平方米每月5） 甲級寫字樓的平均租金為120元每平方米每月，由于只有一個項目，不能代表市場整體水平6） 乙級寫字樓的平均租金為64元每平方米每月，基本只有甲級寫字樓租金水平的一半7） 從區域上分析，渝中區租金最高為81元/㎡/每月，和其他區域拉開了較大差距，位居第二的江北區為53元/㎡/每月，相差28元8） 其他區域租金差別不大，范圍在45—55之間9） 渝中區大都會商廈成交價最高為137元，其他成交價在100元以上的只有渝中區國際貿易中心10） 乙級寫字樓的租金漲幅呈現出較快的速度，%，原因是隨著品質較高的乙級寫字樓不斷面世，拉高了乙級寫字樓的總體租金水平11） 由于重慶只有一個甲級寫字樓項目 ，%也說明不了重慶寫字樓市場甲級寫字樓的租金增長水平市場售價分析1） 鑒于目前重慶唯一的甲級寫字樓項目只租不售，沒有售價數據，我們分析了乙級寫字樓的售價2） 從2005—%，2008年二季度達到9299元/平方米（五）、重慶市典型寫字樓項目案例分析【大都會商廈】開發商和記黃埔主要租戶國家發展銀行，英國領事館，各大知名公司物業管理和記黃埔建成年份1998年寫字樓層數37寫字樓總建面33500㎡標準層建筑面積1500㎡辦公樓層10—37標準層套內面積1400㎡車位數450層高地面公共精裝，室內地毯電梯10部客梯，2部貨梯優勢分析：1） 和記黃埔開發的老牌寫字樓，具有非一般的品牌效應2） 寫字樓、商場、酒店綜合性項目，配套業態豐富，為寫字樓整體形象提升了檔次3） 物業不對外出售，保證了物業的完整性，便于管理和協調劣勢分析：1） 由于建造年代較舊，建筑裝修陳舊，裝修老化2） 項目微觀區位一般，在解放碑的地標性質不明顯項目借鑒點1） 對品質的堅持是大都會成功的關鍵2） 出色的物業管理可以令項目十余年來始終是解放碑乃至重慶最好的寫字樓【重慶世界貿易中心】開發商鑫隆達主要租戶中石油等物業管理第一太平維斯臨近酒店萬豪、大世界建成年份2005年寫字樓層數51寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層1251層標準層建筑面積1500㎡標準層套內面積800㎡平均單價11000/㎡車位數360層高地面水泥地面電梯6部客梯，2部貨梯優勢分析：1） 渝中區乃至整個西部第一高樓，地標性建筑地位自2004年建成以來保持至今2） 物業一二層設輕軌出入口，交通便捷劣勢分析：1） 項目裙房商業檔次低，與寫字樓定位不一致2） 寫字樓“外強中干”硬件條件未達到5A標準3） 由于寫字樓分割散賣，因此寫字樓空置率較高項目借鑒點：1） 以地標性建筑提升形象，以獲得高額收益2） 加強裙樓與寫字樓的聯動作用，互相提升形象3【重慶國際貿易中心】開發商聚富房產主要租戶——物業管理HOWARD JONHSON臨近酒店萬豪建成年份2005年寫字樓層數38寫字樓總建面36556㎡辦公室樓層1038層標準層建筑面積1300㎡標準層套內面積800㎡平均單價8700/㎡車位數450層高地面水泥地面電梯6部客梯，1部貨梯優勢分析：1） 位于解放碑北側，緊鄰商務核心區2） 目前算是渝中區硬件環境較好的寫字樓之一3） 購物中心、五星級酒店的配套，提升的項目整體形象劣勢分析：1） 項目裙房商業經營無序，沒有起到提高品質的效果2） 項目缺乏吸引人的足夠亮點借鑒點：1） 注重品質，用質量吸引客戶2） 是云渝中區檔次最接近大都會商廈的寫字樓4【未來國際】開發商重慶英利房地產主要租戶——物業管理未定臨近酒店世紀金源大酒店建成年份2006年寫字樓層數43寫字樓總建面120000㎡辦公室樓層749層標準層建筑面積1300㎡標準層套內面積700㎡平均單價7000/㎡車位數800層高地面花崗石地磚電梯6部客梯，2部貨梯優勢分析：1） 位于江北核心地段——觀音橋步行街2） 目前是整個江北地區最好的寫字樓之一3） 全玻璃幕墻立面，夜晚LED彩燈設計，為項目增色不少劣勢分析：1） 項目內部裝修和硬件配置仍然距國際5A標準有一定距離2） 項目物業管理不善，對整體形象造成不良影響借鑒點：1） 注重品質打造，內部硬件和外部裝修都高于區域平均水平備注：通過以前寫字樓區域環境、交通條件、硬件配置、建筑外觀等綜合評定要想在重慶建造一個A級、高檔次的寫字樓必須從硬件配置、建筑外觀上進行突破。（六）、寫字樓市場的機會點（代小結）通過對重慶市寫字樓市場深入研究，我們認為重慶現有寫字樓市場供應尚不能滿足城市經濟發展的需要，特別是高檔寫字樓產品，其市場缺口很大。本項目所在之解放碑區域是全市商務企業的集中地，市場急需品質高檔、具有地標性的辦公空間，這充分表明本項目發展高品質寫字樓具備良好的市場機會。四、文化產業研究（一）、文化產業定義2004年國家統計局在與中宣部及國務院有關部門共同研究的基礎上，制定了《文化及相關產業分類》，從國家有關政策方針和課題組的研究宗旨出發，結合我國的實際情況，將文化及相關產業界定為——為社會公共提供文化、娛樂產品和服務活動，以及與這些活動有關聯的活動聯合。傳統文化產業的定義是為社會公眾提供文化、娛樂產品和服務的活動，以及與這些活動有關聯的活動的集合。文化創意產業的興起是對傳統文化產業的延伸和拓展，是經濟發展、產業融合、社會繁榮的新產物。創意產業細分市場類別（二）、文化產業發展概況國際文化創意產業發達國家相比中國的文化創意產業還處在起步期，發展最好的北京市距國際發達城市仍有差距。1） 在英國、美國、日本等國家，創意產業已成為經濟發展的支柱產業，增加值超過GDP8%。目前，創意產業在中國市場中比例較小僅為3%2） 我國2006年文化創意產業產值只是2001年倫敦創意產業的1/43） 全世界文化創意產業每天創造220億美元，并以5%的速度在遞增。在一些文化創業產業發展較早的國家，增長的速度更快，例如美國文化創意產業的增長速度達到14%，英國為12%國際創業文化產業標志性建筑1）、紐約蘇荷區經過50余年發展，蘇荷區已經成為紐約市重要的藝術區、時尚區、休閑區、旅游區。目前蘇荷區主要由以上五部分功能比例分區組合創業文化產業區。2） 、上海8號橋產業園區在政府的扶持下。八號橋上海時尚創意中心經過兩年多的迅速發展，已成為上海著名的創意文化產業區上的核心，吸引了大量時尚類企業和機構，同時也帶動周邊區域整體發展。 252。 大型展覽（“瓷緣”展覽，申凡畫展）252。 創意辦公（上海開發區協會、倫敦藝術大學上海辦事處）252。 商業活動（香奈兒男表發布會、寶馬汽車發布會等……）252。 娛樂總匯（潮流運動館等……）252。 配套餐飲（咖啡、餐廳）八號橋以創意公司、店鋪和大型商業活動為主，輔之以相關的餐飲娛樂配套功能。八號橋區域條件成熟，圍繞核心園區，功能綜合發展，其中居住約占50%、產業占30%、商業占20%。3） 、首爾數字傳媒城首爾數字產業區主要集中在媒體娛樂、如廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育為主。 同時以文化創意產業為核心驅動的數字媒體城將成為千禧城的中心產業區，除了IT商務和研發區，還將融入商業、居住、酒店會展區。整個千禧城分為四大區：數字媒體城、生態居住村、世界杯體育公園、千禧公園、規模比例為4：4：1：154） 東京六本木新城——總體規劃東京六本木新城——建筑設計特點外立面設計變化比較豐富，采用空間向上退臺方式露天廣場舞臺上設置圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用 園林設計與藝術設計露天廣場東京六本木新城——產品組合東京六本木新城——動線規劃252。 不僅可以通過高速電梯到達頂層，而且在購物中心內設置扶梯到達購物中心各層252。 由于開車前來購物的顧客可以直接停在不同層的停車場東京六本木新城——運營管理252。 開業前預熱成功252。 全年的營銷推廣計劃252。 開展大手筆文化活動252。 與旅游業合作5） 北京第三極文化中心第三極文化中心是北京首家文化主題商場，是北京最大新生代書店“第三極書局”為旗艦店，集歡樂、圖書、教育、健體、旅游、商務為一體的大型“產權式”文化主題商場中國文化創意產業從全國范圍來看，北京的文化創意產業始終位居首位，重慶還處于相對落后的地位。（三）、重慶文化產業發展現狀隨著《重慶市創意產業十一五發展規劃》出臺，政府明確了文化創意產業在重慶國民經濟中的重要地位。重慶市政府已將解放碑定位為時尚文化消費圈，重點發展時尚消費創意產業。重慶市政府重點建設的11個文化創意產業（1）、視美動漫基地（2）、天健（平面媒體）動漫基地（3）、軟件設計創意園（4）、文化（傳媒）創意產業園（5）、大足石刻影視旅游文化區（6）、出版傳媒創意中心（7）、凱恩國際家居名都（8）、黃桷坪藝術街（9）、時尚文化消費圈（10）、江北嘴現代文化體驗區（11）、磁器口、洪崖洞、巴國城民俗文化體驗區渝中區創意產業圈的概述1）、【CBD規劃】根據渝中區政府規劃，未來5年解放碑將成為一個占地面積約7萬平方米、總規模將達到90萬平方米的金融核心區。2）、【渝中區創意文化產業】渝中區的文化氛圍已相當成熟，成為重慶市的標志，但作為歷史積淀最深厚的區域，渝中區的時尚元素和氛圍還不十分充足。3）、【解放碑創業文化產業】解放碑優良的資源環境、區位優勢、強大消費能力都為發展時尚消費創意文化產業奠定了良好基礎。（四）、小結文化產業要想成功運營，其中政府支持是前提，高消費人群是基礎，商業轉化環節是可持續發展的關鍵。創意文化產業杜絕孤立單一，規劃上需突出多功能復合，圍繞核心產業區應形成具有會展、酒店、居住、文化娛樂等各項功能的、集現代服務業集中展示和經濟文化交流于一體的城市功能區域。第四章 地址選擇及建設條件一、地址選擇（一）選擇原則應符合重慶市城市建設總體規劃要求