東華金座策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 該類物業需求增長的客觀因素仍然存在并有發展跡象，近期它的市場需求加大將是不爭的事實。住宅流行“本體創新論” 與去年樓市狂炒概念不同，今年樓市開始注重建筑本體的創新。以往，許多開發商把功夫用在廣告上，今年，越來越多的開發商開始把心思花在了建筑本體之上，有力地提高了住宅品質。朝陽園的塔樓首推“風車式造型”，被譽為塔樓的全新解決方案，令采光充分、通風良好、視野通透。新起點嘉園力倡“筒中筒結構”，使分戶墻可以隨意拆改，為業主創造了一個百變空間。前不久，似海怡家與世紀陽光公寓相繼舉辦了產品說明會，圍繞工程進度、戶型設計、裝修標準、電力配置等方面向業主細細講述，似海怡家還為每位業主派發了《樓盤技術手冊》。這種注重住宅本體創新的風氣，與過去的概念炒作形成鮮明對比。今年下半年，此風有愈刮愈盛的苗頭。一位開發商指出，這是住宅業真正走向成熟的標志。六、區域市場分析廣安大街改造工程是北京市年度五十項重點工程之一，工程建設及拆遷工作動用資金近50億元人民幣，現在正值政府大力改造南城之即，宣武區推出了國際傳媒大道、文化一條街、奧林匹克精品走廊等項目。擬建的傳媒大道位于宣武門至南二環路之間，道路規劃寬度70米，東西縱深開發寬度100至300米，其中規劃籌建有國際新聞中心、莊勝文化廣場、移動通訊樞紐等大型項目。奧林匹克精品走廊位于由瓷器口至珠市口路段的南北兩側，長500米、營業面積7000平方米。集展覽和銷售為一體，是薈萃各類體育名牌和精品的商業區，永不落幕的體育用品博覽會，在未來亞太地區乃至國際上具有影響。 目前廣安大街的商業建設還處在初級階段，對商業整體規劃不理想，道路兩旁的商鋪規劃比較混亂無序，沒有大型的、密集的商業網點。隨著國際傳媒大道、奧林匹克精品走廊和文化一條街等大型項目的建成，不僅可以徹底改變廣安大街的落后形象，還將使北京的整體形象得以提升，更可以成為宣武區新的經濟增長點，并使當地居民的生活質量和工作環境得以大幅改善。未來的廣安大街，將與日益擴張的金融街融為一體，成為繼金融街之后的北京又一條標志性大街，是廣安大街的商業經濟迎來繁榮的新契機。時值政府大力改造南城、宣武區全力建設廣安門地區辦公商務區，廣內大街各項目的建成和硬件設施的完善，以及各種利好因素的存在，這個原來的傳統商業區已經逐步轉換為一個現代化的集辦公和商業于一體的現代化辦公商務區。已經吸引總部企業20余家到此落戶，更有數家駐京辦事處在此辦公，現在宣武區已經把廣安門辦公商務區作為發展總部經濟的中心地區。廣安門地區臨街大型公共建筑就有20多家，建筑面積達30多萬平方米，完工后的廣安大街將形成獨特的人文及商業特色，與長安街、平安街并駕齊驅成為北京市經濟發展的三大主動脈。七、酒店式公寓市場分析　 目前，房地產市場上的物業項目主要分為公寓（住宅）、寫字樓、酒店三大類型。其中，公寓可以分為商住、商務兩種類型。近一時期，北京的房地產市場上又出現了一種集酒店、公寓、寫字樓三類物業于一體的公寓新品種，即酒店式商務公寓。剛一面世，這個“三合一”的新生代公寓便勢頭強勁，銷售業績不俗，打破了商務、商住兩類公寓幾乎平分天下的格局。那么，這種公寓新生代與商住、商務公寓究竟有何區別？三類公寓將會誰與爭鋒？ 比商住有氛圍 比商務更便捷　 酒店式商務公寓與商住公寓相比，更有良好的商務氛圍。CBD、中關村地區及周邊地帶大中小型、高中低檔企業聚集，商務氣氛濃郁，便利的交通、優越的地理位置、各種配套設施齊全的生活環境形成了這里獨特的商務環境。例如新世界太華公寓位于崇外大街的黃金地段；都會國際位于CBD的周邊地帶東四環華堂商場附近，不僅避免了CBD核心區域的擁擠，商務氛圍亦絲毫不差。商住公寓雖然商務環境還不錯，但卻沒有寫字樓、商務公寓的那種商務氣氛。商與住混合在一座樓中，辦公環境自然大打折扣。　 同時，在同樣品質的環境與氛圍中，酒店式商務公寓在生活與工作上又比商務公寓更便捷。在生活上，新生代有一般商住公寓所沒有的精裝修，全套的品牌家具、電器，工作上有大多商住公寓不可能具備的一流的辦公、商務設施，再加上商務公寓所沒有的與之相匹配的酒店式高檔、體貼、細致的服務項目和全天候商務服務，它可以作為老板或高級員工的日常居住場所，為人們贏得了較多的工作與休息時間。　 　比商住形象好 比商務更高檔　 事實上，酒店式商務公寓屬于商務公寓的一種類型，只是將商務公寓加上了酒店式服務的功能，比單純的商務公寓增加了一些人性化的色彩。所以完全可以把它單分出一類。 酒店式商務公寓中有高檔外銷公寓和普通商務公寓之分。一般來說，在商務公寓辦公的公司要比在正規寫字樓辦公的公司在形象上稍遜一籌，商住公寓更因成本低、價位低、居住辦公環境較差、未形成成熟的商務氛圍而在形象上不如寫字樓及商務公寓。對于一些注重公司形象、資金實力又比較強的正規公司來說，寫字樓或高檔外銷公寓仍是其首選。由京港物業公司推出的都會華庭二期——都會國際等高檔外銷公寓則因具有５Ａ級的裝修標準、成熟的商務社區與高檔的人文環境而顯示出自身的高品質，給無論是投資、自用還是辦公的客戶以高檔次的感覺。 比商住功能多 比商務項目全 　 商住公寓為中小公司及居家辦公的soho一族提供了一個“商+住”的場所，然而，商住公寓一般只有一些生活配套設施，也有個別商住公寓設置了商務層或提供一兩間會議室、商務中心等商務設施，但只是提供設施而已?，F代城等項目也有一些幫助業主購置物品、上門維修等服務項目。而通常意義上的商務公寓也只是有一定的商務設施、商務氛圍。　 酒店式商務公寓則既有先進的商務設施和齊全的商務功能，同時又能提供高檔、細致、周全的酒店式服務。可以說，它是ｓｏｈｏ和酒店式公寓的組合體。在為“商”服務方面，硬件設施完全能滿足不同客戶群體的不同商務需求。全天候的多功能商務中心包括提供２４小時中不同時段的商務會議、商務秘書、翻譯、金融、郵政、票務、打印、復印、傳真、信息查尋等服務；程控交換系統能滿足居家商務的需求；２４小時監控系統、進口處樓宇可視對講、戶門防盜開關和緊急呼叫按鈕；多功能會所；充足的車位等。在為“住”服務方面，酒店式商務公寓能夠為客戶提供清潔、叫早、送餐、訂票、洗衣、代購物品等比酒店更周全細致的高檔、貼身、繁瑣的５０多種服務。 與商住性質有別 與商務立項不同　 都會國際起初的定位是公寓，卻是按照寫字樓項目立項的，銀行辦按揭時也要按照寫字樓的有關規定進行，而且，開發商是按寫字樓而不是按住宅樓的標準交的地價。同一地段的寫字樓，比住宅的地價要高大約20%到30%。與公寓不同的是，按照寫字樓立項，銀行給做的按揭最高限為15年，比按住宅立項銀行給做的按揭年限要低。另外，如果住宅立項的是商務公寓，買房人只能住而不能經商，即不能注冊公司?！?需要提醒投資型買家注意的是，買房前先調查清楚房屋的用途和性質再做決定，以免日后帶來安全等方面的一系列問題，甚至與物業管理公司發生分歧。如果項目是商住樓，銷售合同中會注明此住宅的用途為“商住”，租戶既可以自住，又可以經商。如果是按照住宅項目立的項，租住此房的租戶是不能注冊公司的。而以寫字樓立項的酒店式商務公寓則既能住，又可商，方便靈活。 只在特定區域內生存 　 目前，京城東部中關村、CBD圈內打“宜商宜住”商住公寓牌子的項目實在太多，已經在業內引起爭議。有業內人士認為，商住公寓對“住”不太公平。其物業功能模糊，辦公、居住混合，環境雜亂。辦公的人經常能聞見鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶每天都要提心吊膽地面對川流不息的陌生面孔。通訊、網絡、物業管理、消防、安全、停車等難以讓商、住在這里的客戶滿意。對于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來說，商住樓的社區氛圍根本無從談起。　 但從另一個角度說，既然那么多的發展商爭著往“商住”概念上“貼”，表明這類住宅的市場需求是相當大的。因為商住公寓投入少、成本低、資金回收快、風險相對較低，以中小戶型為主，房款總價不高，使其在市場上具有一定的競爭力，甚至從中低檔寫字樓市場上分得了一杯羹，這不能不說明商住公寓受人青睞是有其獨特的背景與生存空間的。有人說，商住公寓是中關村、ＣＢＤ等特定區域的現象，不會在市場上長久生存下去。由于它的上述弱點，它對主流寫字樓并沒有較大的影響和威脅。 功能多而全 也有不利面 　 酒店式商務公寓的模式可以說是一種新的嘗試，雖然它有那么多、那么全的功能和服務，集眾多的精華于一身，但有業內人士擔心：兼顧面太多、功能及服務項目太全，是否會讓人覺得定位不太明晰。據悉，雖然酒店式商務公寓目前的銷售勢頭強勁，都會國際開盤兩個多月即賣出百余套公寓，中關村一帶的幾個新項目也頗得買房人的眼球……但也有客戶對這種物業模式的定位有點兒模糊：到底是寫字樓還是公寓？　 　 不管怎樣說，集眾家所長的酒店式商務公寓占據多大的公寓市場份額，會有多大的升值空間，有待我們繼續觀望。八、區域市場調研分析（一）市場調研目的本次市場調研的目的是針對項目的綜合定位，而側重于識別相關樓盤的經濟技術指標，對本案的產品進行策略性分析。 通過代表性樓盤了解北京兩廣路沿線市場的總體特征。 通過暢銷樓盤反映出被市場接受的有效的產品特性、區域價格、區域客戶群體和相關戶型面積配比指標的信息采集，而提供真實、可靠、具有借鑒性的有效數據分析依據，以此界定不同市場層次的特征，從而為“大東華國際公寓”制定整合營銷企劃方案提供可靠的評估和決策基準。 通過相關樓盤反映出該區位客戶群的需求特征。 通過調研，對比自身項目與其它項目競爭的優劣勢，借鑒可取之處，提高自身產品品質。（二）市場調研內容 本 次 調 研 在 參 考 了 周 邊 項 目 的 數 據 分 析 ， 依 據 本 案 的 市 場 定 位 ， 有 針 對 性地 選 取 了 下 列 5個 樣 板 樓 盤 ：似海怡家 廣信嘉園蝶翠華庭 朗琴園楓樺豪景物業名稱 似海怡家 物業類型 公寓 地理位置 廣安門內大街與長椿街交匯路口東南角 項目描述 位于牛街和廣安大街相交路口西南的似海怡家，以45～120平方米的小戶型為主。該項目借海洋主題將自然與生態引入每一角落。走入售樓處，你會感受到用負氧離子發生器模擬出的清新海風，巨型水族箱、公共走道墻面和地面上鑲嵌的貝殼以及海洋主題背景音樂系統24小時不間斷播放的海水涌潮聲、海鳥鳴叫聲，讓人身心得以完全放松。 主力戶型 二室一廳一櫥一衛 均價：7000元/平方米起價：6250元/平方米最高價：7550元/平方米 主力建筑面積:94平方米付款方式 一次性付款（），按揭：建行8成25年按揭 車位 500個 裝修 簡單裝修 設備和裝修標準 電熱膜輻射 公共交通 613路、822路、201路、50路、6路、19路、917路、38路、40路、109路物業名稱 廣信嘉園 物業類型 普通住宅 地理位置 菜百新世界向西500米路北 項目描述 小區綠化設計為中式園林，精雕細琢，面積為２３００平方米，綠化率為２５％ 主力戶型 二室二廳二衛 均價：6400元/平方米起價：5900元/平方米最高價：7400元/平方米 主力建筑面積:107平方米付款方式 一次性付款（），按揭：工行30年 車位 400個 裝修 簡單裝修 設備和裝修標準 散熱器 公共交通 19路物業名稱 蝶翠華庭 物業類型 普通住宅 地理位置 宣武區廣安門外大街305號 項目描述 巨資筑造豪華精裝修大型社區，位居宣武區廣安門外305號,占地超過13公頃，總建筑面積約34萬平方米。其規模盛大，足以傲視京城。由11幢樓高2129的華宅組成，通體采用帶色隔熱中空玻璃落地飄窗，陽光映襯，璀璨輝煌，盡現尊貴氣質度。整個項目分4期落成。首期將興建3幢華廈，共788套豪華單元，戶型面積為70150300平方米。蝶翠華庭必將成為北京新世紀豪華邸宅的經典之作。 主力戶型 一室一廳一衛 均價：6326元/平方米起價：5040元/平方米最高價：7185元/平方米 付款方式 一次性付款，銀行按揭 車位 1500個 裝修 毛坯 設備和裝修標準 散熱器 公共交通 122路、46路、42路、390路、48路、50路、63路、 620路物業名稱： 朗琴園 物業位置： 廣安門外手帕口甲一號 物業屬性： 普通住宅 物業狀態： 期房 銷售價格： 均價：6000元 /平方米 付款方式： 按揭八成三十年 發展商： 北京潤博房地產開發公司 設計單位 ：北京建筑設計所 物業管理費： [交通狀況] 雄踞西南的40萬平方米超大社區與東部CBD、北部亞運村遙相呼應。交通便利有公共汽車709350、6 等公交車經過小區，主要公路有：廣安門外，西二環，西三環，白云路等。 占地面積 ： 99000平方米 建筑面積 ： 400000平方米 綠化率 ： 30%~50% 建筑單體及層數： 17棟/229層 使用率 ：84% 工程進度：開工日期：2022年11月；開盤日期：2022年4月5日；最早入住時間：2022年6月；全面入住時間：2022年 物業名稱： 楓樺豪景 物業位置： 宣武區菜市口十字路口西南角 物業屬性： 普通住宅 物業狀態： 期房 銷售價格： 均