發改委宿舍區地塊項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 價格上揚。房地產業前行的腳步不會停止，路途也充滿了挑戰。（10）、中央現在出了一個政策“審慎度勢”，溫總理都說“買不起房子，可以先租房”，中央高度關注民生，當成一個大事來解決。對完善和規范租賃房市場做一個方向，這就說明房地產這個價格不好向下調，因為房價的問題是由市場供需來解決的。在中國未來至少10年房價只會上漲，不會下跌。經濟在發展，通貨膨脹也在加劇，10年前購買的房子現在至少價格翻幾番，大家都看到了！未來只有房子最保值，國家未來幾年后工資水平將不斷增加，商品和服務價格也將不斷上升，房地產價格也將不斷攀升。三、市場調查（見圖表）二．產品供需預測隨著***房地產市場不斷成熟發展，無論是開發企業還是投資者都更加看好商業地產的發展，再加上宏觀調控的影響，以及***大規模城市建設和舊城改造進程的加速，***商業地產的發展出現較為明顯的提升。商業地產發展迅速，商鋪成交大幅增長2010年，***商鋪累計成交10129套，較上年增加3103套；，%；，%；全年成交均價為13529元/平方米，%。寫字樓市場發展相對滯后，整體價格水平較低***寫字樓市場發展相對滯后，但隨著***投資環境的改善，入住大企業的增多，寫字樓市場也開始復蘇，但由于目前用于出售的寫字樓多為硅谷、東西湖、黃陂等開發區內的寫字樓，整體售價水平較低。2010年，***寫字樓累計成交3435套，較上年增加1503套；，%；，%；全年成交均價為5816元/平方米，%。此外，除寫字樓、商鋪外的其它類商業物業累計成交7589套，2010年全年，***合計售出商品房達到13萬套。從項目成交排行榜來看，銷售套數排行榜的二、三位是萬科魅力之城和保利心語，這兩個項目都屬于環白山湖地段，白山湖香榭水岸的持續繁榮可見一斑。2010年，***20強企業在銷售市場的總體份額接近40%，說明***房地產市場集中度在不斷提高。三．價格預測據調查，今年***市還將陸續推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動***市房價繼續走高。今年***市基礎建設將要快速發展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業，為***市商品房的銷售提供了契機，這將導致***市商品房價格出現上漲趨勢。今年***市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。住宅集中區地段周邊開發項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。從目前我市房地產的消費市場來看，%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。，按揭的作用。我市城鎮居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）在調控后現已放開而且加大了力度，銀行按揭到位，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，分析本項目預測價格：A、高層住宅均價 18000 元/㎡； b、商業店鋪均價30000 元/㎡； c、車位均價 16 萬元/個。四．競爭力分析（1）、該項目地理位置優越，省博物館隔路相望，毗鄰省委、省政府和省直機關，遙望白山湖風景區，周邊高校密集，環境適宜，自然景觀和生態環境良好。 （2）、同類可比地塊新建項目少，項目涉及地塊小，涉及到省直機關，可規劃的容積率、建筑密度彈性充足，場地地形地質條件能滿足建設要求。（3）、給排水、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，周邊市場、超市、銀行、郵局、餐飲、健身、娛樂等生活服務設施齊全。（4）、過江隧道、地鐵、大白山湖生態水網、集中供暖制冷工程、***以及道路和立交橋的項目均在穩步推進，擁有極佳的水景資源及文化氛圍，依托中南商圈、沙湖、白山湖等先天優勢，具有發展價值。（5）、按照國務院批準的《***市城市總體規劃(1996—2020年)》，確定在***區規劃布局江南核心區等，重點發展金融貿易、省級行政中心、教育科研、機電、高科技產業及文化旅游等職能。在交通設施方面，***動作較多，岳家嘴立交、工程完工，過江隧道的連通更拉近了漢口和***的距離，兩個區域的房地產聯系將更加緊密。兩大火車站、***廣場、臨江商務中心區、休閑觀江景區、黃鶴樓景區景觀工程的實施提升了***商務積聚力和居住品質。（6）、此外，作為人均可支配收入過萬元的高素質人群集聚地，***區域房地產消費潛力也極其巨大。預計后期***市主城區項目的減少以及銀行貸款政策的收緊、國家對近期房地產價格上漲過快的關注，銷售價格將趨于穩定。（7）、該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，建造10萬平方米的房地產,不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。五．市場風險分析，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業穩定：改革開放以來,教職工的職業相對來說比較穩定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩定：教職工的收入水平在穩定中逐步提高。白山湖高新科技工業園區工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環境。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區環境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一．建設規劃項目規劃總用地8畝，擬建筑占地面積5328㎡，總建筑面積為 42688㎡。其中：地下二層，地下建筑面積8000 ㎡ （地下車庫200個），地面裙樓層高為3層，為商用建筑，商用建筑部分面積為4200㎡，530層為住宅，住宅建筑面積為 38488 ㎡。，規劃總居住320戶，容積率8，建筑密度45%綠化覆蓋率30%（以上數字為概算）。二．產品方案1. 戶型選擇樓型戶型格 式面積（㎡）數量①A2室2廳1衛1廚1陽臺80B2室2