房地產可行性研究報告模板楓景2期可研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 ”，即濰坊市的城市建設規劃起點高，布局合理，風格獨特，其“大水面、大空間、大綠化”的構思和“碧樹環繞，綠樹白樓”的格調，形成了清新雋雅的城市風貌。從產業結構和功能布局上看，西城以發展機械、電子工業為主，同時加強基礎設施建設與改造，配套建設商業與娛樂設施，建成為油田服務的生產、生活基地；東城作為濰坊市的中心城區規劃高起點、高標準，將成為全市的行政、文化、信息、商務、金融和商貿中心，發展與中心城區相配套的第三產業。城市規劃區：包括中心城城市規劃區和河口區城市規劃區。中心城城市規劃區范圍為：東到永青路，并包括廣南水庫、廣北水庫、廣利港、濰坊機場等規劃控制區域，西至郝純路，南至南二路以南3公里，北以勝坨至后茍公路為界，并將濰坊港納入規劃區，公路和沿界線所穿村莊用地均劃入規劃區范圍，總用地815平方公里。河口區城市規劃區范圍為：東到挑河以東100米，西至沾利河，南到六合鄉行政區界，北至濱孤路以北1000米，并將孤島、仙河、孤北水庫納入規劃區，總面積245平方公里。住宅開發重點區完善現有已批在建項目，重點開發東城片區西、北部及西城片區東部耿井居住區、中心區住宅。強調居住用地相對集中開發的原則，完善配套服務設施，促進新區建設中人氣的集聚和社區氛圍的形成。商業配套設施的規劃建設 “一主兩次、三街多點”的多核網絡狀中心體系。（1）市級中心：建設“一主兩次”三個市級中心。（2）片區服務中心：包括勝利工業園和高新技術開發區以工業配套服務為主的工業服務中心、居住區級服務中心、以及勝北社區服務中心。（3）特色街區：結合市級中心區重點建設三條特色街區，分別是濟南路特色商業街區、廬山路商業文化休閑步行街區、府前街行政辦公街區。第二節 項目選址項目位于位于濰坊市中心城***北、棗**莊*南、規劃*北支路以東、***路以西,規劃用地面積76972平方米。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房**新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油**械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。規劃地塊交通區域位置優越，周邊緊鄰西三路、西二路等城市主干道。規劃區東側的燕山路作為城市次干道，既能為小區提供豐富的城市界面，又能使小區與外界交通聯系快捷方便。現油田1700**新區二期工程已經建成，有力地帶動了該區域居住環境的改善與發展，已逐步發展成為新城區的居住片區。項目所處區域發展前景十分看好。根據以上分析，項目擬選址是適宜的。第六章 總體規劃方案第一節 設計依據、原則一、規劃依據《中華人民共和國城市規劃法》《城市規劃編制辦法》《城市居住區規劃設計規范》GB5018093《住宅設計規范》《建筑設計防火規范》 《濰坊市城市總體規劃》 《濰坊市城市規劃管理辦法》二、規劃設計原則規劃中遵循的原則：、人文特色的動態延續性 小區規劃努力適應周邊自然環境及居民生活模式，使小區融入到城市的大環境中，成為城市的有機組成部分。滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性。創造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環境優美、便于分期實施的現代住區。，提高居住安全性，加強居住舒適性按照空間的不同屬性和人的行為邏輯規律，將小區用地分成不同的空間序列，并通過標志建筑和標志景觀步加強空間的領域感和歸屬感，提高居住環境的安全性。，增強小區發展的可持續性 注意采用具有靈活性和可改性的技術處理方法，在道路、停車位等方面作前瞻性的策略布置，使規劃具有彈性，做到宏觀可控，微觀可調。第二節 總體規劃一、現狀概況 區位條件 ****楓景居住小區規劃用地位于濰坊市中心城西城南部，章丘路（西九號路）以北、棗莊路以南、規劃南北支路以東、燕山路以西。規劃用地面積76972平方米。規劃用地南側緊鄰油田新建的經濟適用房南苑新區，西側臨近西三路與勝南社區和勝利油田總機械廠，是油田職工及周邊企業職工將來的重要生活片區。 基礎設施現狀規劃地塊東西長約175米，南北寬約440米。現狀地勢較為平坦，多為空荒地。地塊內有兩條南北向排水溝渠，水深較淺，難以利用。用地南部有東西向溝渠一條，現狀基本廢棄。現狀道路為章丘路，柏油路面，質量較差，現狀寬45米。地塊內油田生產設施較多，分布較為分散。地塊內有油井1口主要位于地塊南部，輸油管線及注水管線若干條主要集中在地塊南部和西部現狀水渠的東側，其中西南角輸油管為東黃輸油管線，壓力較大。結論：規劃范圍內地質條件較好，屬可建設用地。地塊現狀內容復雜，油田設施的處理上存在一定難度，地塊景觀資源較為豐富，具有挖掘潛力。用地區域分析（1）周邊用地分析地塊周邊規劃以居住用地為主，南側油田經濟適用住宅南苑新區已形成一定規模。結論：城市總體規劃確定該用地為居住用地，且周邊居住氣氛濃厚，具有居住區配套的完善條件。為進行部分商業社和開發創造便利條件。基地現狀長期保持分析結論（2）交通設施城市主干道：小區東西分別鄰近城市主干道西二路和西三路。東側燕山路：作為規劃的城市次干道，燕山路為地塊與城市中心區聯系的重要通道，是整個片區中重要的生活性道路。 地塊周邊其他道路以城市支路為主，除現狀章丘路以外均未開工建設。結論：周邊主要道路尚未完全形成，規劃考慮現狀章丘路作為近期主要的對外道路。同時注意處理好本案與南側南苑新區的交通組織關系。（3）公共服務設施商業：地塊南部沿燕山路規劃市場等商業服務設施，現狀周邊沒有配套商業設施。根據《濰坊市中心城商業網點規劃》，規劃用地南側為該片區的商業集中區。結論：周邊商業的不健全，為小區內的部分商業設施建設提供了機遇，規劃中應重點控制建設總量。教育設施：根據《濰坊市中心城教育設施布局規劃》，本地塊內需要設置幼兒園一處。小學及初高中教育結合周邊相關規劃解決。（4）綠地景觀資源規劃居住小區應與南側南苑新區的綠地景觀系統相結合，規劃中應注意景觀軸線的對應關系。地塊內有規劃城市水系蜿蜒通過，為小區提供了良好的景觀資源。與此同時規劃中對水系的處理成為主要問題。二、規劃定位及住區特色項目總體定位為中高檔樓盤。提出“濰坊第一運動健康社區”的理念，以人為本，充分考慮現代人的生活方式，規劃中提出結合小區主路設置生態運動環廊，環廊中設置林蔭慢跑路，將小型器械健身場地及較大規模的院落綠地及各種球類活動場地連接在一起，在小區中形成連續、完整的健身路徑。另外利用小區內水系、中央步行軸線、廢油井場地及分散的小廣場，建設青年健身廣場、兒童游戲場、老年健身樂園、燈光籃球場、門球場、街舞廣場等健身場地。從而形成運動健康主題突出、融“水景、生態、健身、人文”為一體的特色現代住區。三、規劃構思：在強調院落空間圍合的前提下，利用先進的規劃理念和規劃手法，打造帶狀與點狀景觀相結合的內部空間環境，將院落穿插于內部空間中，提高景觀的滲透性和均好性；：通過“運動社區”理念的運用，打造小區內部的生態運動環廊；：通過對小區周邊交通及人流的分析，確定小區的主要出入口方向，結合“生態運動環廊”形成小區的環路系統；：將城市水系引入小區內部，結合水系形成小區內部的主要綠化景觀軸線。城市水系平均寬度15米，長大約800米，在小區內蜿蜒曲折，形成多種景觀節點。“多簇”是指穿插于小區景觀系統中的多個居住組團院落。四、規劃布局通過小區道路及綠地景觀環廊的分割小區，形成多個既相對獨立又相互聯系的住宅院落。其中考慮到小區水系西側生態環廊圍合的用地景觀優勢明顯，環境優雅靜謐，規劃布置低層住宅及大戶型的多層住宅。在地塊北側中部為豐富小區的建筑空間，優化區域的空間天際線，規劃19棟多層及8棟地層住宅。小區的公建用地主要的集中在燕山路、章丘路主入口處，另外為豐富城市界面，提高開發效益規劃部分沿街商業。另外在小區西南角用地作為一期開發的主要公建配套區，此處的公建前期作為售樓中心，后期作為小區的主要服務設施。內部設置活動室、衛生所等服務設施。小區綠地中心處于居住組團環抱之中，空間上周邊建筑對小區中心綠地產生強烈的環繞，中心綠地內部環境通過各居住組團內部的綠化軸線向各組團進行滲透，產生強烈的向心力和歸屬感，更加彰顯中心綠地的核心地位。（1）道路系統規劃小區道路系統采用方便實用的原則，小區主路采用較為規整的環形道路，將各個居住組團聯系在一起。內部道路采用小區路和宅前路的二級路網：居住小區級道路：路面寬7米，功能為聯系居住小區內部各住宅院落的車行環路；，根據具體使用情況車輛可直接由宅前路進入各住宅院落內部。（2）出入口設置根據人流分析，小區主出入口位于燕山路，次入口設于章丘路和西側規劃道路上。本著加強內部功能組織和便利內外交通貫通的原則，在合理組織公共活動區、小區車流、人流交通的同時，考慮休閑景觀功能的需要開辟景觀步行系統。在保證組團綠地與小區中心綠地視覺通廊通暢的基礎上，結合生態健身環廊及小區內水系設置環狀的小區內部步行系統。通過步行系統將各組團內部中心與小區外部公共活動區域、中心綠地及周邊公共服務設施聯接成統一、流暢的網絡。步行系統間設置小亭、環廊、雕塑等景觀小品以及硬地廣場、籃球場、網球場、小型健身廣場等開敞活動空間，突出步行流線的休憩特征。（4）靜態交通規劃停車場規劃嚴格按照停車場場地設計標準要求，充分考慮停車場對小區景觀的影響，住宅設置底層停車庫；室外停車就近停放，樓前設置由植草磚鋪設的停車位，結合綠化處理，不會對居民造成干擾，住宅小區停車泊位配建率達到70%。環境是住區的靈魂，合理良好的環境設計，能切實改善該地段居民的生活質量，提高居住區的品位，并影響整體城市居住環境。“一心一環一帶多節點”完整的歸納了本方案的綠化景觀系統結構。“一心”是指具有對外景觀輻射的小區中心綠地，由小區中心綠地和活動場地組成。“一環”是指環形特色步行休閑廊道。“一帶”是指小區內部的濱水景觀帶。“多節點”是指聯系中心綠地、環形步行帶和院落綠地的組團綠地節點。小區內的重要景觀節點和公建設施均安置在中心綠地和各組團公共綠地周圍，具有良好的可識別性。通過中心綠地及各組團中心綠地和步行環道將整個綠化景觀系統引入小區內部，作為一種介質綠地系統將住戶也聯系在一起，成為了居民交流的主要場所。整個小區的各種空間通過中央公園和步行系統，實現了由外部公共空間，到中心綠地的半公共空間，再由綠化景觀系統滲透到各組團內的公共綠地的半私密空間，再由組團公共綠地到院落的私密空間的完美過渡。小區建筑高度空間呈南低北高、中部低外圍高的趨勢，小區中心周邊建筑通過不同類型住宅的圍合，空間變化豐富，秩序感強。整個空間天際線上從多個角度呈現出不同線型的有序過渡。公共建筑分為小區配套公建和商業建筑。商業建筑分布在章丘路和燕山路沿街設置。配套公建主要布置在小區章丘路出入口及小區西南角用地處。小區會所設置在西南側，用地滿足居民文化活動等需要。幼兒園結合會所設置，規模為3班，建筑面積1664平方米。物業管理設置在章丘路出入口東側。小區配套建設棗莊路、章丘路及西側規劃道路的給水管線及原水管線。雨水主要排入小區內水系及五干排。污水排入城市污水管網。小區所在區域為集中供暖，小區設換熱站。換熱站結合物業管理公建設置。熱源接城市一級管網。燃氣調壓站設置在小區西南側會所附近。小區設置箱式變壓器一處，規劃布置在中心綠地內。小區設置垃圾收集點6處分散在小區內部，公廁一處設置在物業管理公建內。住宅院落的組合形式強調空間的圍合，并與中心綠地和步行系統有機結合。這種布局形式強調景觀的均好性，注重資源的平均分配。，努力使每戶住宅均能享受到充足的陽光。整個小區住宅體系完整，平面和空間秩序感強。 院落布局優雅流暢、動感十足，引導性強，空間形態更富有人性化，親切溫馨，從庭院內部隨視點轉移，逐步展開不同空間序列，形成一種舒適高尚的總體印象。第三節 建筑布局一、居住建筑住宅戶型設計規劃采用多種戶型相結合，多層住宅主要為五層，主要的戶型有90型、110型、130型及低層復式住宅等多種戶型。規劃總戶數315戶，其中多層148戶，7090戶型10戶，90平方米以上138戶。低層住宅156戶，其中疊拼132戶，聯排24戶。商業11戶。住宅戶型配合規劃結構和環境布局進行了切合地形的整體設計，在考慮戶外景觀景色引入的同時，也保證了戶型內部的合理性，做到功能分區明確，動靜分離。在功能配置、采光條件、秘密性方面較目前(主流)房型有所提高，不僅做到“四明”即明客廳、明餐廳、明廚、明衛，更根據戶型合理安排玄關、儲藏等空間。結合立面造型統一安排空調室外機位置和有變化地設置飄窗及落地窗。建筑造型設計建筑造型以雅俗共賞，落落大方為第一宗旨。采用現代簡潔的手法形式來表現建筑的精髓，并融合西方建筑的流行時尚，積極配合小區優美環境，共同構成高品質的小區外部空間景觀。根據當地自然氣候條件，考慮地方居住習慣，居住建筑朝向全部采用南向。建筑布局以行列式為主，為了打破傳統