房地產(chǎn)市場研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 2, 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城西區(qū)城西區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城南區(qū)城南區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 1, 1, 1, 1, 1, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城北區(qū)城北區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 5, 1, 1, 2, 2, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC高新區(qū)高新區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 1, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城內(nèi)區(qū)城內(nèi)區(qū)土地出讓面積（萬M2)土地成交面積（萬M2)平均樓面地價土地成交面積（畝）地價（萬/畝）建筑面積（萬M2)成交金額(億元） 4, 1, 5, 1, 1, 1, 2, 3, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC四、 建設(shè)安裝成本和稅費1) 建筑安裝成本由上圖可以看出，截止于2013年上半年，西安市住宅建安工程成本為：小高層1847元/平方米、高層2058元/平方米。在統(tǒng)計的28個省會城市中，西安市的小高層成本排名第6位，而西安市的高層成本排名第4位，兩方面數(shù)據(jù)都排名前列。有上圖可以看出，近幾年里，各類型的樓房建安成本平穩(wěn)發(fā)展。其中多層住宅的建安成本變化很小。而小高層的建安成本平穩(wěn)上漲，由2010年的1561元/平方米上漲到2013年上半年的1847元/平方米，%，年增速約5%；而高層的建安成本則增幅較少，由2010年的1821元/平方米上漲到2013年上半年的2058元/平方米，%，%。其中多層面積在2013年上半年沒有納入統(tǒng)計，是因為西安市2013年多層建筑開工量較少。2) 西安市主要稅費及稅率列表稅費種類稅率說明納稅義務(wù)發(fā)生時間營業(yè)稅預(yù)售收入*5%取得預(yù)售收入時土地增值稅預(yù)售收入*1%%（市為1%，%）取得預(yù)售收入時城建稅及教育費附加營業(yè)稅額*7%繳納營業(yè)稅時堤圍防護(hù)費預(yù)售收入*（1‰‰）繳納營業(yè)稅時印花稅銷售合同金額*1‰銷售合同簽訂時企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額*25%取得預(yù)售收入時綜上所述，除去企業(yè)所得稅外，%。五、 西安市房地產(chǎn)市場分析1) 2013年西安市房地產(chǎn)市場總體情況表31：西安市房地產(chǎn)開發(fā)情況　房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）商品房施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）商品房竣工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）1, 9, 8, 9, 7, 同比30% 9% 7% 45%46% 數(shù)據(jù)來源:西安市統(tǒng)計網(wǎng)截止到2013年10月，同比上升30%。，同比增長9%；，同比增長7%。房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房施工面積都有一定幅度的提高，說明開發(fā)商對后市持樂觀態(tài)度。，同比大幅下滑45%；，同比減少46%?？⒐っ娣e的減少，有可能導(dǎo)致將來一段時間商品房供應(yīng)量不足，供求關(guān)系將會趨緊，對西安市房價造成一定的上漲壓力。表32：西安市2013年商品房銷售情況（截至到10月）　商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)2013年10月 7, 15, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC截止到2013年10月，西安市住宅市場成交量平穩(wěn)發(fā)展，平均每月成交量保持在100萬平方米左右。%和34%。，%%。與住宅成交量相比，住宅均價總體呈震蕩下滑的一個趨勢。由上圖可以看出，在傳統(tǒng)的“金三銀四”的影響下，西安市房地產(chǎn)市場成交量和均價均有不錯的表現(xiàn)。平均成交量保持在118萬平方米，均價也維持在7250元/平方米的水平。但是本應(yīng)是另一個產(chǎn)銷旺季的“金九銀十”，市場表現(xiàn)令人失望，成交量和均價都在平均線以下?？傮w來說，今年2013年市場明顯好于2012年，但從7月份起，市場熱度較上半年有了一定下降。一方面是由于上半年需求的大量釋放，另一方面是下半年供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致買方市場的觀望情緒加重。數(shù)據(jù)來源：CRIC截止到2013年10月，西安市商業(yè)房成交量呈階段性發(fā)展。%%。，%，%。在2013年第一季度，商業(yè)房的銷售面積呈上漲趨勢，特別是2013年3月份。而均價也保持在高位運行。但在隨后的4月份時，下跌幅度達(dá)66%。但同期均價保持平穩(wěn)發(fā)展。在第二季度和第三季度中，成交量經(jīng)歷了平穩(wěn)爬升和平穩(wěn)下降的態(tài)勢。而均價則保持穩(wěn)定的走勢。2) 2013年西安市房地產(chǎn)市場分區(qū)情況表33：2013年西安市分區(qū)商品房銷售情況　區(qū)域住宅銷售面積（萬M2）住宅銷售均價（元/M2)商業(yè)房銷售面積（萬M2）商業(yè)房銷售均價（元/M2)城東區(qū) 6, 10, 城西區(qū) 5, 12, 城南區(qū) 8, 20, 城北區(qū) 6, 15, 高新區(qū) 8, 14, 城內(nèi)區(qū) 6, 20, 數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC由上圖和表32可以看出，而成交量占比為27%，占比最大。在西安，人們時?？梢月牭竭@樣的俚語“寧要城南一張床，不要別處一間房”，許多喜歡住在城南的居民心中都有著一份揮之不去的城南情結(jié)，這也使得城南在西安樓市區(qū)域競爭中，顯示出了尤為卓著的宜居表現(xiàn)。城南區(qū)的特點是長安板塊的優(yōu)質(zhì)教育資源和曲江板塊以文化旅游功能為主的新興高檔住宅。憑借著優(yōu)越的地理位置，適宜的自然環(huán)境以及濃郁的文化氛圍，城南已在西安人的心里久久扎下了根。而即將貫通的地鐵2號線，為城南發(fā)展?fàn)I造了更新的發(fā)展機(jī)遇。三環(huán)區(qū)域及三環(huán)外的城市交通路網(wǎng)的建設(shè)將更大程度地激活城南片區(qū)周邊業(yè)態(tài)的發(fā)展。，僅次于城南區(qū)排名第二。而高新區(qū)的成交量不大，占比僅為11%，排在各區(qū)第5的位置。高新區(qū)已發(fā)展成為西安市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，并作為西安的CBD核心區(qū)存在。房地產(chǎn)市場亦因此受惠，高新區(qū)是近幾年被外來大的房地產(chǎn)企業(yè)和西安本土發(fā)展商作為主戰(zhàn)場。所以銷售均價也水漲船高。但是由于2013年高新區(qū)的商品房供應(yīng)量減少，導(dǎo)致成交量不足。城東區(qū)和城北區(qū)的銷售均價和成交量都較為接近。而兩個城區(qū)的住宅銷售量都占去了西安市總成交量的23%以上。這兩個區(qū)可以看作是西安市的未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。市政府北遷、北客站建成、地鐵二號線通車，帶給北城區(qū)域的變化顯而易見，一個宜居、宜商的城市區(qū)正逐漸呈現(xiàn)在購房者眼中。而過去不值一提的城東區(qū)，近年來也是迅速發(fā)展，尤其是浐灞生態(tài)區(qū)良好的生態(tài)環(huán)境和2013年規(guī)劃的浐灞金融服務(wù)區(qū)，吸引著眾多投資者的目光。隨著西安市城中村改造工作的深入推進(jìn)、紡織城綜合發(fā)展區(qū)的逐漸成熟、部分優(yōu)質(zhì)教育資源的東移，將促使西安城東的發(fā)展進(jìn)一步提速，東城將逐漸成為西安未來的高尚居住區(qū)。城西區(qū)在住宅的成交量與銷售均價中均排在末尾（除城內(nèi)區(qū)以外），成交量占比14%。城西區(qū)是西安市發(fā)展較早的區(qū)域，區(qū)內(nèi)主要是以機(jī)械和電子工業(yè)為主的老工業(yè)區(qū)，商務(wù)及商業(yè)氛圍比較淡薄。城西的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在環(huán)城西路與西二環(huán)之間，西二環(huán)以西幾乎沒有，之所以集中在這里，一是因為這里距市中心近，交通購物方便，二是因為西二環(huán)外主要是工業(yè)區(qū)，不便于做房地產(chǎn)開發(fā)。此外，在三橋片區(qū)和六村堡片區(qū)基本都是原來的福利房和集資房，商品房開發(fā)基本處于停滯狀態(tài)。該區(qū)域整體處于處于價值洼地。隨著西咸西區(qū)五大新城規(guī)則細(xì)則出臺，以及市政配套建設(shè)的進(jìn)一步完善，房地產(chǎn)市場在將來勢必會加速發(fā)展。而且準(zhǔn)備在明年開工的地鐵5號線會將西咸新區(qū)、高新區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)等城市近期重點建設(shè)區(qū)域與主城區(qū)連接起來?，F(xiàn)在的